中國香港物業(yè)管理之房屋的維修、保養(yǎng)與管理

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　　房屋的維修、保養(yǎng)與管理

　　(一)公共屋村

　　中國香港房屋委員會非常注重其物業(yè)的保養(yǎng)、維修及改善。每年，屋村管理辦事處與保養(yǎng)工程組就屋村的保養(yǎng)、維修進行磋商，按緩急程度和資源許可，安排工程和撥款。對于租住公屋的居民來說，由于公屋的管理、維修、保養(yǎng)、差餉及清潔等費用已全部包括在租金中，因此，如果發(fā)生房屋維修保養(yǎng)事宜，只需按規(guī)定繳租金，不必再付管理費，房屋的維修和養(yǎng)護可分為兩類：

　　1.經(jīng)常性養(yǎng)護

　　房屋委員會每年處理的保養(yǎng)工程超過20萬件，屬于經(jīng)常性養(yǎng)護的工程占98%，而費用僅占養(yǎng)護和維修總費用的10%。經(jīng)常性養(yǎng)護的內(nèi)容包括：疏通下水道，修理破裂的上水管道，修理平頂漏水，調(diào)換損壞的窗玻璃等。在經(jīng)常性養(yǎng)護的項目中，房屋委員會規(guī)定：90%的項目須在18天內(nèi)完工，其中22%的項目在3天內(nèi)完成，51%的項目須在一星期內(nèi)完成。若維修工作不能及時進行，管理人員須在損壞處張貼告示，告知住戶修理工程將在何時施工，何時完工。他們認為，迅速處理損壞之處，不但可增進與住戶的良好關(guān)系，還可以減少住戶因不滿而對住房有意或潛意識的破壞。

　　公共屋村經(jīng)常性的養(yǎng)護，由各屋村管理處人員負責安排。這些管理人員必須接受若干工程技術(shù)的訓(xùn)練，他們能夠處理發(fā)生的任何損壞，安排每日需要進行的修理工作。管理人員每天都要巡視，如發(fā)現(xiàn)損壞，須立即填寫?zhàn)B護單，安排人員進行修理。如損壞是重大緊急的，就先指示屋村管理處的工人進行應(yīng)急修理，然后交由保養(yǎng)工程承造商維修，管理處的工人只負責維修較小規(guī)模的損壞。

　　住戶如發(fā)現(xiàn)損壞，可在管理人員巡視房屋時報告，或親自前往屋村管理處，或打電話報告屋村管理人員。當管理人員接到報告時，應(yīng)往現(xiàn)場查勘損壞的性質(zhì)程度。通過現(xiàn)場查勘，管理人員可決定如何安排修理工作，決定修理費用由誰負責。

　　當工人進行維修時，若發(fā)現(xiàn)需要維修的地方與養(yǎng)護單上填寫的不同時，應(yīng)向屋村管理人員報告，以便避免錯誤或拖延施工和完工后費用上的糾紛。

　　維修工作完成后，屋村管理人員必須到現(xiàn)場，視察工程是否按養(yǎng)護單完成，材料的使用量等，這樣可作為對保養(yǎng)工程承造商的賬單審核的依據(jù)，避免付款時發(fā)生糾紛。

　　2.預(yù)定計劃的維修

　　計劃維修占保養(yǎng)工程的2%，而費用占維修和養(yǎng)護總費用的90%。計劃維修工程每年約有4000件，如定期粉刷房屋的外墻，重新油漆欄桿，調(diào)換水管，清洗飲用水箱等。計劃維修周期，一般為5年，由房屋署保養(yǎng)工程科的技術(shù)人員負責，審定工程的需要、設(shè)計和施工。計劃維修工程采用投標的方式，由維修承造商負責。

　　對于業(yè)主和住戶在保養(yǎng)上的責任，規(guī)定為：一切公共地方、公共設(shè)施的維修由業(yè)主負責。對于內(nèi)部裝置，如屬于正常損耗，或工程本身處理不當，或材料質(zhì)量不符合要求造成的損壞，也由業(yè)主負責。一切因住戶不小心、疏忽、錯誤使用而引起的損壞，包括意外的損壞，均由住戶負責維修費用。

　　在房屋的養(yǎng)護和維修工程中，中國香港房屋委員會已廣泛采用電子計算機儲存和分析資料，如產(chǎn)業(yè)資料的統(tǒng)計，監(jiān)督工程的進度，費用管理和統(tǒng)計，維修設(shè)計，安排工程之程序，物資管理和預(yù)防性保養(yǎng)工程施工的日期，并發(fā)出指示等。他們還采用一些先進的儀器來檢查損壞，如采用電子探測器找出下水道位置，閉路電視檢查下水道淤塞等。

　　(二)居屋

　　根據(jù)“居者有其屋”計劃而營建的居屋是大型綜合開發(fā)居住小區(qū)，由中國香港房屋署統(tǒng)一負責實施維修、養(yǎng)護與管理。其管理模式與公共屋村管理相類似，但也有其自身的特點。具體規(guī)定有：所有居屋業(yè)主必須簽署一份《大廈公共契約》，根據(jù)法律，設(shè)定各自的權(quán)利和義務(wù)。所有業(yè)主必須交納管理費，承擔安保、電梯、樓宇、公共部位、設(shè)施的保養(yǎng)、修繕等各項開支。根據(jù)《公共契約》，房屋署應(yīng)承擔居屋交付使用后5至10年的管理責任。管理期滿后，可以聘請私人管理公司代理。選擇私人管理公司必須符合“認可物業(yè)管理代理登記冊”的基本條件，即不少于5年管理經(jīng)驗和正在實施不少于2000個單位的管理。

　　對于私人發(fā)展商參建居屋計劃的物業(yè)管理，發(fā)展商必須向房屋署交納保證金，為1年保修期內(nèi)樓宇維修提供保證，同時提交一份銀行保證書作為10年內(nèi)妥善管理與維修的保證。由發(fā)展商自行組建或聘請的管理公司負責樓宇的日常管理。

　　居屋管理的主要工作范圍是：

　　1.居屋的保養(yǎng)與維修

　　包括根據(jù)《公共契約》由房屋署負責的樓宇結(jié)構(gòu)、公共部位、公共設(shè)施維修及各業(yè)主負責其所在單位的妥善保養(yǎng)。如因住戶保養(yǎng)不善而導(dǎo)致相鄰單位或公共部位的損毀，有關(guān)住戶必須承擔賠償責任。

　　2.居屋的安全保衛(wèi)

　　根據(jù)《公共契約》，可聘請專業(yè)保安公司提供全天安保服務(wù)，包括巡察大廈、維持秩序、處理突發(fā)緊急事件等。

　　3.居屋的清潔服務(wù)

　　根據(jù)《公共契約》，可聘請專業(yè)清潔公司負責公共部位清潔，如按戶收集垃圾，清掃公用大堂、走道、樓梯、天臺等。

　　4.居屋的物業(yè)保險

　　根據(jù)《公共契約》，房屋委員會代各業(yè)主購買火災(zāi)及其他意外保險，由辦事機構(gòu)根據(jù)份額向業(yè)主分攤收取。

　　(三)私人樓宇

　　在中國香港自由經(jīng)濟體制下，中國香港政府對私人樓宇管理持尊重業(yè)主自治、推動業(yè)主自主管理原則，政府持平衡、協(xié)調(diào)的立場。中國香港政府通過立法，引導(dǎo)業(yè)主成立群眾性社會組織，辦理注冊登記后成為社團法人，進行自我管理;也可以通過訂立合同，委托專業(yè)物業(yè)管理公司對其房屋進行維修、養(yǎng)護與管理。

　　為改善居住環(huán)境，樓宇內(nèi)的各項設(shè)施和設(shè)備，應(yīng)有適當?shù)谋ｐB(yǎng)。通常需要注意保養(yǎng)的地方包括樓宇的外墻、內(nèi)墻、上蓋及地面。此外，水泵、消防設(shè)備等均應(yīng)經(jīng)常檢查，如有需要應(yīng)立即換上適合配件，水箱亦定期清洗。

　　在中國香港，私人樓宇如果日久失修，外墻破損或石粒松落，屋宇地政署會對大廈業(yè)主發(fā)出指令，著令業(yè)主在一段期限內(nèi)完成維修工程，而業(yè)主必須對指令作出反應(yīng)。否則于指定期限滿后，政府將代聘承建商進行施工，一切費用(包括監(jiān)工費用)，由業(yè)主承擔(即按公共契約內(nèi)的業(yè)權(quán)份數(shù)分擔)。

　　(四)其他樓宇

　　1.商場

　　商場是向消費者提供包羅萬象的各類商品的場所，其中百業(yè)陳列，因而樓宇管理工作更顯復(fù)雜。而商場樓宇管理的服務(wù)對象主要是兩類，一類是顧客，另一類是店東;前者希望商場安全舒適，后者希望商場提供更多生意。而為這兩類服務(wù)對象提供周到滿意的服務(wù)，則是商場樓宇管理的主要目標。商場樓宇管理工作主要有以下幾個內(nèi)容：

　　(1)確保樓宇設(shè)施和結(jié)構(gòu)不隨意更動。通常，租用商場店鋪的業(yè)主都要進行裝修，其間往往會對商場原先的空調(diào)、消防、給水排水設(shè)備加以改動。管理人員應(yīng)針對這一情況，訂立一套裝修守則供商戶參考，保證不因其裝修工程而影響商場整體設(shè)施。

　　(2)增加商場人流以增加其營業(yè)額。提供一個舒適、潔凈的環(huán)境是增加人流量的前提條件，而商場獨特的形象更是吸引人流的有效手段。商鋪樓宇管理公司不僅在招商時要注意選擇有市場力的商店，而且更應(yīng)以優(yōu)惠的租金等條件招徠著名商號落戶開店。管理人員在審查商戶的裝修圖時，要特別注意店面、招牌的設(shè)置是否符合商場的整體形象。

　　(3)交通便捷、停車有位對商場至關(guān)重要。樓宇管理人員應(yīng)爭取公共汽車就近設(shè)站，甚至可以自備小客車在公共汽車站和商場之間往來接送顧客。商場內(nèi)交通順暢，有電梯、自動扶梯服務(wù)，這也是至關(guān)重要的一條。

　　通過良好的樓宇管理可以樹立商場的美好形象，吸引顧客。為此，管理人員還應(yīng)該做到，在適當?shù)牡胤皆O(shè)置明顯的方向指示牌，商店的招牌應(yīng)妥善管理，保持整潔美觀。設(shè)備設(shè)施應(yīng)加強養(yǎng)護，減少停機率，為顧客提供方便及不間斷的服務(wù)。餐館、飲食店、百貨店、劇院及公共娛樂場所的空調(diào)設(shè)備要運行正常，冷熱相宜。防火通道要保持暢通無阻。所有的固定裝置、設(shè)備、裝飾品都必須達到一定的高度和牢度，符合安全標準，避免顧客特別是小孩子不慎受傷。對餐館、飲食店的排氣裝置、排污管、排油煙濾油裝置要經(jīng)常監(jiān)督檢查，以免造成污染和對他人的滋擾。

　　2.工業(yè)大廈

　　工業(yè)大廈的主要用途是作生產(chǎn)場地之用，因而水、電、燃料的供應(yīng)和通道暢通是不可或缺的條件。樓宇管理必須保證能源供應(yīng)的通暢，同時要注意防止某些廠家因負荷超載而導(dǎo)致災(zāi)害。

　　工業(yè)大廈內(nèi)部運輸系統(tǒng)必須有足夠的能力和順暢的系統(tǒng)，進出原料、設(shè)備或產(chǎn)品的裝卸區(qū)域一定不能被租戶占為堆場、倉庫，而且裝卸作業(yè)占位也不能耽擱，這些都需要由物業(yè)管理制定條例予以保障。

　　工業(yè)大廈是最難管理的物業(yè)，其存在的常見問題主要有：公用部位與防火通道易受堵塞;廠家存儲易燃物品易造成火警;笨重的機器與存放過多的貨物，超過樓面結(jié)構(gòu)所能承受的荷載;機器運行時的振動荷載過大;廠家搭建違章建筑;因使用公用電梯及公用貨物裝卸而引起糾紛;因使用不當或頻繁使用，造成房屋損耗嚴重，養(yǎng)護維修費用高，電梯與其他樓宇設(shè)施容易受損;由于使用過度，人多手雜，樓字難以保持清潔。造成這類問題的原因，是使用這類樓宇的人員的文化素質(zhì)較低。

　　3.辦公樓

　　辦公樓需要高標準、高質(zhì)量的管理服務(wù)。這類樓宇大都有比較現(xiàn)代化的設(shè)備，除自動控制的高檔電梯與升降機外，還有由電腦控制的樓宇自動化系統(tǒng)、中央空調(diào)、通風、保安監(jiān)控、自動給水濾水、消防自動報警以及應(yīng)急自備電力等設(shè)備。這些設(shè)備需要由具備專業(yè)知識與技術(shù)的人員來操作與養(yǎng)護。特別是出入口、洗手間、公共通道、清潔衛(wèi)生要求甚高，要保持極好的清潔度，樓宇的外墻也需要定期清潔。辦公樓的物業(yè)管理質(zhì)量直接影響物業(yè)的租金收益。

　　辦公樓的管理主要是保持高貴的氣派和潔凈典雅的環(huán)境。對樓宇管理工作來說，確保通信設(shè)施的先進、可靠和安保人員、清潔人員恪盡職守是至關(guān)重要的。一般而言，租戶公司的人員與來訪者來來往往，絡(luò)繹不絕，人流量很大，確保安全與注意禮節(jié)，兩者之間的關(guān)系尤應(yīng)加以注意。

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