物業(yè)管理師輔導(dǎo)：還原收益法

　　還原收益法

　　收益還原法又稱投資法。它是將評估物業(yè)在預(yù)期的經(jīng)營周期內(nèi)所產(chǎn)生的收益，通過資本化，換算成一個價值指標(biāo)，以此作為該物業(yè)的現(xiàn)時估價方法。即購買一項一定使用年限的物業(yè)，將此物業(yè)在其使用年限內(nèi)獲取年純收益的現(xiàn)值之和累積起來，這個累計收益的現(xiàn)值便是該物業(yè)的價格。采用收益還原法求得的價格，通常稱為收益價格。

　　(一)收益還原法的適用范圍

　　一般來說，收益還原法只適用于每年有明確收益的物業(yè)估價：它必須具備三個基本條件：

　　1?該物業(yè)的未來收益必須能用金額表示。

　　2?與未來收益相關(guān)的風(fēng)險報酬，必須是可以計算的。

　　3?當(dāng)評估對象是各種物業(yè)(廠房、商店、住宅、寫字樓等)的復(fù)合體，其各組成部份均應(yīng)符合前兩個條件。

　　(二)收益還原法的運用

　　一般來講，用作租賃的物業(yè)及供商店、旅店、工廠等企業(yè)用的物業(yè)，均可用收益還原法進行估價。

　　租賃的物業(yè)指出租的土地和房屋等，出租的土地可以正常的年地租額扣除土地稅、管理費和其他稅費，求得該土地的年純收益，再以土地還原利率還原為地價。出租的房屋、大廈、公寓、寫字樓、商店等，則以年租收入扣除各項經(jīng)營成本費，如稅金、維修費、管理費、折舊費等，求得房租純收益，再以土地及房屋的綜合還原率進行資本還原，求得該土地及房屋的復(fù)合估價。

　　如何正確地計算物業(yè)的總收益、總費用及還原利益，是提高收益還原法評估正確的關(guān)鍵。

　　1?標(biāo)準總收益計算的基本條件

　　1)應(yīng)當(dāng)是物業(yè)經(jīng)營正常狀態(tài)下的收益;

　　2)應(yīng)當(dāng)是有規(guī)律的持續(xù)經(jīng)營所產(chǎn)生的收益;

　　3)應(yīng)當(dāng)是建立在科學(xué)的市場預(yù)測基礎(chǔ)上的最可能實現(xiàn)的收益。

　　2?標(biāo)準總費用的計取項目

　　總費用的計項必須是正常經(jīng)營所持續(xù)支付且直接必要的費用。一般來說，主要包含項目如下所示。

　　1)土地租賃的總費用：主要是稅收、管理費、維護費等。

　　2)房屋租賃的總費用：主要是維修費、管理費、折舊費、保險費、空置損失費、房產(chǎn)稅、土地使用稅等;

　　3)企業(yè)經(jīng)營用的總費用：主要為銷貨成本、管理費、銷售費、稅款、利息、其他必須支出的費用。

　　3?還原利率的確定

　　還原利率的確定，許多學(xué)者提出眾多主張，歸納起來主要有：

　　1)地方一般利率;

　　2)地方習(xí)慣利率;

　　3)地方土地利率;

　　4)通行投資年利率;

　　5)復(fù)合利率;

　　6)實值利率;

　　7)租金與價格平均比率。

　　收益還原法中的還原利率，從理論上講應(yīng)等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險的資本的獲利率。在實用上，則采用房屋的租金和價格的比例。為避免受個別因素的影響，一般選取多種物業(yè)的租金與其價格的比值，求取一個平均值，作為還原率。

　　(三)收益還原計算公式

　　由于物業(yè)收益的表現(xiàn)形式不同，它的推算形式亦不一樣。常用的有如下幾種形式：

　　1?最簡單的形式

　　2?有限年期且其他因素不變的情況

　　3?純收益在前若干年有變化的情形

　　一般情況是根據(jù)經(jīng)營狀況和市場條件，對物業(yè)在未來3～5年的純收益作出預(yù)測，并且假設(shè)從此以后到未來無窮遠年房地產(chǎn)將保持固定的純收益，然后對這兩部份純收益分別進行折現(xiàn)和資本化處理，最后計算出物業(yè)總價值。

　　例：有一物業(yè)通過預(yù)測得到5年的純收益為20萬、22萬、25萬、28萬、30萬，從第6年到未來穩(wěn)定在35萬元左右。其還原率為10?%?，則該宗物業(yè)的收益價格為：

　　4?純收益按等差級數(shù)遞增或遞減的情況

　　1)無限年期的情況

　　b表示純收益逐年遞增(取正號)或遞減(取負號)的數(shù)額。

　　2)使用年期有限時

　　物業(yè)的評估方法尚有假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、購買年法、路線價估價法等方法。

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