物業(yè)租賃概述

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　　一、物業(yè)租賃及其特征

　　(一)物業(yè)租賃的概念

　　通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。房屋租賃，是指公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有所有權(quán)的房屋，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃是房地產(chǎn)市場中的一種主要交易形式，租賃管理是物業(yè)經(jīng)營管理活動中的重要工作內(nèi)容。

　　房屋租賃的含義有以下兩點(diǎn)：

　　(1)出租人必須是房屋所有權(quán)人。這個所有權(quán)人可以是自然人，也可以是法人;可以是所有權(quán)人自己，也可以是共有人(包括共同共有和部分共有);也可以是經(jīng)所有權(quán)人委托的代理人，或按照法定程序指定的代管人。需要指出的是，轉(zhuǎn)租不等于出租，轉(zhuǎn)租人也不等于出租人。轉(zhuǎn)租只是附屬于出租的非獨(dú)立的活動。

　　(2)出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人居住或從事經(jīng)營活動，也包括利用自有房屋以聯(lián)營、承包經(jīng)營、入股經(jīng)營或合作經(jīng)營等名義出租或轉(zhuǎn)租房產(chǎn)。

　　(二)房屋租賃的特點(diǎn)

　　房屋租賃作為一種特定的商品交易的經(jīng)濟(jì)活動形式，它具有以下特征：

　　1.房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)

　　房屋租賃只轉(zhuǎn)移房屋權(quán)屬中的使用權(quán)，不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)。因此，承租人擁有的是房屋的占有權(quán)、使用權(quán)和部分收益權(quán)，房屋的處分權(quán)和最終收益權(quán)仍屬出租人所有。而且這種權(quán)屬的轉(zhuǎn)移是有期限的，一旦租賃期滿，承租人有義務(wù)將房屋和相應(yīng)權(quán)利歸還出租人。

　　2.房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋

　　房屋租賃的標(biāo)的是特定物而不是同類物。房地產(chǎn)租賃的標(biāo)的必須是特定物，而不能像大多數(shù)其他產(chǎn)品一樣可以用同類物來代替，出租人在提供房屋時，只能按合同的規(guī)定出租，而不能用其他的同類房，包括其他區(qū)域、地段的房屋替代。租賃合同終止后，承租人也必須將原屋奉還。因此，在租賃合同中必須對標(biāo)的物作詳細(xì)的、區(qū)別性的描述。

　　3.房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系

　　房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)契約關(guān)系，它體現(xiàn)契約雙方有償、互惠互利的關(guān)系。同時由于房屋租賃的特殊性，租賃契約又必須是要式合同，而且是法定要式合同。我國法律規(guī)定，租賃合同必須采取書面形式，而且必須登記備案。

　　4.房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止

　　在房屋租賃的有效期內(nèi)，即使出租房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，原租賃關(guān)系依然有效，房屋新所有權(quán)人必須承擔(dān)房屋原所有權(quán)人在租賃合同中確定的義務(wù)，尊重承租人的合法權(quán)益。

　　5.租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人

　　租賃作為一種民事法律行為，對其主體――租賃雙方都有相應(yīng)的法律要求。其表現(xiàn)為：租賃雙方必須具有民事行為能力;出租人必須是房屋所有權(quán)人或其指定的委托人或法定代管人;要求承租人遵守法律限制承租的要求。例如我國規(guī)定機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊及其他企事業(yè)法人不得租用或變相租用城市私房，外國人不能租用內(nèi)銷房等等。

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　　二、物業(yè)租賃的分類

　　依據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)租賃可作如下分類：

　　(一)按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分

　　按房屋所有權(quán)的性質(zhì)，房屋租賃分為公有房屋的租賃(簡稱公房租賃)和私有房屋的租賃(簡稱私房租賃)。

　　1.公房租賃

　　公有房屋的所有權(quán)人是國家，但在租賃關(guān)系中，國家并不作為民事法律主體出現(xiàn)，而是采用授權(quán)的方式，由被授權(quán)的單位具體管理，按照我國的管理體制，公房又分為直管公房和自管公房。直管公房一般由各級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理，房地產(chǎn)行政主管部門作為直管公房所有權(quán)人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利;自管公房由國家授權(quán)的單位即國有企事業(yè)單位自行管理，其法律特征就是持有《房地產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》。

　　2.私房租賃

　　私有房屋是除公有房屋外的其他所有房屋。私有房屋的所有權(quán)人，既包括居民個人，又包括各種類型的企業(yè)法人和機(jī)構(gòu)。出租私有房屋，是一種物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營行為。

　　(二)按房屋租賃期限劃分

　　按房屋租賃期限約定模式的不同，可分為定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃。

　　(1)定期租賃。定期租賃是物業(yè)管理中最常見的租賃形式。它包含確切的起租日期和結(jié)束日期，租期可以是一個星期，也可以是若干年。當(dāng)期限屆滿，租約自動失效而不需要預(yù)先聲明，租戶必須把物業(yè)交還給業(yè)主。定期租賃不因業(yè)主或租戶的死亡而失去法律效力，即所有權(quán)益的歸屬形式不變。因為固定期限租賃有確切的終止日，因此如果業(yè)主希望通告租戶租約期滿搬遷，租約上必須注明截止日期。

　　(2)自動延期租賃。自動延期租賃又稱周期性租賃，除非租約一方提出要中止合約，否則將自動續(xù)約。租約按周、月、年的周期延續(xù)，中止通知應(yīng)與周期對應(yīng)。租約中止的提前時間可以是一個月到六個月不等。該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效。

　　自動延期租賃可由雙方根據(jù)協(xié)議達(dá)成，也可依法建立。當(dāng)物業(yè)所有者與承租人之間的租賃行為，在本期租賃期限到期時以相似的租賃條件自動延續(xù)時，協(xié)議就達(dá)成了。許多居住租約既包含定期租賃又包括延期租賃。一般開始于定期租賃(半年或一年)，然后轉(zhuǎn)為周期性租賃。

　　周期性租賃是租用者按租賃手續(xù)所規(guī)定的期限已經(jīng)到期，或租約中未指明租賃期限，租賃者依舊按原來的方式占用物業(yè)，并照常按期繳納租金的租賃行為。在這種情況下，實(shí)際上租金的繳納周期就自動延續(xù)到了下一期限，即如果租金是按月繳納的，則延期也是按月進(jìn)行的。從物業(yè)管理者的權(quán)益角度考慮，自動延期的延長期限最好是在最初的租約中明確地規(guī)定下來，如按月自動延續(xù)等。

　　(3)意愿租賃。意愿租賃就是給租戶以時期不確定的物業(yè)租用權(quán)，意愿租賃的延續(xù)依賴雙方的意愿。意愿租賃可以未經(jīng)提前通知而隨意中止，但一般的做法是提前以書面形式提出中止租賃的通知。與定期租賃不同的是，意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時自動中止。

　　當(dāng)然，還可以按照租賃期限的長短，將租賃劃分為短期租賃、中短期租賃和長期租賃。短期租賃是指租期在2年和2年以內(nèi)的租賃;長期租賃，通常指租期為5年或5年以上的租賃;中短期租賃的租期一般為3～4年，通常由短期租賃延期而來。

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　　(三)按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分

　　物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費(fèi)用，主要由稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和承租單元內(nèi)部的能源使用費(fèi)三部分組成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述費(fèi)用支出，通常將物業(yè)租金分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。

　　(1)毛租。指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分費(fèi)用，承租人在使用物業(yè)的過程中，不需要再另行繳納任何費(fèi)用。

　　(2)凈租。指出租人收取的租金中，不包含上述費(fèi)用中的部分或全部，而不包含的費(fèi)用，需要由承租人另行繳納。凈租通常在長期租賃中采用，租賃時間可達(dá)10年以上。凈租金有三種形式。第一種形式，租戶除向業(yè)主支付租金外，還要負(fù)擔(dān)水電熱煤氣等能源使用費(fèi)。第二種形式，租戶除了負(fù)擔(dān)第一種中所提及的各項費(fèi)用外，還要支付物業(yè)管理費(fèi)用。第三種形式，租戶除需支付第二種形式中的費(fèi)用外，還需負(fù)責(zé)支付房產(chǎn)稅、保險費(fèi)等固定費(fèi)用，承擔(dān)物業(yè)維護(hù)和修繕等一切開銷。

　　因為承租單元內(nèi)部的水電氣熱等資源使用費(fèi)屬于難以控制的變動費(fèi)用，出租人不愿承擔(dān)此部分難以估算的支出，因此絕大部分租賃合同中都約定由租戶負(fù)責(zé)支付此費(fèi)用。習(xí)慣上，這種類型的租賃也稱為毛租。

　　(3)百分比租金。百分比租金通常也稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)。此時，承租人除向出租人定期支付固定租金外，還要將其營業(yè)額中超出預(yù)訂數(shù)額的部分，按一個百分比交予出租人，作為出租人的百分比租金收入。

　　大型購物中心或超市常常采用百分比租金。大型購物中心或超市的物業(yè)管理者要舉辦許多特別的展覽，來最大范圍地吸引潛在的購物者。如常舉行新車、帆船或模型等展覽來吸引顧客，使人們一旦為看展覽而進(jìn)入購物中心或超市時，就會進(jìn)人租戶的商鋪購物，這就構(gòu)成了一個雙贏的局面。百分比租金通常按年度計算兌現(xiàn)，不同承租人支付的百分比與其承租房屋的位置、使用性質(zhì)以及經(jīng)營種類和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境相關(guān)，有時懸殊甚大。

　　當(dāng)出租人僅收取百分比租金時，通常要對承租人營業(yè)收入的下限作出規(guī)定，作為其獲得最低租金收入的保障。出租人為了保證其物業(yè)在出租過程中獲得預(yù)期的租金收入，還常在租約中訂立有強(qiáng)制收回使用權(quán)的條款，該條款就確定了一個租期內(nèi)最低的租戶營業(yè)收入下限。當(dāng)該限度在核算周期中未能達(dá)到租約要求時，出租人有權(quán)收回物業(yè)的使用權(quán)。另一種比較公平合理的做法是，當(dāng)承租人未能完成條款中規(guī)定的最低租金時，可以另外追加費(fèi)用以達(dá)到最低租金水平。

　　(四)其他劃分方式

　　還可以按照房屋的使用用途，將房屋租賃分為居住用房租賃和非居住用房租賃。其中，非居住用房租賃又分為辦公用房、零售商業(yè)用房和生產(chǎn)經(jīng)營用房的租賃。

　　也可以按照承租人的性質(zhì)，可分為國內(nèi)租賃與涉外租賃。涉外租賃是指外國人、外國機(jī)構(gòu)和港澳臺同胞及華僑在大陸設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)、租賃用房。

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　　三、物業(yè)租賃管理模式

　　物業(yè)租賃，根據(jù)業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)委托內(nèi)容與要求的不同，物業(yè)管理企業(yè)有不同的管理模式。常見的有包租轉(zhuǎn)租模式、出租代理模式和委托管理模式。不同的管理模式，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)租賃中各自承擔(dān)的責(zé)任不同。

　　(一)包租轉(zhuǎn)租模式

　　1.具體做法

　　物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主物業(yè)管理委托時，將出租物業(yè)全部或部分包租下來;然后負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租，即物業(yè)管理企業(yè)再零星出租。

　　2.雙方責(zé)任及利弊

　　包租轉(zhuǎn)租模式，業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃，不承擔(dān)市場風(fēng)險，只收取包租的租金。包租按慣例在租金上應(yīng)有所優(yōu)惠。在租賃市場不景氣或不易把握時，業(yè)主通常選擇包租轉(zhuǎn)租模式，將市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移。

　　物業(yè)管理企業(yè)此時既要承擔(dān)物業(yè)的租賃經(jīng)營，又要負(fù)責(zé)物業(yè)的管理服務(wù)工作。

　　物業(yè)管理企業(yè)此時除賺取一般物業(yè)管理正常收取的管理費(fèi)用之外，還將從經(jīng)租活動中獲取一定的批零差價。但以固定的租金包租了物業(yè)，一旦不能全部將物業(yè)出租，或空置率過大，將自行承擔(dān)風(fēng)險。關(guān)鍵時批零售價的確定，要充分考慮空置率的影響，避免或減少風(fēng)險。

　　(二)出租代理模式

　　1.具體做法

　　業(yè)主全權(quán)委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)租賃活動以及租賃中的管理和服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)只獲得代理傭金，代理傭金以租金收入的一定比例收取。

　　2.雙方責(zé)任與利弊

　　出租代理模式，業(yè)主同樣不負(fù)責(zé)物業(yè)租賃，但要承擔(dān)一定的市場風(fēng)險，獲取扣除代理傭金后的全部租金收入。在租賃市場活躍時，業(yè)主通常選擇出租代理模式。此時物業(yè)管理企業(yè)按委托代理合同，從事租賃活動以及租賃過程的管理和服務(wù)。并根據(jù)合同承擔(dān)一定的責(zé)任，如管理不善或經(jīng)租活動的失誤都將受到懲罰。但風(fēng)險較少，尤其房屋空置對業(yè)主的影響大，對物業(yè)管理企業(yè)的影響小。

　　物業(yè)管理企業(yè)所獲得的收益主要是管理和服務(wù)費(fèi)用。在經(jīng)租活動中，物業(yè)管理企業(yè)所得到的只是傭金。雖然傭金多少與經(jīng)租獲利有關(guān)，但從性質(zhì)上分析它得到的仍然是傭金而不是租金。

　　(三)委托管理模式

　　1.具體做法

　　業(yè)主自己直接負(fù)責(zé)租賃活動，不讓物業(yè)管理企業(yè)介入。業(yè)主只將物業(yè)管理服務(wù)工作委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。這種模式與多業(yè)主樓宇物業(yè)管理中所做的工作近似，但物業(yè)管理企業(yè)所面對的不是諸多業(yè)主，而是一個業(yè)主和諸多承租人。

　　2.雙方責(zé)任及利弊

　　委托管理模式，業(yè)主負(fù)責(zé)物業(yè)租賃的所有活動，承擔(dān)全部市場風(fēng)險，也獲取全部租金收入。物業(yè)管理企業(yè)只負(fù)責(zé)物業(yè)管理和服務(wù)，只要沒有失職行為就不承擔(dān)風(fēng)險。經(jīng)租中的風(fēng)險完全由業(yè)主承擔(dān)。因此經(jīng)租所獲得的利潤與物業(yè)管理企業(yè)無關(guān)，它只獲取物業(yè)管理和服務(wù)費(fèi)用。

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　　四、房屋租賃的行政管理

　　為規(guī)范房屋租賃行為，加強(qiáng)城市房屋租賃管理，建設(shè)部1995年頒發(fā)了《城市房屋租賃管理辦法》(建設(shè)部令第42號)。該辦法規(guī)定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度，其核心是對合法有效的房屋租賃行為頒發(fā)《房屋租賃證》。房屋租賃登記備案制度主要內(nèi)容有：

　　(一)房屋租賃登記備案的一般程序

　　房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面的租賃合同。合同簽訂后，要到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門登記備案。房屋租賃登記備案的一般程序為申請、審查、頒證三步。

　　1.申請

　　簽訂、變更、終止租賃合同的，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。申請房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交的證明文件包括：書面租賃合同;房屋所有權(quán)證;當(dāng)事人的合法證件;城市人民政府規(guī)定的其他文件。出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明。出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明。

　　2.審查

　　房屋租賃登記備案不同于簡單的備案，登記本身包含審查的含義。房屋租賃審查的內(nèi)容主要包括：

　　(1)審查合同的主體是否合格，即出租人與承租人是否具備相應(yīng)的條件;

　　(2)審查租賃的客體是否允許出租，即出租的房屋是否是法律、法規(guī)允許出租的房屋;

　　(3)審查租賃合同的內(nèi)容是否齊全、完備，如是否明確了租賃的期限、租賃的修繕責(zé)任等;

　　(4)審查租賃行為是否符合國家及房屋所在地人民政府規(guī)定的租賃政策;

　　(5)審查是否按規(guī)定繳納了有關(guān)稅費(fèi)。

　　3.頒證

　　只有上述條件均具備后，才能登記備案，否則，作為主管部門有權(quán)行使否決權(quán)，判定租賃行為無效，不予登記。經(jīng)主管部門審查合格后，準(zhǔn)予登記。由房地產(chǎn)管理部門核發(fā)房屋租賃證。房屋租賃證是租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，房屋租賃證作為經(jīng)營場所合法的憑證。租用房屋用于居住的，房屋租賃證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。未經(jīng)登記備案的租賃合同是無效的經(jīng)濟(jì)合同，只有通過登記的租賃活動，才受法律的保護(hù)。

　　(二)房屋租賃的條件

　　公民、法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：

　　(1)未依法取得《房屋所有權(quán)證》的;

　　(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

　　(3)共有房屋未取得共有人同意的;

　　(4)權(quán)屬有爭議的;

　　(5)屬于違章建筑的;

　　(6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;

　　(7)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

　　(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;

　　(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

　　(三)房屋租賃中的違法行為及處罰

　　《租賃管理辦法》規(guī)定，有下列行為之一的，由縣、市人民政府房地產(chǎn)管理部門對責(zé)任者給予行政處罰：

　　(1)偽造、涂改房屋租賃證的，注銷其證書，并可以處以罰款;

　　(2)不按期申報、領(lǐng)取房屋租賃證的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以罰款;

　　(3)未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可以處以罰款。

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