中國香港物業(yè)管理之物業(yè)管理的財務(wù)安排

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　　物業(yè)管理的財務(wù)安排

　　為履行樓宇、屋村管理的職責(zé)，必須有相應(yīng)的財務(wù)安排加以保證。既要籌集資金，又要用好資金，經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益兼收。

　　中國香港房屋管理的財務(wù)安排主要有以下幾個方面：

　　(一)編制管理預(yù)算案

　　首先，在接受管理任務(wù)時應(yīng)弄清管理任務(wù)的各個方面。為此，必須收集有關(guān)資料，了解樓宇的結(jié)構(gòu)、成新等情況，了解公共地方的界定，公用設(shè)施的種類、數(shù)量和分布，了解業(yè)主對管理的要求和管理機(jī)構(gòu)所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等。

　　其次，對各項職責(zé)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，核算所需經(jīng)費(fèi)開支。如果是舊房老村，可查閱往年的各項開支記錄;如果是新房新村，則比較相近情況。在了解、掌握應(yīng)開支的情況后，再結(jié)合新年度增加或減少的項目以核算需增加或減少的支出。此外，在通貨膨脹的情況下，還須預(yù)計因通貨膨脹而引起的費(fèi)用變化。總之，應(yīng)盡可能地預(yù)先核算各種經(jīng)費(fèi)開支，努力使預(yù)算案具有科學(xué)性和準(zhǔn)確性。由于一些不可預(yù)見的因素，因而整個預(yù)算案除了較為準(zhǔn)確地確定各項可預(yù)見的開支外，還應(yīng)列入一定比例的不可預(yù)見性開支。不可預(yù)見性開支的多少視管理的對象、性質(zhì)等情況而定。

　　最后，根據(jù)所需的經(jīng)費(fèi)開支確定應(yīng)有的收入。樓宇、屋村管理的財務(wù)安排一般應(yīng)遵循“量出而入”的原則，也就是努力做到“保證必需、收支基本相抵”。這個原則的確定，是基于樓宇、屋村管理的基本任務(wù)，是為住戶提供多方面的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，既需要有足夠的經(jīng)費(fèi)來源，又不以盈利為目的。如果不是“量出而人”而是“量入而出”，有可能會出現(xiàn)因資金短缺而影響管理任務(wù)的完成;如果不是“收支基本相抵”，也可能出現(xiàn)為多盈利而出現(xiàn)收人過多，增加住戶經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。“量出而入”的原則是樓宇、屋村管理的財務(wù)安排的一般原則，更是確定管理費(fèi)或租金的重要依據(jù)。

　　所有這些收與支的厘定，就構(gòu)成樓宇、屋村管理的財務(wù)預(yù)算案。

　　(二)管理費(fèi)的厘定

　　中國香港樓宇、屋村管理費(fèi)主要用于以下幾個方面的開支：

　　1.管理維修人員的薪金，長期服務(wù)金，醫(yī)療、勞保等費(fèi)用;

　　2.公共地方和公用設(shè)施的維修、保養(yǎng)費(fèi);

　　3.清潔用料和服務(wù)費(fèi);

　　4.公用水電費(fèi);

　　5.火災(zāi)及共用部位的責(zé)任保險;

　　6.管理處差餉(稅金)、電話、文具及雜費(fèi);

　　7.其他和管理有關(guān)的支出;

　　8.不可預(yù)見性開支。

　　按照“量出而入”的原則，一般是依據(jù)上述開支項目確定全年度應(yīng)支出或?qū)⒅С龅目偨痤~，然后再確定每個單位及每個業(yè)主所應(yīng)付的管理費(fèi)。

　　假定：全年管理費(fèi)總開支為120000元，全部業(yè)權(quán)為100份

　　那么，每份業(yè)權(quán)每年管理費(fèi)支出=120000/100=1200(元)

　　每份業(yè)權(quán)每月管理費(fèi)支出=1200元/12月=100元

　　若每個單位業(yè)權(quán)各占一份，各單位每月所繳之管理費(fèi)即為100元;若某些單位所占業(yè)權(quán)不只一份，那么則依其實際占有之份數(shù)確定其應(yīng)繳管理費(fèi)之總額。

　　(三)公屋租金的厘定

　　租金主要用于維持房屋的再生產(chǎn)。就維持某房屋的再生產(chǎn)而言，可視為簡單再生產(chǎn)，其租金構(gòu)成應(yīng)包括：房屋維修費(fèi)、管理費(fèi)、拆舊費(fèi)、利息、稅金和保險費(fèi)、地租，這即成本租金。若某房屋的租金，不僅為自身的再生產(chǎn)還可適當(dāng)積累以擴(kuò)建、增建新房，則叫擴(kuò)大再生產(chǎn)。能進(jìn)行擴(kuò)大再生產(chǎn)的租金除了包括上述八項因素之外，還應(yīng)包括一定的利潤，即所謂九項租金或商品房租金。商品房市場受市場規(guī)律調(diào)節(jié)，由相互競爭的開發(fā)商所提供的私人樓宇一般屬于此種類型。

　　在中國香港，為緩解嚴(yán)重的住房問題，政府出面組建大量公屋，并在居民難以按市場房價購買或難以按市場租金租賃住房的情況下，也采取相應(yīng)的優(yōu)惠和資助政策。租金的厘定，在中國香港的公屋政策中占有重要的地位。租金的高低直接影響到居民的生活，影響到社會的穩(wěn)定繁榮，所以需要妥善厘定。中國香港公共屋村的厘定受以下因素的影響：

　　1.住戶的負(fù)擔(dān)能力;

　　2.屋村的對比價值;

　　3.稅金增加額;

　　4.通貨膨脹及維修和管理費(fèi)用的增加。

　　房屋委員會經(jīng)考慮上述因素后而厘定的租金是以每平方米計算，而各單位的租金則是把每平方米所征收的租金乘以單位面積而得出。目前，新屋村租金只約為市值的四分之一或三分之一，而較舊屋村的租金則比市值更低。房屋委員會之所以能夠?qū)⒆饨鹁S持在這樣低水平，乃因政府給予巨額資助，及免費(fèi)撥地予房屋委員會興建公屋。租金所得，主要用來支付各項經(jīng)常性開支。由于大部分現(xiàn)有屋村租金偏低，所以屋村經(jīng)費(fèi)經(jīng)常出現(xiàn)赤字。因此，房屋委員會認(rèn)為，所有公屋住戶都無權(quán)終生享用當(dāng)局巨額資助的公共房屋。因此，那些經(jīng)濟(jì)環(huán)境已改善的家庭，可負(fù)擔(dān)較高的房屋支出。經(jīng)過民意咨詢后，房屋委員會為善用資源，使更多亟需房屋資助的家庭受益，由1987年4月實施，規(guī)定凡住滿公屋首10年的住戶，其家庭成員的總收入，若超過資助收入限額，則需繳付雙倍凈額租金另繳差餉。但假如日后他們的收入降至資助收入限額以下，仍可申請恢復(fù)原有租金。

　　租金每隔三年檢討一次，由房屋委員會的管理小組開會討論來決定，主要是將開支來作詳細(xì)分析。開支包括房屋署職員薪金，保養(yǎng)建筑物費(fèi)用、清潔費(fèi)、電費(fèi)、行政開支、政府貸款予建筑的利息、折舊率等，來取得一個經(jīng)營成本的數(shù)據(jù)。例如，上次檢討租金的成本數(shù)據(jù)，每平方米約為港幣19元。故此，現(xiàn)時的福利租金，一律訂為每平方米港幣19元。由于成本不斷上漲，房屋委員會每隔三年就要檢討此類租金，假如居民在經(jīng)濟(jì)上沒有能力繳付調(diào)整后的租金，房屋委員會會安排他們遷往相同居住面積但租金較為廉宜的屋村單位。

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