物業(yè)管理師輔導(dǎo)：房產(chǎn)價(jià)格政策

　　房產(chǎn)價(jià)格政策

　　(一)房產(chǎn)價(jià)格政策的涵義房產(chǎn)價(jià)格政策，是指中央和地方人民政府為管理房屋商品價(jià)格而制定的方針政策、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和行政主管部門管理房產(chǎn)價(jià)格的權(quán)限、手段及監(jiān)督檢查制度的總稱。房產(chǎn)價(jià)格政策的涵義是：

　　1?在房產(chǎn)流通領(lǐng)域，要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的基本穩(wěn)定。在正確處理國(guó)家、集體、個(gè)人三者利益關(guān)系的前提下，保護(hù)房屋建設(shè)者、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法經(jīng)濟(jì)權(quán)益。

　　2?在房產(chǎn)價(jià)格形式上，對(duì)居民住宅實(shí)行國(guó)家定價(jià)，對(duì)非住宅用房實(shí)行國(guó)家指導(dǎo)價(jià)，對(duì)企事業(yè)單位之間、私人之間的房產(chǎn)交易，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　3?在房產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成上，應(yīng)當(dāng)包括房屋生產(chǎn)的社會(huì)平均成本、應(yīng)納稅金、企業(yè)利潤(rùn)和正常的流通費(fèi)用。

　　4?制定、調(diào)整實(shí)行國(guó)家定價(jià)和國(guó)家指導(dǎo)價(jià)的房產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)接近房產(chǎn)價(jià)值，反映供求狀況，符合國(guó)家政策要求，并遵循以下原則：(1)各種不同類型的房屋應(yīng)當(dāng)保持合理的比價(jià)關(guān)系，房產(chǎn)價(jià)格與其它社會(huì)商品價(jià)格之間也應(yīng)當(dāng)保持合理的比價(jià)關(guān)系;(2)按照房屋的不同等級(jí)規(guī)格和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行按質(zhì)論價(jià);(3)根據(jù)房屋的座落和新舊程度等不同的條件，實(shí)行合理的地段環(huán)境差價(jià)、朝向差價(jià)、樓層差價(jià)和新舊程度差價(jià);

　　5?依照上述制造和調(diào)整實(shí)行國(guó)家定價(jià)和國(guó)家指導(dǎo)價(jià)的范圍和要求，區(qū)別不同類型的房屋，分別制定不同的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

　　以上就是房產(chǎn)價(jià)格政策的基本函義。

　　(二)房產(chǎn)價(jià)格政策的作用

　　城市房地產(chǎn)市場(chǎng)是我國(guó)整個(gè)市場(chǎng)體系的重要組成部分。房產(chǎn)價(jià)格則處于房地產(chǎn)市場(chǎng)的中心地位，它是調(diào)節(jié)房屋生產(chǎn)和消費(fèi)的有效經(jīng)濟(jì)杠桿，是房產(chǎn)流通過程中各種經(jīng)濟(jì)利益的集中體現(xiàn)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制中重要的構(gòu)成因素。正確的房產(chǎn)價(jià)格政策與合理的房產(chǎn)價(jià)格體系，在房屋的生產(chǎn)、交換、分配、消費(fèi)過程中具有極其重要的作用，歸納起來，有以下幾點(diǎn)：

　　1?有利于推動(dòng)房屋建設(shè)的發(fā)展。實(shí)行正確的房產(chǎn)價(jià)格政策，建立合理的房產(chǎn)價(jià)格體系，對(duì)于房屋建設(shè)有巨大的推動(dòng)作用。黨的十一屆三中全會(huì)以來，由于國(guó)家制定了正確的房產(chǎn)價(jià)格政策，建立了房產(chǎn)價(jià)格體系，使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)有利可得，使房屋消費(fèi)者承受得起，從而大大推動(dòng)了城市房屋建設(shè)事業(yè)的發(fā)展。以北京為例：1978年以前，全市房屋建筑年竣工面積最多只有200～400萬平方米，1991年的竣工面積已達(dá)1千零幾十萬平方米，比1978年以前的最高年份增長(zhǎng)了一倍半。

　　2?有利于搞活房地產(chǎn)流通。實(shí)行正確的房產(chǎn)價(jià)格政策，建立合理的房產(chǎn)價(jià)格體系，對(duì)搞活房地產(chǎn)流通十分有利。在實(shí)行改革開放以前，由于房產(chǎn)價(jià)格偏低，政策限制過死，房屋流通基本處于停滯狀態(tài)。實(shí)行改革開放以來，由于中央明確提出了房屋商品化方針，制定了合理的價(jià)格政策，不僅有大批新建商品房進(jìn)入流通領(lǐng)域，而且有不少舊房進(jìn)入市場(chǎng)出售或出租，房地產(chǎn)市場(chǎng)也變得活躍起來，據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市1990年新建商品房成交數(shù)量和舊房成交數(shù)量與前幾年相比，均有成倍上漲。

　　3?有利于調(diào)節(jié)住房消費(fèi)。實(shí)行正確的房產(chǎn)價(jià)格政策，建立合理的房產(chǎn)價(jià)格體系，對(duì)住房消費(fèi)能起到有效的調(diào)節(jié)作用。新中國(guó)成立以后，我國(guó)對(duì)職工住房實(shí)行低租金福利性的政策，住房支出在職工家庭消費(fèi)支出中所占的比重越來越小，目前僅占家庭月平均收入的1%左右。由于租金過低，刺激了人們對(duì)住房的過高要求。自1987年以來，根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)行住房制度改革的指示精神，煙臺(tái)、唐山等城市將每平方米住房月租金提高到1元以上，達(dá)到準(zhǔn)成本租金水平，從而增加了居民的住房消耗支出，抑制了住房需求，使少數(shù)住房過多的居民主動(dòng)退出了多余的住房。

　　4?有利于促進(jìn)房屋建筑企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)。實(shí)行正確的房產(chǎn)價(jià)格政策，建立合理的房產(chǎn)價(jià)格體系，可以促進(jìn)房屋建筑企業(yè)之間的公平競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)于進(jìn)入流通領(lǐng)域的房屋都要分等定級(jí)，按質(zhì)論價(jià)，在劃定等級(jí)的基礎(chǔ)上，實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。對(duì)于施工質(zhì)量好、工藝水平高、選用材料適當(dāng)、使用功能齊全的優(yōu)質(zhì)房屋，要列入同類房屋的最高等級(jí)，評(píng)定最高的價(jià)格。對(duì)于施工質(zhì)量差、工藝水平低、使用功能不全或者粗制濫造、偷工減料的房屋，要列入同類房屋的最低等級(jí)，評(píng)定最低的價(jià)格。使付出勞動(dòng)代價(jià)大者多得收益，使付出勞動(dòng)代價(jià)小者少得收益，使投機(jī)取巧者不得收益。只要長(zhǎng)期堅(jiān)持這樣的價(jià)格政策，就一定會(huì)促進(jìn)房屋建筑企業(yè)的公平競(jìng)爭(zhēng)，推動(dòng)房屋質(zhì)量不斷提高。

　　(三)制定房產(chǎn)價(jià)格政策的原則制定

　　房產(chǎn)價(jià)格政策，建立房產(chǎn)價(jià)格體系，屬于重要的行政決策。為了保證決策正確，必須遵循下列原則：

　　1?必須符合價(jià)值的原則。商品的價(jià)格必須符合價(jià)值，這是商品經(jīng)濟(jì)規(guī)律的客觀要求。制定房產(chǎn)價(jià)格政策，建立房產(chǎn)價(jià)格體系，也必須遵循房產(chǎn)價(jià)格必須符合房產(chǎn)價(jià)值的原則。只有如此，才能自覺地運(yùn)用價(jià)格規(guī)律，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我們應(yīng)當(dāng)在實(shí)際工作中努力實(shí)現(xiàn)這個(gè)原則，盡快扭轉(zhuǎn)部分房產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值相互背離的扭曲現(xiàn)象。

　　2?必須實(shí)行按質(zhì)論價(jià)的原則。房產(chǎn)價(jià)格不僅有量的規(guī)定，更要有質(zhì)的要求。按質(zhì)論價(jià)，就要按照房屋的質(zhì)來確定房產(chǎn)的價(jià)格。所謂房屋的質(zhì)，就是指房屋在使用價(jià)值功能方面存在的差異。例如，房屋的結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)、用料、裝修、設(shè)備、地段環(huán)境、朝向、樓層、開間大小、附屬面積多少和施工質(zhì)量如何等項(xiàng)條件的不同，都能說明質(zhì)的差別，都會(huì)直接影響房屋的使用價(jià)值。因此，在建立房產(chǎn)價(jià)格體系時(shí)，必須客觀地反映房屋質(zhì)的差別。具體說來，就是對(duì)于不同質(zhì)的房屋，必須實(shí)行不同的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，低質(zhì)低價(jià)，同類房屋的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，必須反映房屋內(nèi)在質(zhì)的差別。

　　3?必須反映供求關(guān)系的原則。商品供求關(guān)系對(duì)價(jià)格漲落所發(fā)生的影響，是不言而喻的。對(duì)于房屋而言，供求關(guān)系對(duì)房產(chǎn)價(jià)格的影響也是十分顯著的。房屋數(shù)量高于消費(fèi)需求數(shù)量，出現(xiàn)供過于求，房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)下降;房屋生產(chǎn)數(shù)量低于消費(fèi)需求數(shù)量，出現(xiàn)供不應(yīng)求，房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)上升。當(dāng)前，房屋供不應(yīng)求是主要矛盾，因此，房產(chǎn)價(jià)格必須隨著房屋供求關(guān)系的變化及時(shí)調(diào)整，以正確反映房產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況。當(dāng)房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求時(shí)，應(yīng)當(dāng)把房產(chǎn)價(jià)格適當(dāng)調(diào)高一些，用以鼓勵(lì)生產(chǎn)，限制消費(fèi)，求得供求平衡。當(dāng)房產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供過于求時(shí)，應(yīng)當(dāng)把房產(chǎn)價(jià)格適當(dāng)壓低一些，用以限制生產(chǎn)，鼓勵(lì)消費(fèi)，求得新的供求平衡。房產(chǎn)價(jià)格必須反映市場(chǎng)狀況，也是不能違背的客觀規(guī)律。我們?cè)谥贫ǚ慨a(chǎn)價(jià)格政策時(shí)，必須遵循這一規(guī)律。

　　4?必須適應(yīng)社會(huì)承受能力的原則。所謂房產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)承受能力，包括企事業(yè)單位和職工個(gè)人兩個(gè)方面。我國(guó)是個(gè)發(fā)展中國(guó)家，生產(chǎn)水平還比較低，無論企事業(yè)單位或個(gè)人對(duì)于房屋消費(fèi)的經(jīng)濟(jì)承受能力都是有一定限度的。房產(chǎn)價(jià)格的制定和調(diào)整，必須從現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)，以國(guó)家、企事業(yè)單位和職工個(gè)人能夠承受的價(jià)格水平為立足點(diǎn)，不僅對(duì)職工的居住用房應(yīng)該如此，對(duì)于不盈利的或盈利不多的企事業(yè)單位的生產(chǎn)營(yíng)業(yè)用房也應(yīng)如此。為了做到這一點(diǎn)，而又不使房屋的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者虧本，只有兩條辦法，一是控制房屋的建筑標(biāo)準(zhǔn)，降低房屋造價(jià);二是國(guó)家和盈利企業(yè)對(duì)職工個(gè)人的住房消費(fèi)，在力所能及的范圍內(nèi)給予適當(dāng)補(bǔ)貼。

更多內(nèi)容訪問>> 物業(yè)管理師考試頻道     物業(yè)管理師考試論壇

?《物業(yè)管理基本制度與政策》考試大綱和參考教材(補(bǔ)充修改內(nèi)容)的通知
?2009年物業(yè)管理師考試時(shí)間待定
?關(guān)于印發(fā)《暫行規(guī)定》等的通知
?2009年注冊(cè)物業(yè)管理師考試網(wǎng)上遠(yuǎn)程輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章！
?老師輔導(dǎo)視頻授課24小時(shí)不限時(shí)限地學(xué)習(xí)！