物業(yè)經(jīng)營管理計劃

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　　一、物業(yè)經(jīng)營管理計劃的概念

　　(一)規(guī)劃與計劃

　　規(guī)劃是指制定計劃并將其書以文字、繪成圖表、示以形象的過程，規(guī)劃的成果稱為計劃。計劃是工作或行動前預(yù)先擬定的具體內(nèi)容、目的、方針、辦法、標(biāo)準(zhǔn)、步驟、程序和過程等。

　　物業(yè)經(jīng)營管理計劃，是物業(yè)管理規(guī)劃一系列子過程的結(jié)果，是物業(yè)管理師思想的具體化，體現(xiàn)了他們準(zhǔn)備做什么，什么時候做，由誰去做以及如何做，即對未來行動方案的一種說明。

　　物業(yè)管理規(guī)劃，是構(gòu)思前景、預(yù)測未來、確定欲達(dá)到的目的和取得的成果，估計可能會遇到的問題，并提出實現(xiàn)目的、解決問題的有效方案、方針、措施、手段、行動和程序，估算需要投入的資源和花費的時間，考察制約物業(yè)管理工作及其績效的內(nèi)外環(huán)境因素的過程。物業(yè)管理規(guī)劃又是從現(xiàn)實出發(fā)的思考、想像和謀劃，進(jìn)而確定、安排達(dá)到目的和滿足業(yè)主要求所必須的各種活動和工作成果。物業(yè)管理規(guī)劃還應(yīng)考慮如何經(jīng)濟(jì)地使用物業(yè)管理企業(yè)的時間和資源。物業(yè)管理規(guī)劃還是調(diào)查、預(yù)測、預(yù)見、謀劃和預(yù)言的過程。

　　制定物業(yè)管理計劃的基本原則是：第一，物業(yè)管理師必須參加和主持;第二，發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵大家參與;第三，實際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項活動和工作計劃的制定。

　　(二)計劃的用途

　　物業(yè)經(jīng)營管理計劃，是用來指導(dǎo)、組織、實施、協(xié)調(diào)和控制物業(yè)經(jīng)營管理過程的文件，也是處理物業(yè)經(jīng)營管理過程中若干不確定性因素的工具，還是避免浪費、提高工作效率和經(jīng)濟(jì)效益的手段。沒有物業(yè)經(jīng)營管理計劃，物業(yè)管理師就像失去方向的航船，在洶涌的波濤吹打下飄搖無定，久而久之就會失去信心，導(dǎo)致物業(yè)經(jīng)營管理活動失敗。

　　物業(yè)經(jīng)營管理計劃有多種用途，主要現(xiàn)在以下幾個方面：(1)指導(dǎo)物業(yè)管理的具體行動;(2)書面記載物業(yè)管理計劃的目標(biāo)、前提與制約因素;(3)書面記載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的決策過程;(4)幫助利害關(guān)系各方之間進(jìn)行溝通，有助于統(tǒng)一各方面的認(rèn)識;(5)便于明確物業(yè)管理服務(wù)的工作內(nèi)容、范圍、時間安排、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、所需費用和風(fēng)險等重大問題;(6)測量物業(yè)管理活動，幫助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的控制，幫助業(yè)主考核物業(yè)經(jīng)營管理活動的績效。

　　(三)物業(yè)管理計劃的表現(xiàn)形式

　　物業(yè)管理計劃包括年度計劃、中短期計劃和長期計劃。年度計劃是一種運行計劃，屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計劃;中短期計劃則介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間，通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期周期，通常為3～5年;長期計劃則屬于策略層次的計劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。

　　由于物業(yè)的使用壽命一般都在50年以上，而目前物業(yè)管理服務(wù)合同大都是以3～5年甚至1～2年為周期，這就容易導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的短期行為，從而影響物業(yè)業(yè)主使物業(yè)持續(xù)保持市場競爭力以及長期保值增值的目標(biāo)。物業(yè)管理的長期計劃不僅僅是針對某一家物業(yè)管理企業(yè)任內(nèi)的工作，而且是長期不間斷的計劃管理。編制物業(yè)管理長期計劃時，要從資產(chǎn)管理的角度，進(jìn)行物業(yè)全壽命周期的成本費用分析，制定物業(yè)資產(chǎn)價值提升和有效利用計劃，尋求費用最低、物業(yè)經(jīng)濟(jì)使用壽命維持時間最長的最理想維修方式。

　　以新加坡的物業(yè)管理為例，政府對住宅小區(qū)公共設(shè)施保養(yǎng)十分重視，要求物業(yè)企業(yè)能提供完善而長期的計劃，對外墻、走廊、樓梯、屋頂?shù)裙矆鏊木S修年限，對水管、電線、設(shè)備的更換年限等都要制定計劃，最長的計劃甚至考慮到80年以后的地基加固問題。這樣，即使更換了物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)管理人員，物業(yè)管理計劃仍舊不變。因此建立長期管理計劃是物業(yè)管理服務(wù)的保證，是對業(yè)主負(fù)責(zé)的根本。

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　　二、編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎(chǔ)工作

　　為了制定物業(yè)經(jīng)營管理計劃，首先要分析物業(yè)所處的宏觀市場環(huán)境和相關(guān)物業(yè)類型的市場狀態(tài)，其次要準(zhǔn)確把握物業(yè)所處鄰里區(qū)域的特征和物業(yè)本身的狀況，還要認(rèn)真分析領(lǐng)會物業(yè)業(yè)主的相關(guān)目標(biāo)，這些工作是制定物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎(chǔ)。

　　(一)區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析

　　區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析，就是研究物業(yè)周圍較大范圍內(nèi)的社會、經(jīng)濟(jì)、政治、文化教育、城市發(fā)展、公共事業(yè)等方面的發(fā)展?fàn)顩r與趨勢，確定影響物業(yè)發(fā)展的主要因素。這里的“區(qū)域”范圍沒有明確的定義，可認(rèn)為是對目標(biāo)物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生直接影響的城市或城市區(qū)域。區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析的主要資料，來自于國家及地方政府編制的統(tǒng)計年鑒、各行業(yè)協(xié)會正式出版的信息、新聞媒體及網(wǎng)絡(luò)發(fā)布的信息等。

　　(二)房地產(chǎn)市場分析

　　房地產(chǎn)市場是一種典型的地域性市場，不存在統(tǒng)一的、一般的房地產(chǎn)市場。因此，物業(yè)管理師必須把房地產(chǎn)市場進(jìn)一步細(xì)分，以便編制出一個具體可行的物業(yè)管理計劃。細(xì)分市場的方式，需要綜合考慮本章第三節(jié)所介紹的地域、物業(yè)類型和目標(biāo)市場三種細(xì)分方式。

　　編制物業(yè)管理計劃時，首先要把目標(biāo)物業(yè)放在正確的細(xì)分市場內(nèi)，并用這個細(xì)分市場的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)來評價目標(biāo)物業(yè)。這個工作過程，就是市場分析的過程。為了作出準(zhǔn)確的市場分析，必須首先進(jìn)行認(rèn)真、詳細(xì)的市場調(diào)研，搜集特定的、可與目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行比較的相關(guān)物業(yè)信息，并與目標(biāo)物業(yè)進(jìn)行分析比較，以便了解其他可比物業(yè)所提供服務(wù)的特點，評價目標(biāo)物業(yè)的優(yōu)點和缺點。

　　物業(yè)位置分析是市場分析中的重要內(nèi)容。位置分析不但要考察目標(biāo)物業(yè)與鄰里物業(yè)的相對位置關(guān)系，還要考慮其在區(qū)域內(nèi)的位置。對不同類型的物業(yè)，位置的含義和要求也不盡相同。例如，評價居住物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣需考慮的主要因素包括：①市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度(市政公用設(shè)施主要為居民的生活居住提供水、電、煤氣等，公建配套設(shè)施則包括托兒所、幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院、郵局、商業(yè)零售網(wǎng)點、康體設(shè)施等);②環(huán)境因素(自然環(huán)境好壞、空氣和噪聲污染情況);③公共交通便捷程度;④居民人口與收入(人口數(shù)量、家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)、家庭收入水平、人口流動性、當(dāng)前居住狀況);⑤社區(qū)文化氛圍即人身與財產(chǎn)安全狀況。商業(yè)零售物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，則主要取決于：①周圍人口密度;②交通、通信的方便程度;③居民的購買力水平和消費習(xí)慣。寫字樓物業(yè)區(qū)位的優(yōu)劣，則主要取決于：①與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度;②周圍土地利用情況和環(huán)境;③易接近性(交通方式可選擇性、停車位數(shù)量)。

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　　(三)鄰里分析

　　一般認(rèn)為，在人口密集的大城市范圍內(nèi)，鄰里可由周圍的幾個街區(qū)或相互交叉的主要街道的鄰近地區(qū)組成。鄰里的邊界線往往是地理的或人為的分割物，如街道、河流、湖泊、公園等。鄰里亦可稱為同質(zhì)區(qū)域。鄰里分析，就是對目標(biāo)物業(yè)所處的鄰里范圍加以研究，摸清周圍的物業(yè)為什么能把人流和商業(yè)機(jī)會吸引到它那里去。不管目標(biāo)物業(yè)有什么特點，周圍的相鄰物業(yè)都會對其創(chuàng)新能力造成不同程度的限制。鄰里分析的內(nèi)容有：搜集鄰里范圍內(nèi)的人口狀況及其發(fā)展趨勢信息;評估鄰里的經(jīng)濟(jì)狀況和消費水平，確定鄰里物業(yè)的平均租金水平，并以此作為估算目標(biāo)物業(yè)租金潛力的依據(jù);考察鄰里物業(yè)的實體狀況，包括鄰里物業(yè)的維修水平及物業(yè)用途，有無新的物業(yè)發(fā)展項目，是否會出現(xiàn)新的競爭對手等。

　　(四)物業(yè)現(xiàn)狀分析

　　物業(yè)現(xiàn)狀分析就是對整個物業(yè)的物理狀況及運行狀況進(jìn)行檢查，分析物業(yè)運行預(yù)算，研究物業(yè)當(dāng)前的管理策略和工作程序狀況，這是實際估計物業(yè)租賃價值的第一步。分析現(xiàn)狀物業(yè)之前，應(yīng)對一個物業(yè)的結(jié)構(gòu)、外觀、設(shè)備等狀況進(jìn)行各項檢查，詳細(xì)查清下列有關(guān)的項目并仔細(xì)地記錄其結(jié)果：

　　1.建筑物內(nèi)有多少套或多少平方米可出租房屋。如果是住宅，每套房屋的面積有多大、居室數(shù)目有多少。

　　2.物業(yè)令人滿意程度(外觀印象、建成年代、建筑形式、平面布局、通道、公共空間、租戶的特征)如何。

　　3.可出租物業(yè)的吸引力(平面布局、方位、視野、設(shè)備、附屬設(shè)施、總體的現(xiàn)代化程度)如何。

　　4.建筑物的實體(屋頂、墻體、樓板、門窗、樓梯、電梯)狀況如何。維修得怎樣。維修是否及時。廢棄的部分能修好嗎。功能上有不當(dāng)?shù)牡胤侥芊窦m正。有無需要請結(jié)構(gòu)工程師來進(jìn)行安全鑒定的問題。

　　5.建筑物的室內(nèi)裝飾、公共空間、衛(wèi)生設(shè)備、供暖設(shè)施、供電系統(tǒng)等的狀況如何。

　　6.提供有什么樣的休閑、娛樂場所及設(shè)施。它們的實體及外觀狀況如何。

　　7.土地與建筑物的關(guān)系(如停車場、分區(qū)規(guī)劃)如何。建筑物及土地可否使用的更為合理有效。

　　8.建筑物的現(xiàn)行管理標(biāo)準(zhǔn)是什么。在租戶選擇、購買控制、租金收繳、維修及管理等方面的現(xiàn)行政策和程序如何。

　　9.當(dāng)前的出租率、租金水平及租戶構(gòu)成如何。

　　10.當(dāng)前物業(yè)管理師的情況如何。每個人的工作態(tài)度、能力、學(xué)習(xí)及目標(biāo)怎樣。

　　(五)業(yè)主目標(biāo)

　　明確業(yè)主目標(biāo)，是制定物業(yè)管理計劃的前提。一旦物業(yè)管理企業(yè)接受了委托，就要在物業(yè)管理目標(biāo)上與業(yè)主達(dá)成共識，并要盡自己的最大可能來維護(hù)業(yè)主的利益。有時業(yè)主除了最大限度地獲取利潤以外，沒有具體的目標(biāo)。物業(yè)管理師就要通過調(diào)查、分析有關(guān)投資信息，來確定較為具體的目標(biāo)。此外，業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)力范圍也有很大差別，有些業(yè)主只對重大決策問題發(fā)表意見，但也有些業(yè)主可能希望對有關(guān)細(xì)節(jié)問題亦予過問。物業(yè)管理師常常需要就業(yè)主提出的相互矛盾的目標(biāo)作解釋工作，例如有業(yè)主同時提出了最小維護(hù)費用和最大增值兩個不相容的目標(biāo)。

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　　三、構(gòu)造物業(yè)管理方案

　　(一)探討改進(jìn)舊有物業(yè)的可能性

　　在進(jìn)行了以上一系列分析、研究之后，物業(yè)管理師就要確定，現(xiàn)狀物業(yè)的各種運行方案能否為業(yè)主帶來可能的較高凈收益，如果不能，就要提出改進(jìn)方案。理想的物業(yè)管理是管理新開發(fā)的物業(yè)，但大多數(shù)的物業(yè)是在進(jìn)行專業(yè)管理前已被別人管理過了。如果發(fā)現(xiàn)建筑物不再能滿足其所處位置的要求，那么最好改變物業(yè)的現(xiàn)狀以符合當(dāng)前的市場趨勢，并使業(yè)主獲得可能的最大凈收益。改進(jìn)方案通常從以下兩個方面考慮：

　　1.更新及現(xiàn)代化

　　更新就是在建筑物的原結(jié)構(gòu)設(shè)計、用途等不變的情況下，把建筑物內(nèi)的設(shè)備、飾面及材料更換成新的，將其恢復(fù)至維修良好并具有吸引力的狀況。在更新時可使之現(xiàn)代化，如把原來的設(shè)備、材料更換成新設(shè)計的、性能更好的替代品。更新及現(xiàn)代化可以延長建筑物的經(jīng)濟(jì)使用壽命，并使其重新具有與新建筑物競爭的能力。

　　2.改變建筑物的用途

　　改變建筑物用途能在不影響鄰里景觀的情況下，滿足社區(qū)對房地產(chǎn)的需求，并使舊建筑物得以“再生”。對于建議進(jìn)行改造的任何物業(yè)，還應(yīng)作融資分析。通過融資分析，提出不同的融資方案并從中選出一個可以實施的、最符合業(yè)主目標(biāo)的方案。

　　(二)物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)容

　　在分析了所有可能的改進(jìn)方案并進(jìn)行科學(xué)的對比之后，選出與業(yè)主目標(biāo)最為符合的方案作為最優(yōu)方案。經(jīng)向業(yè)主推薦并得到業(yè)主的同意，物業(yè)管理師就可編制其對推薦方案的管理計劃了。推薦方案管理計劃的編制，要從實物的、財務(wù)的、運行的不同角度出發(fā)，說明如何管理物業(yè);要按市場狀況及發(fā)展趨勢制定租賃計劃，制定收入及支出計劃，確定所需工作人員的結(jié)構(gòu)及數(shù)量，建立物業(yè)運行方針和工作程序;如有必要，還應(yīng)制定融資計劃。

　　1.建筑物管理計劃

　　物業(yè)管理企業(yè)的首要責(zé)任是在物業(yè)維護(hù)、維修、服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和達(dá)到這些標(biāo)準(zhǔn)所需的成本之間進(jìn)行適當(dāng)?shù)钠胶?。建筑物管理計劃的?nèi)容，包括如下幾個方面的內(nèi)容：

　　(1)建筑物維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)。確定適當(dāng)?shù)木S護(hù)維修標(biāo)準(zhǔn)首先要考慮到物業(yè)的類型和使用特點，物業(yè)體量的大小、物業(yè)的位置、物業(yè)的維修預(yù)算限制，以及業(yè)主就本物業(yè)的長遠(yuǎn)策略。

　　(2)建筑物管理策略。最重要的是決定是否使用有計劃的維護(hù)維修體系，這兩種方案選擇的結(jié)果通常取決于業(yè)主投資目標(biāo)和其為物業(yè)確定的維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。北京地區(qū)的調(diào)查表明，大約60%的物業(yè)管理企業(yè)是沒有建筑物管理的具體計劃，這對物業(yè)投資是十分有害的;另外40%的物業(yè)管理企業(yè)采用有計劃的管理(PMP)，但一般集中于對大型中高檔商業(yè)物業(yè)的管理。對建筑物實施管理可以使用物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部人員，也可以雇請社會上的專業(yè)承包商，或兩者的結(jié)合。采用物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部人員負(fù)責(zé)建筑物的維護(hù)維修一般僅限于像北京國際貿(mào)易中心這樣的大型物業(yè)(該公司有物業(yè)保養(yǎng)部)或其物業(yè)處于其他物業(yè)的地理中心位置(還可為其他物業(yè)提供服務(wù))。

　　(3)物業(yè)檢查計劃。這種檢查主要是對物業(yè)的一般功能狀況、總體的整潔情況、物業(yè)的健康安全標(biāo)準(zhǔn)、負(fù)責(zé)維護(hù)維修的承包商的工作表現(xiàn)等進(jìn)行檢查。當(dāng)然，這種檢查還通常涉及到一些非物業(yè)維護(hù)維修的問題如監(jiān)督租戶履行租約的情況等。一般來說，物業(yè)檢查的頻率取決于業(yè)主對物業(yè)質(zhì)量要求的程度。

　　(4)公共設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容。一個物業(yè)運轉(zhuǎn)是否良好在很大程度上取決于公共設(shè)施如電、水、煤氣、供熱、電話等的使用狀態(tài)是否正常。對于商業(yè)物業(yè)來說，公共設(shè)施服務(wù)費用的支出在物業(yè)整個年費用支出中所占的比重也非常大。因此，確定公共設(shè)施服務(wù)的具體內(nèi)容與方式，也是建筑物管理計劃中的重要內(nèi)容。

　　2.租賃計劃

　　租賃計劃是物業(yè)管理計劃的重要內(nèi)容，包括租金方案和出租策略。租金方案要建立在市場分析和物業(yè)分析的基礎(chǔ)上，租金方案中不僅要確定物業(yè)出租時的總體租金水平，還要針對每一個獨立的出租單元，編制出租金價格表。出租策略則是為了使物業(yè)總體出租收入最大化應(yīng)該采取的策略，包括租期長短、獨立出租單元大小、租戶類型的匹配策略，管理服務(wù)水平與租戶優(yōu)惠與補貼方式選擇，以及采用何種租金形式(毛租金還是凈租金、采用建筑面積還是使用面積或可出租面積等)等。

　　3.財務(wù)收支計劃

　　財務(wù)收支計劃通常以預(yù)算計劃的形式體現(xiàn)，這是業(yè)主非常關(guān)注的內(nèi)容。預(yù)算是物業(yè)管理中經(jīng)營計劃的核心，預(yù)算中包括詳細(xì)的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和運營費用，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)管理的量化目標(biāo)。要根據(jù)實際經(jīng)營情況對預(yù)算進(jìn)行定期調(diào)整，因為租金收益可能由于空置率的增加而較預(yù)期收益減少，此時物業(yè)管理師往往要就空置率增加的原因進(jìn)行認(rèn)真的分析。維護(hù)費用超過預(yù)算一般預(yù)示著建筑物內(nèi)的某些設(shè)備需要予以更新。

　　預(yù)算是物業(yè)管理中財務(wù)控制和財務(wù)計劃的重要工具。其控制特性表現(xiàn)在當(dāng)收入低于預(yù)算或費用超過預(yù)算時就會引起物業(yè)管理師的注意，而其計劃特性則表現(xiàn)在當(dāng)物業(yè)管理師編制預(yù)算時能就未來一年的經(jīng)營計劃作出比較現(xiàn)實的安排。此外，檢查上年度預(yù)算執(zhí)行情況，也有助于物業(yè)管理師發(fā)現(xiàn)問題，并在新年度預(yù)算中進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

　　預(yù)算還可以使業(yè)主較容易地對物業(yè)管理的財務(wù)情況進(jìn)行檢查。當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)運營收入和費用大大超過預(yù)計的水平時，通常會要求物業(yè)管理師予以解釋，物業(yè)管理師則必須負(fù)責(zé)對實際執(zhí)行結(jié)果背離預(yù)算的原因進(jìn)行說明，并告之業(yè)主這種未預(yù)計到的情況的發(fā)展趨勢。所以，一旦提出了一個預(yù)算，物業(yè)管理師和業(yè)主之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系也就確立了，但在雙方共同制定預(yù)算的過程中，物業(yè)管理師要努力為業(yè)主提出更為完美并切合實際的目標(biāo)。

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　　4.物業(yè)運行績效評估及與業(yè)主溝通計劃

　　經(jīng)常更新和評估物業(yè)的財務(wù)狀況，以便從中發(fā)現(xiàn)物業(yè)運營表現(xiàn)好壞的原因。物業(yè)管理企業(yè)需要定期評價物業(yè)運行績效，并將分析結(jié)果及時報告業(yè)主，以便采取正確的方法或改變策略來適應(yīng)未來的市場狀況。

　　(1)物業(yè)績效評估指標(biāo)。將物業(yè)當(dāng)前的績效狀況和過去的績效表現(xiàn)相比較，就能看出物業(yè)當(dāng)前的表現(xiàn)是否正常。目前使用的主要表現(xiàn)評估指標(biāo)包括：①預(yù)計租值與實際租值的比較;②實際和預(yù)計的資本價值的增長;③收益率即物業(yè)的競爭狀況和預(yù)期的風(fēng)險與其市場競爭對手的比較;④資本回報率即收益和物業(yè)資本價值的比較;⑤凈收益即毛收益減去成本;⑥空置水平;⑦服務(wù)收費水平;⑧拖欠租金和壞賬;⑨財務(wù)內(nèi)部收益率;⑩對于機(jī)構(gòu)投資者來說本物業(yè)在其房地產(chǎn)投資組合中的位置。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該就上述指標(biāo)作為財務(wù)記錄進(jìn)行經(jīng)常性的監(jiān)控，以在競爭的市場上及時調(diào)整自己的策略。

　　(2)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的溝通。大多數(shù)業(yè)主主要依靠其物業(yè)管理企業(yè)的及時溝通來了解其物業(yè)的表現(xiàn)情況。這種溝通的模式和頻率主要取決于業(yè)主的態(tài)度。最常用的溝通手段是：定期的年度或季度表現(xiàn)報告;定期的管理會議;通過電話通信或現(xiàn)場會議等形式的定期私人接觸。通過這些溝通，業(yè)主一般能達(dá)到兩個目的：及時了解物業(yè)管理中出現(xiàn)了什么問題(如租金、租戶爭議)以及物業(yè)管理師是如何解決這些問題的;物業(yè)管理企業(yè)的未來計劃是什么(如重新裝修、重新發(fā)展、賣掉或繼續(xù)出租)。

　　四、物業(yè)管理計劃中的預(yù)算技術(shù)

　　預(yù)算不是一門很精確的科學(xué)，物業(yè)的實際收支，很少與預(yù)算中的估計完全一致。預(yù)算只是一個工具，利用這個工具，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)事先估計的物業(yè)收支數(shù)量，作出費用支出計劃。預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)努力減少物業(yè)凈運營收益的變動，估算在某一時間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況。當(dāng)一項未預(yù)計到的費用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時，預(yù)算可以幫助物業(yè)管理企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出。

　　預(yù)算有許多種類型，在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有三種：年度運營預(yù)算、資本支出預(yù)算和長期預(yù)算。

　　(一)年度運營預(yù)算

　　年度運營預(yù)算是最常用的預(yù)算。該預(yù)算中，列出了物業(yè)的主要收入來源和費用支出項目。在物業(yè)收支報告中列出的有效毛租金收入的數(shù)量，在每個月間應(yīng)保持基本穩(wěn)定，有效毛租金收入加上物業(yè)其他收入再扣除物業(yè)運營費用后，就可得到物業(yè)的凈運營收益。由此可以看出，即便有效毛租金收入是一個固定的數(shù)值，由于物業(yè)運營費用中有關(guān)項目費用的變化，也會令業(yè)主的凈運營收益有較大的變化。為了保持物業(yè)凈運營收益的穩(wěn)定性，物業(yè)管理企業(yè)就必須通過預(yù)算這一有效的財務(wù)工具，準(zhǔn)確地預(yù)測和控制物業(yè)的收入與支出。

　　預(yù)算不僅能令物業(yè)各項收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發(fā)生在什么時間。能源費用支出隨季節(jié)變動，也就是說在一年中每個月份的燃料、煤氣和電力費用支出數(shù)量存在差異。廣告宣傳及市場推廣費用在許多月份的開支可能很少，但在物業(yè)出租的市場推廣工作集中的月份，該項費用支出就很大。一個新投入使用的物業(yè)或剛剛經(jīng)過大規(guī)模改造的物業(yè)，可能就需要投入大量的市場宣傳費用，這些費用可在每個月中平均分?jǐn)?，以示在整個年度均要開展大量的廣告宣傳工作。

　　預(yù)算中要為不可預(yù)見費用的支出預(yù)留空間。如果冬季的天氣特別寒冷，就會使供暖的強度加大、時間延長，而對燃料需求的增加往往會導(dǎo)致燃料價格上漲，從而會進(jìn)一步增加燃料費用支出的負(fù)擔(dān)，從而使物業(yè)的燃料費預(yù)算超支。其他與季節(jié)相關(guān)的費用增長，如掃雪費用增加，也會影響到物業(yè)的凈運營收益。當(dāng)這些額外費用支出與預(yù)算中預(yù)計的相關(guān)費用支出不相匹配時，物業(yè)管理企業(yè)就要對其他預(yù)期的費用支出進(jìn)行分析，看是否可以從其他預(yù)算費用中挪用一部分來支付與季節(jié)相關(guān)的額外費用支出的部分或全部，否則就要動用準(zhǔn)備金。

　　為了編制年度運營預(yù)算，物業(yè)管理企業(yè)常常要對以前若干年的物業(yè)收支狀況進(jìn)行認(rèn)真的分析，對于在來年可能要出現(xiàn)的情況(如由于大規(guī)模裝修改造，臨時降低了入住率)，要予以認(rèn)真的考慮，并在預(yù)算中盡量體現(xiàn)這些可能的變化。

　　年度運營預(yù)算除了令業(yè)主了解未來一年中物業(yè)的收支估算外，也為物業(yè)管理企業(yè)提供了一個分析物業(yè)過去的經(jīng)營表現(xiàn)和根據(jù)對來年的有關(guān)估計對個別的預(yù)算項目作出適當(dāng)調(diào)整的機(jī)會。通過分析預(yù)算中的每一個收支項目，物業(yè)管理企業(yè)就可以對各項預(yù)計的收入和費用項目對物業(yè)表現(xiàn)影響的程度作出判斷，找出主要影響因素，以便在日后的物業(yè)管理過程中實施有效的控制。通過預(yù)算的編制，還可以在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間就來年有關(guān)物業(yè)的收支安排達(dá)成共識，以避免雙方在預(yù)算實施的過程中產(chǎn)生矛盾。在預(yù)算中，如果收入和費用較上年度有較大的變化，就要作出合理的說明。

　　當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)按月向業(yè)主提供運營報告時，在預(yù)算中就要按月安排各項收支計劃，這就涉及到如何將年度預(yù)算收支在各個月間合理分配的問題。在大多數(shù)情況下，如果某些費用支出在每個月之間變化不大，則可以分成十二等份;有些季節(jié)性發(fā)生的費用，在月和月之間有較大的差異，所以在編制預(yù)算的過程中，需要在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間就這些季節(jié)性費用的分配達(dá)成共識。

　　年度運營預(yù)算是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的重要參考資料，然而實際的運營收入和費用支出，可能會隨著時間的進(jìn)展與預(yù)算數(shù)據(jù)有很大的出入。為了彌補這些差異，物業(yè)管理企業(yè)有時還會隨著時間的進(jìn)展準(zhǔn)備季度預(yù)算，并從中反映出對原年度預(yù)算中某些初始估計的調(diào)整過程。季度預(yù)算一般比年度預(yù)算更為準(zhǔn)確，因為預(yù)測的內(nèi)容從時間上講是更近了，所以更容易把握。此外，季度預(yù)算大致是一個季節(jié)的時間長度，所以對季節(jié)性收支的估計就會更加準(zhǔn)確。為了更好地發(fā)揮預(yù)算在物業(yè)管理過程中的指導(dǎo)作用，物業(yè)管理企業(yè)有時還會進(jìn)一步將預(yù)算分解為月預(yù)算，以便更加貼近實際、更具操作性。

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　　(二)資本支出預(yù)算

　　物業(yè)大規(guī)模的維修或更新改造，實際上是業(yè)主向物業(yè)再次進(jìn)行資本投入的過程。與此有關(guān)的支出，一般稱為資本支出。很顯然，物業(yè)的大規(guī)模維修或更新改造的時間間隔比較長，但每次需投入的資金數(shù)量卻很大，為了使物業(yè)的資本支出有一個穩(wěn)定的來源，且不對物業(yè)經(jīng)營過程中的現(xiàn)金流產(chǎn)生過大的影響，就需要在日常的經(jīng)營過程中逐漸積累這項資金。

　　建立準(zhǔn)備金基金，是為物業(yè)資本支出準(zhǔn)備資金的慣例做法。資本支出預(yù)算的目的，就是要對每月應(yīng)向準(zhǔn)備金基金存入多少資金作出科學(xué)合理的估計。從原則上來說，物業(yè)管理企業(yè)將未來大修或更新改造的所需的投資額(資本支出額)除以月份數(shù)，就可得到每月應(yīng)向準(zhǔn)備金基金存入資金的數(shù)量。然而，基金通常是在數(shù)年的時間內(nèi)逐漸積累起來的，因此，必須考慮通貨膨脹對基金支付能力的影響。如果所積累的準(zhǔn)備金基金所賺取的利息收入不能抵消通貨膨脹所帶來的影響，則預(yù)計的準(zhǔn)備金基金總量將不足以支付未來實際的大修或更新改造過程中所需的投資。此外，材料價格的上漲幅度，可能還會高于通貨膨脹率，所以每月向準(zhǔn)備金基金投放的資金數(shù)量應(yīng)適當(dāng)增加，以使該基金的余額與未來的實際需要額相匹配。

　　(三)長期預(yù)算

　　使用資本支出預(yù)算，常需要物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主制定一個長期預(yù)算，以說明未來5年甚至更長時間內(nèi)(物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命年限內(nèi))，物業(yè)運營收入與費用的關(guān)系。由于對未來若干年所進(jìn)行的長期預(yù)測，很難像對一年后的短期預(yù)測那樣準(zhǔn)確，這種長期預(yù)算的詳細(xì)與準(zhǔn)確程度低于年度運營預(yù)算。

　　長期預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的期間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會有哪些變化;它可以闡明業(yè)主整個物業(yè)投資計劃中預(yù)計的財務(wù)收益、市場策略和預(yù)計的可能市場變化。長期預(yù)算表明預(yù)計的運營收入、費用支出和準(zhǔn)備金基金的來源。對于大型的長期投資項目，由于財務(wù)安排的原因，業(yè)主往往在物業(yè)持有期的初始階段對物業(yè)的凈運營收入有特殊的要求。通常的情況是，物業(yè)持有期間的前若干年主要是收回投資，后面年份中所獲得的收益才是業(yè)主的投資收益。

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