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2014年經(jīng)濟師考試《中級財政稅收》輔導(dǎo):契稅

更新時間:2013-11-18 09:18:56 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 2014年經(jīng)濟師考試《中級財政稅收》輔導(dǎo):契稅

 2013年經(jīng)濟師考試真題答案及權(quán)威解析

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  第二節(jié) 契稅

  契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動產(chǎn)為征稅對象,向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。

  銷售不動產(chǎn)過程中:

  銷售方:營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、所得稅

  購買方:印花稅、契稅

  【例題?多選題】某房地產(chǎn)公司銷售一套別墅,房地產(chǎn)公司應(yīng)繳納的稅收有( )。

  A.營業(yè)稅

  B.增值稅

  C.城市維護建設(shè)稅

  D.消費稅

  E.契稅

  【答案】AC

  【解析】某房地產(chǎn)公司銷售一套別墅,房地產(chǎn)公司應(yīng)繳納營業(yè)稅和城市維護建設(shè)稅。

  一、契稅的納稅人和征稅范圍

  (一)納稅人(掌握)

  境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,承受的單位和個人為契稅的納稅人。

  (二)征稅范圍(掌握)

  契稅的征稅對象是發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。

  具體包括:國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、房屋贈與、房屋交換等。

  1.國有土地使用權(quán)出讓

  2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

  包括以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個人的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

  3.房屋買賣

  下列情況,視同買賣房屋:

  (1)以房屋抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋――由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅

  (2)以房產(chǎn)作為投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓――由產(chǎn)權(quán)承受方按投資房產(chǎn)價值或房產(chǎn)買價繳納契稅

  以自有房屋作股權(quán)投入本人經(jīng)營企業(yè),免納契稅。

  (3)買房拆料或翻建新房,應(yīng)照章征收契稅。

  4.房屋贈與――受贈人按規(guī)定繳納契稅。以獲獎方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的,應(yīng)照章繳納契稅

  5.房屋交換

  房屋產(chǎn)權(quán)交換,雙方交換價值相等,免納契稅;

  價值不相等的,按超出部分由支付差價方繳納契稅。

  6.企業(yè)改革中有關(guān)契稅政策

  7.房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策

  (1)對于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為,按規(guī)定征收契稅;對于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的,不征收契稅。

  (2)采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的,應(yīng)按合同規(guī)定的總價款計征契稅。

  (3)承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬單獨計價的,按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅;與房屋統(tǒng)一計價的,適用與房屋相同的契稅稅率。

  二、契稅的稅率(熟悉)――幅度比例稅率:3~5%

  三、契稅的計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算(掌握)

  (一)計稅依據(jù)

情形計稅依據(jù)
1.土地使用權(quán)出售、房屋買賣成交價格
2.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定
3.土地使用權(quán)交換、房屋交換所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額
4.出讓國有土地使用權(quán)的承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益
已購公有住房經(jīng)補交土地出讓金和和其他出讓費用成為完全產(chǎn)權(quán)住房的,免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅
5.通過“招、拍、掛”程序承受土地使用權(quán)的按土地成交總價款計征契稅,其中土地前期開發(fā)成本不得扣除

  (二)應(yīng)納稅額的計算

  應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×稅率

  四、契稅的減免(熟悉)

  (一)契稅減免的基本規(guī)定

  1.國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的,免征契稅。

  2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的,免征契稅。

  3.因不可抗力喪失住房而重新購買住房的,酌情減免。

  4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋權(quán)屬的,由省級人民政府確定是否減免。

  5.承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán),并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的,免征契稅。

  6.經(jīng)外交部確認,依照我國有關(guān)法律規(guī)定以及我國締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定,應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國駐華機構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬,免征契稅。

  (二)財政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項目

  注意第6、7兩項內(nèi)容,尤其是第7項。

  對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率統(tǒng)一下調(diào)到1%。

 

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