《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第一章考點(diǎn):零售商業(yè)物業(yè)管理內(nèi)容

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　　零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容

　　零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理工作，主要分為六個(gè)模塊。

　　1.招商及承租戶組合

　　在某一項(xiàng)寫(xiě)字樓或公寓大廈的項(xiàng)目，每個(gè)出租單元可以分別地經(jīng)營(yíng)成功，即承租戶間是彼此獨(dú)立的，單一承租戶的成功不必依賴、仰賴于其他承租戶的成功。但是在購(gòu)物中心等零售商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目中，這是無(wú)法成立的，每個(gè)承租戶的成功，非常依賴甚至是取決于其他承租戶的成功。這類(lèi)似于生物界中的所謂共生，即彼此間是一種互惠或互相依賴的關(guān)系。

　　為了維持這種共生關(guān)系，購(gòu)物中心必須整合各家商店的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，有如經(jīng)營(yíng)一家綜合商廈。所以，各商店是不能被區(qū)分銷(xiāo)售的，必須整合為一個(gè)整體，以免在經(jīng)營(yíng)管理上失去掌控。

　　要維系對(duì)各商店的掌控，要有如首席指揮家在指揮交響樂(lè)曲般地計(jì)劃各商店的定位配置，這就是承租戶組合。想想一首管弦樂(lè)曲組合：有弦樂(lè)器在這撥彈、銅管樂(lè)器在那吹奏及敲擊樂(lè)器在稍遠(yuǎn)處打著拍子，承租戶組合就是如此這般。然而，組合是會(huì)因?yàn)槌凶鈶舳�改變的，也�?huì)因?yàn)槎ㄎ欢�改變�?/P>

　　成功的招租，對(duì)購(gòu)物中心業(yè)主及管理者而言，表示是穩(wěn)定的收入來(lái)源。未出租空間對(duì)購(gòu)物中心業(yè)主及管理者是沒(méi)有生產(chǎn)力的，而且還會(huì)影響其他承租戶的生產(chǎn)力，愈少的店鋪，表示愈少的消費(fèi)者，表示愈少的業(yè)績(jī)。

　　2.零售技術(shù)

　　雖然每個(gè)單一商店的經(jīng)營(yíng)是留給各店經(jīng)理的一片天空，但是購(gòu)物中心的物業(yè)管理師還是必須有基本的零售技術(shù)。尤其需要了解：(1)商品選擇，迎合消費(fèi)者對(duì)流行、款式、品質(zhì)及價(jià)格需求;(2)選項(xiàng)范圍，充分了解消費(fèi)者及其需求特點(diǎn)的基礎(chǔ)上確定;(3)商品盤(pán)存，與當(dāng)前銷(xiāo)售量相匹配的供應(yīng)數(shù)量;(4)櫥窗陳設(shè)，必須能吸引消費(fèi)者注意并能駐足觀看，且需要時(shí)常更換;(5)商品內(nèi)部陳設(shè)，幫助銷(xiāo)售商品及組織商品，分門(mén)別類(lèi)，清楚易見(jiàn)，標(biāo)價(jià)清晰規(guī)范。

　　3.物業(yè)維護(hù)

　　購(gòu)物中心的維護(hù)工作是透過(guò)保養(yǎng)，維修及汰換零件、系統(tǒng)來(lái)落實(shí)，通常承租戶是負(fù)責(zé)他們的承租范圍，而業(yè)主則是負(fù)責(zé)公共區(qū)域。維護(hù)工作計(jì)劃是一種藝術(shù)的要求，要實(shí)現(xiàn)保全機(jī)能、節(jié)約能源及避免危機(jī)的目標(biāo)。一般來(lái)說(shuō)，承租戶除租金外，需要給付所配比的公共區(qū)域維修基金，該基金由購(gòu)物中心業(yè)主統(tǒng)籌管理。

　　4.營(yíng)銷(xiāo)

　　商品及服務(wù)用策略性的手段帶給潛在的消費(fèi)者，并引起消費(fèi)者的注意，以如何進(jìn)入購(gòu)物中心視為一項(xiàng)“商品”，這是必須要有手段去營(yíng)造并且維持一貫的形象去告知及吸引消費(fèi)者的，這就是所謂的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃。簡(jiǎn)單地說(shuō)，營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的主要重點(diǎn)包括情境分析、問(wèn)題與機(jī)會(huì)分析、目標(biāo)與宗旨、策略和手段等內(nèi)容。

　　5.保險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理

　　由于保險(xiǎn)費(fèi)是購(gòu)物中心業(yè)主及承租戶一項(xiàng)主要的支出，風(fēng)險(xiǎn)管理就是節(jié)流的主要手段。其中一項(xiàng)最簡(jiǎn)明的風(fēng)險(xiǎn)管理方法，是確保災(zāi)害不會(huì)發(fā)生，不出租給會(huì)造成危險(xiǎn)的承租戶。

　　6.財(cái)務(wù)管理

　　購(gòu)物中心經(jīng)理人必須極大化購(gòu)物中心的“價(jià)值”，即購(gòu)物中心的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。影響購(gòu)物中心價(jià)值的外部因素，包括了社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、自然、空間利用、租金收益管理及節(jié)流的方法，管理水平的高低也能夠影響購(gòu)物中心的價(jià)值。

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