物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)：招標(biāo)投標(biāo)階段合同管理(3)

　　三、物業(yè)管理投標(biāo)$lesson$

　　(一)物業(yè)管理投標(biāo)一般程序

　　1.獲取招標(biāo)信息，決策是否參與投標(biāo)

　　物業(yè)管理企業(yè)通過各種途徑獲得某物業(yè)擬進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)的信息或接到邀請(qǐng)投標(biāo)函后，應(yīng)針對(duì)該物業(yè)的具體情況與本企業(yè)的自身實(shí)力，作出是否參與投標(biāo)的決策。一旦決定投標(biāo)，應(yīng)協(xié)調(diào)有關(guān)人員(管理人員、專業(yè)技術(shù)人員、財(cái)會(huì)人員)組成精干的投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，全面負(fù)責(zé)投標(biāo)工作。

　　2.報(bào)送投標(biāo)申請(qǐng)，接受資格審查

　　在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向招標(biāo)單位報(bào)送投標(biāo)申請(qǐng)，投標(biāo)申請(qǐng)是投標(biāo)單位表示投標(biāo)愿望和介紹投標(biāo)單位管理能力的重要文件，在文件中應(yīng)實(shí)事求是顯示出自身的實(shí)力，進(jìn)而接受招標(biāo)單位的資格審查。投標(biāo)單位一定要證件備齊，一般資格審查主要審查企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級(jí)、專業(yè)人員配置、固定資產(chǎn)、管理的規(guī)章制度及以往業(yè)績等。

　　3.獲取與熟悉招標(biāo)文件并考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)

　　通過資格審查，按規(guī)定程序取得招標(biāo)文件后，首先應(yīng)詳細(xì)閱讀研究招標(biāo)文件，充分了解招標(biāo)方提出的物業(yè)管理服務(wù)的范圍、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和要求，以及相關(guān)規(guī)定，理解招標(biāo)單位的意圖和目的等。然后到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察，進(jìn)一步全面詳盡地了解物業(yè)情況及環(huán)境條件;參加招標(biāo)單位的答疑會(huì)，就需要進(jìn)一步弄清的問題請(qǐng)招標(biāo)方明確解答，為投標(biāo)決策和投標(biāo)書的編制做準(zhǔn)備。

　　4.投標(biāo)決策與編制投標(biāo)書

　　在前述工作的基礎(chǔ)上，作出投標(biāo)決策，主要是是否投標(biāo);采取何種策略競標(biāo)以及報(bào)價(jià)原則。作出投標(biāo)決策后，按招標(biāo)文件的要求正確編制投標(biāo)書。投標(biāo)書的編制是投標(biāo)工作中最重要的內(nèi)容，直接影響到投標(biāo)能否成功，必須給予認(rèn)真的對(duì)待。

　　5.報(bào)送投標(biāo)書

　　全部投標(biāo)文件編制好以后，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行封裝。

　　封送標(biāo)書的一般慣例是，投標(biāo)單位應(yīng)將所有投標(biāo)文件按招標(biāo)文件的要求，準(zhǔn)備正本和副本(通常正本1份，副本2份)。標(biāo)書的正本及每一份副本應(yīng)分別裝，而且都必須用內(nèi)外兩層封套分別裝并密封，密封后打上“正本”或“副本”的印記。兩層封套上均應(yīng)按投標(biāo)邀請(qǐng)信的規(guī)定寫明投遞地址及收件人，并注明：投標(biāo)文件的編號(hào)、物業(yè)名稱、在某日某時(shí)(開標(biāo)日期)之前不要啟封等。內(nèi)層封套是用于原封退還在截止投標(biāo)之后收到的投標(biāo)文件的，因此應(yīng)寫明投標(biāo)商的地址和名稱。若是外層信封未按上述規(guī)定密封及作標(biāo)記，則招標(biāo)單位工作人員對(duì)于把投標(biāo)文件放錯(cuò)地方或過早啟封概不負(fù)責(zé)。由于上述原因被過早啟封的標(biāo)書，招標(biāo)單位將予以拒絕并退還投標(biāo)單位。

　　封裝后的投標(biāo)書應(yīng)在指定時(shí)間前派專人或通過郵寄送達(dá)招標(biāo)單位。

　　6.參加開標(biāo)及答辯會(huì)

　　招標(biāo)單位在接到開標(biāo)通知時(shí)，派主要負(fù)責(zé)人按時(shí)參加開標(biāo)會(huì)，并參加招標(biāo)單位的答辯。答辯人要做好答辯的思想和資料準(zhǔn)備，在有限的時(shí)間內(nèi)充分闡述本單位的優(yōu)勢(shì)、投標(biāo)的意圖、對(duì)日后物業(yè)管理的基本想法、安排與措施，對(duì)投標(biāo)報(bào)價(jià)的計(jì)算作必要的說明或補(bǔ)充，愿意承諾的優(yōu)惠條件等，以爭取獲的最佳印象和較好的答辯分，為中標(biāo)打下基礎(chǔ)。

　　7.中標(biāo)與簽訂物業(yè)服務(wù)合同

　　投標(biāo)單位收到中標(biāo)通知書后，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，辦妥履約保證和各種手續(xù)，并盡快與招標(biāo)單位進(jìn)行詳細(xì)洽商，簽訂物業(yè)服務(wù)合同。同時(shí)做好全面入駐物業(yè)區(qū)域的準(zhǔn)備。

　　(二)投標(biāo)書的編制

　　投標(biāo)文件除了按格式要求回答招標(biāo)文件中的問題外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點(diǎn)和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費(fèi)用。

　　1.投標(biāo)單位的概況簡介

　　除了介紹投標(biāo)單位概況外，主要介紹本物業(yè)管理企業(yè)以前管理過或正在管理的物業(yè)名稱、地址、數(shù)量，要指出類似此次投標(biāo)物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)和成果，并介紹主要負(fù)責(zé)人的專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)。

　　2.分析投標(biāo)物業(yè)的管理要點(diǎn)

　　主要指出此投標(biāo)物業(yè)的特點(diǎn)和日后管理上的特點(diǎn)、難點(diǎn)，可列舉說明，還要分析住用人對(duì)此類物業(yè)及管理上的期望、要求等。

　　3.概述投標(biāo)單位擬采取的管理策略

　　簡述中標(biāo)后的管理經(jīng)營宗旨、理念、方針和內(nèi)容，擬采取何種管理方式和具體措施，提供哪些服務(wù)項(xiàng)目，來做好物業(yè)管理服務(wù)。

　　4.詳述物業(yè)管理的實(shí)施計(jì)劃

　　這一部分是投標(biāo)書最重要的內(nèi)容，包括：

　　(1)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理架構(gòu)與機(jī)構(gòu)設(shè)置;各類人員編制;企業(yè)運(yùn)作機(jī)制與工作流程;信息溝通與反饋渠道等。

　　(2)物業(yè)管理各階段(開發(fā)設(shè)計(jì)階段、監(jiān)理階段、接管驗(yàn)收階段、日常運(yùn)作階段等)提供的管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)費(fèi)用。

　　(3)管理人員的配備與培訓(xùn)。

　　(4)必備的物資裝備計(jì)劃。

　　(5)各項(xiàng)內(nèi)外部管理規(guī)章制度。

　　(6)各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾。

　　(7)愿意承諾的獎(jiǎng)懲措施和標(biāo)準(zhǔn)。

　　此外，還可介紹對(duì)改善該物業(yè)環(huán)境，提高管理服務(wù)水平的設(shè)想。

　　5.有關(guān)附件及說明

　　在投標(biāo)書正文不能詳細(xì)說明或需要另外附加的資料、證書、計(jì)算過程等可放在附件中。如管理費(fèi)用預(yù)算依據(jù)與過程，有關(guān)證明的復(fù)印件等。

　　(三)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的測(cè)算

　　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測(cè)算是否合理、科學(xué)與準(zhǔn)確，既反映了投標(biāo)單位物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)與水平，也直接關(guān)系到招標(biāo)方對(duì)投標(biāo)方的印象，某種程度上是決定中標(biāo)與否的關(guān)鍵。物業(yè)管理的服務(wù)收費(fèi)從總體上講，有政府定價(jià)，政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營者定價(jià)三種。

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