2012年物業(yè)管理師輔導(dǎo)資料:物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的概念

　　第1頁(yè)：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的概念

　　第2頁(yè)：編制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作

　　第3頁(yè)：構(gòu)造物業(yè)管理方案

　　第4頁(yè)：物業(yè)管理計(jì)劃中的預(yù)算技術(shù)

　　一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的概念$lesson$

　　(一)規(guī)劃與計(jì)劃

　　規(guī)劃是指制定計(jì)劃并將其書以文字、繪成圖表、示以形象的過(guò)程，規(guī)劃的成果稱為計(jì)劃。計(jì)劃是工作或行動(dòng)前預(yù)先擬定的具體內(nèi)容、目的、方針、辦法、標(biāo)準(zhǔn)、步驟、程序和過(guò)程等。

　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃，是物業(yè)管理規(guī)劃一系列子過(guò)程的結(jié)果，是物業(yè)管理師思想的具體化，體現(xiàn)了他們準(zhǔn)備做什么，什么時(shí)候做，由誰(shuí)去做以及如何做，即對(duì)未來(lái)行動(dòng)方案的一種說(shuō)明。

　　物業(yè)管理規(guī)劃，是構(gòu)思前景、預(yù)測(cè)未來(lái)、確定欲達(dá)到的目的和取得的成果，估計(jì)可能會(huì)遇到的問(wèn)題，并提出實(shí)現(xiàn)目的、解決問(wèn)題的有效方案、方針、措施、手段、行動(dòng)和程序，估算需要投入的資源和花費(fèi)的時(shí)間，考察制約物業(yè)管理工作及其績(jī)效的內(nèi)外環(huán)境因素的過(guò)程。物業(yè)管理規(guī)劃又是從現(xiàn)實(shí)出發(fā)的思考、想像和謀劃，進(jìn)而確定、安排達(dá)到目的和滿足業(yè)主要求所必須的各種活動(dòng)和工作成果。物業(yè)管理規(guī)劃還應(yīng)考慮如何經(jīng)濟(jì)地使用物業(yè)管理企業(yè)的時(shí)間和資源。物業(yè)管理規(guī)劃還是調(diào)查、預(yù)測(cè)、預(yù)見、謀劃和預(yù)言的過(guò)程。

　　制定物業(yè)管理計(jì)劃的基本原則是：第一，物業(yè)管理師必須參加和主持;第二，發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵(lì)大家參與;第三，實(shí)際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項(xiàng)活動(dòng)和工作計(jì)劃的制定。

　　(二)計(jì)劃的用途

　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃，是用來(lái)指導(dǎo)、組織、實(shí)施、協(xié)調(diào)和控制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程的文件，也是處理物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中若干不確定性因素的工具，還是避免浪費(fèi)、提高工作效率和經(jīng)濟(jì)效益的手段。沒(méi)有物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃，物業(yè)管理師就像失去方向的航船，在洶涌的波濤吹打下飄搖無(wú)定，久而久之就會(huì)失去信心，導(dǎo)致物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)失敗。

　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃有多種用途，主要現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：(1)指導(dǎo)物業(yè)管理的具體行動(dòng);(2)書面記載物業(yè)管理計(jì)劃的目標(biāo)、前提與制約因素;(3)書面記載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的決策過(guò)程;(4)幫助利害關(guān)系各方之間進(jìn)行溝通，有助于統(tǒng)一各方面的認(rèn)識(shí);(5)便于明確物業(yè)管理服務(wù)的工作內(nèi)容、范圍、時(shí)間安排、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、所需費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)等重大問(wèn)題;(6)測(cè)量物業(yè)管理活動(dòng)，幫助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的控制，幫助業(yè)主考核物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的績(jī)效。

　　(三)物業(yè)管理計(jì)劃的表現(xiàn)形式

　　物業(yè)管理計(jì)劃包括年度計(jì)劃、中短期計(jì)劃和長(zhǎng)期計(jì)劃。年度計(jì)劃是一種運(yùn)行計(jì)劃，屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計(jì)劃;中短期計(jì)劃則介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間，通常以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期周期，通常為3～5年;長(zhǎng)期計(jì)劃則屬于策略層次的計(jì)劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限。

　　由于物業(yè)的使用壽命一般都在50年以上，而目前物業(yè)管理服務(wù)合同大都是以3～5年甚至1～2年為周期，這就容易導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的短期行為，從而影響物業(yè)業(yè)主使物業(yè)持續(xù)保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力以及長(zhǎng)期保值增值的目標(biāo)。物業(yè)管理的長(zhǎng)期計(jì)劃不僅僅是針對(duì)某一家物業(yè)管理企業(yè)任內(nèi)的工作，而且是長(zhǎng)期不間斷的計(jì)劃管理。編制物業(yè)管理長(zhǎng)期計(jì)劃時(shí)，要從資產(chǎn)管理的角度，進(jìn)行物業(yè)全壽命周期的成本費(fèi)用分析，制定物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值提升和有效利用計(jì)劃，尋求費(fèi)用最低、物業(yè)經(jīng)濟(jì)使用壽命維持時(shí)間最長(zhǎng)的最理想維修方式。

　　以新加坡的物業(yè)管理為例，政府對(duì)住宅小區(qū)公共設(shè)施保養(yǎng)十分重視，要求物業(yè)企業(yè)能提供完善而長(zhǎng)期的計(jì)劃，對(duì)外墻、走廊、樓梯、屋頂?shù)裙矆?chǎng)所的維修年限，對(duì)水管、電線、設(shè)備的更換年限等都要制定計(jì)劃，最長(zhǎng)的計(jì)劃甚至考慮到80年以后的地基加固問(wèn)題。這樣，即使更換了物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)管理人員，物業(yè)管理計(jì)劃仍舊不變。因此建立長(zhǎng)期管理計(jì)劃是物業(yè)管理服務(wù)的保證，是對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的根本。

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