物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》第二章考點:區(qū)位的含義

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　　區(qū)位的含義

　　房地產(chǎn)投資的三要素是“區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū)位”。這充分說明了在房地產(chǎn)投資中，區(qū)位選擇的特殊重要性。當(dāng)然，影響房地產(chǎn)投資成敗的要素絕不僅僅是 “區(qū)位”，還包括市場宏觀環(huán)境、投資決策的準(zhǔn)確性、市場供求狀況、進(jìn)入房地產(chǎn)市場的時機(jī)選擇和在市場上的持續(xù)時間長短、所投資的房地產(chǎn)類型等。然而，由于房地產(chǎn)的不可移動性和受制于地區(qū)性需要的特性，所有其他影響要素均與房地產(chǎn)所處的“區(qū)位”相關(guān)。

　　房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。房地產(chǎn)的不一致性和差異性，決定了某一具體宗地的區(qū)位是排他的、獨一無二的。根據(jù)對某一宗地區(qū)位的描述，可以從圖上或現(xiàn)場找到該宗地。例如，某宗地位于北京市朝陽區(qū)、坐落在建國門外大街北側(cè)、西鄰建國飯店、東鄰北京國際貿(mào)易中心，人們就可以據(jù)此判斷該宗地的大致區(qū)位;如果查閱地籍圖，就可以找到該地塊的宗地編號及其具體的四至范圍、面積大小、宗地形狀和當(dāng)前的土地使用者;我們還可以根據(jù)該宗地的角點坐標(biāo)，判斷該宗地的區(qū)位等。

　　對區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。例如前述的宗地，就位于北京市CBD(Central　 Business　District，中央商務(wù)區(qū))范圍內(nèi)，為高檔辦公、酒店、國外駐京機(jī)構(gòu)和大使館集中的地區(qū)，該地區(qū)就業(yè)人口以中高級白領(lǐng)階層為主，收入水平和支付能力較高，各種消費需求的品位代表著時代的潮流。某一具體區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境，決定了該區(qū)位附近的市場需求和消費特征。

　　對區(qū)位的廣義理解，還應(yīng)包括在該區(qū)位進(jìn)行房地產(chǎn)投資所須支付的成本的高低和所面臨的競爭關(guān)系。土地成本占房地產(chǎn)投資的比重有逐漸上升的趨勢，在許多城市已經(jīng)超過了50%，而確定了房地產(chǎn)投資的具體位置后，往往也就確定了房地產(chǎn)投資中的土地成本支出。另外，從市場競爭的角度來說，區(qū)位確定后，也就決定了在本“區(qū)位”進(jìn)行投資所面臨的競爭對手和競爭關(guān)系。

　　房地產(chǎn)投資者對區(qū)位的把握還須利用發(fā)展的、動態(tài)變化的眼光。雖然某一宗地的地理位置不可能變化，但隨著宏觀社會經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展，城市中各區(qū)位的相對重要性也會不斷地發(fā)生變化。例如，上海浦東原來是上海人“寧要浦西一張床、不要浦東一套房”的地區(qū)，但隨著浦東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施、就業(yè)環(huán)境等發(fā)生了很大的變化，逐漸變成為上海人向往的地區(qū);北京市前門商業(yè)區(qū)原是北京市三大中心商業(yè)區(qū)之一，但隨著北京市城市建設(shè)的發(fā)展，交通等市政條件優(yōu)良的新中心商業(yè)區(qū)陸續(xù)建成，前門商業(yè)區(qū)逐漸失去了對投資者和消費者尤其是中高檔消費者的吸引力。因此，房地產(chǎn)投資者要關(guān)注城市或地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃及城市規(guī)劃，用發(fā)展的、動態(tài)變化的眼光，來認(rèn)識和把握房地產(chǎn)投資中的“區(qū)位”。

　　總之，房地產(chǎn)投資中的區(qū)位，絕不能簡單地將其理解為地理位置，還應(yīng)重點考察其在城市社會經(jīng)濟(jì)活動中的位置，在整體市場供求關(guān)系中的位置，在未來城市發(fā)展建設(shè)中的位置。從這些比較全面的意義上理解，區(qū)位在房地產(chǎn)投資中的重要性則是不言而喻的。