物業(yè)管理師輔導：招投標的主要問題和對策

　　在論述物業(yè)管理行業(yè)實施招投標的重要性及其意義的基礎上，分析了物業(yè)管理招投標實施過程中所面臨的主要問題，并提出了提高認識、明確準入條件、反不正當競爭、規(guī)范程序及過程等解決問題的對策措施。

　　在全行業(yè)內(nèi)推行物業(yè)管理招投標制度是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場，打破“誰開發(fā)誰管理”的壟斷局面，是建立完善的社會化、專業(yè)化、市場化物業(yè)管理體制的必然趨勢。1999年5月24日在深圳召開的全國物業(yè)管理工作會議上建設部領導明確指出“各地要盡快引入競爭機制，推行物業(yè)管理招投標?！彪S著這種公開、公平競爭機制的引入，對推動物業(yè)管理企業(yè)主動與市場接軌、降低物業(yè)管理成本、提升物業(yè)管理服務質(zhì)量，促進和實現(xiàn)全行業(yè)的資產(chǎn)重組、優(yōu)化必將帶來推動作用。

　　一、物業(yè)管理招投標的重要性及其意義

　　1、企業(yè)競爭和市場發(fā)育的必然要求在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理企業(yè)被推向市場前臺。按照市場經(jīng)濟的發(fā)展規(guī)律，企業(yè)經(jīng)營的目的應當是最大限度地獲取利潤。目前物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規(guī)模過小、經(jīng)濟效益差的問題。究其原因，由于社會物管資源有限，物業(yè)管理企業(yè)過多、過濫，致使物業(yè)管理水平低下，政府的行政管理的手段難以扶優(yōu)扶強，缺乏規(guī)模經(jīng)濟效益所致。因此必須摒棄計劃經(jīng)濟色彩的物業(yè)市場管理模式，樹立“競爭主體”的意識和角色定位，并以優(yōu)質(zhì)服務、高水平的管理和良好的企業(yè)信譽去獲取市場份額，企業(yè)才會有生命力。競爭是市場經(jīng)濟的內(nèi)在要求。物業(yè)管理水平和物業(yè)管理人員素質(zhì)的提高，業(yè)主利益的滿足和保證，管理體制的創(chuàng)新都需要通過競爭來實現(xiàn)。如今，物管行業(yè)的競爭在比管理水平、資金實力、管理規(guī)模的同時，已經(jīng)上升為在真正市場化運作基礎上的持續(xù)競爭。隨著物管市場競爭機制的引入和深入發(fā)展，物業(yè)管理招投標呼之欲出。只有通過招投標才能真正體現(xiàn)公正、客觀的市場競爭要義，也才能真正實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的競爭法則。

　　2、推進全行業(yè)市場化進程的必然趨勢我國物業(yè)管理發(fā)展極不平衡，尤其是在中西部地區(qū)由于其發(fā)展時間短，行為不夠規(guī)范，服務水平參差不齊，社會對物業(yè)管理認識不足，人們的物業(yè)管理消費水平不高、消費意識和觀念還未到位，使得這些地區(qū)物業(yè)管理市場發(fā)育緩慢。經(jīng)過幾年的發(fā)展，全國各地目前已初步形成了不少有較強市場競爭意識的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，迫切希望能擴大市場占有率。如果不能保證市場競爭始終處于有序、公平的狀態(tài)，就有可能造成不正當競爭的蔓延，對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。只有在公開、公平、公正的競爭機制影響下，才能保證一批觀念新、效益好、實力強、規(guī)模大、機制活的物業(yè)管理企業(yè)在市場競爭中憑借自身的優(yōu)勢脫穎而出。物業(yè)管理的發(fā)展也需要一批優(yōu)秀的企業(yè)盡快崛起，通過企業(yè)的不斷自我完善和創(chuàng)新，通過相互間的競爭交流，最終將帶領行業(yè)及其他企業(yè)共同進步和提高。而招投標的實行為行業(yè)內(nèi)綜合實力強的企業(yè)迅速成長提供了更為有利的條件。

　　3、行業(yè)自身建設發(fā)展的需要我國加入WTO后，將與國際經(jīng)濟全面接軌，國外先進的物業(yè)管理理念、專業(yè)化物業(yè)管理方式，將對國內(nèi)物管行業(yè)造成巨大的沖擊;同時，國外具有物管招投標實力和技巧的企業(yè)也將成為國內(nèi)同行業(yè)的直接競爭對手。所以要想在競爭中取勝，政府主管部門必須在國門打開之前全面規(guī)范和建立物管招投標市場，讓國內(nèi)物管企業(yè)真正成為法人企業(yè)參與競爭。物業(yè)管理是微利行業(yè)，企業(yè)面對激烈的市場競爭，只有規(guī)模經(jīng)營才能維持企業(yè)的生命力，只有加強企業(yè)的自我完善，才能接管更多的物業(yè)，才能經(jīng)得起市場的考驗。

　　4、保證服務質(zhì)量、提升企業(yè)資信程度的基礎通過近幾年全國物業(yè)管理招投標的實踐來看，許多地方物業(yè)管理招投標的基本思路是根據(jù)當?shù)卣_定的收費標準，各物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)目標物業(yè)，結合本企業(yè)的管理水平，策劃管理方案，細化各項組織實施步驟，提出服務質(zhì)量保證措施。而標書的評定實際上是對管理服務項目和質(zhì)量進行評定，根據(jù)該企業(yè)以往開展物業(yè)管理的住宅小區(qū)(大廈)的信譽調(diào)查，綜合評價中標單位。服務及質(zhì)量是評價中標單位的首選條件之一。在這種情況下，各物業(yè)管理企業(yè)要想中標就必須對目標物業(yè)服務管理考慮周到細微，制定措施，保證質(zhì)量。

　　另外，物業(yè)管理開標時，也要開管理服務質(zhì)量標，這對從事物業(yè)管理服務的各企業(yè)來講，起到了一個好的導向作用，物業(yè)管理招投標活動就是要先評論服務質(zhì)量，所有參加競標企業(yè)必須認真制定出目標物業(yè)的管理服務方案、措施，否則就成為廢標，而不能進入第二輪競爭。對于產(chǎn)權人來講，由于物業(yè)管理企業(yè)強化了服務意識，制定了各項服務管理措施，保證服務質(zhì)量，廣大業(yè)主(住用人)能感到滿意。所以，實施招投標后，各物業(yè)管理企業(yè)將會花大力氣去提高服務質(zhì)量以適應市場競爭的需要。

　　5、促進專業(yè)化管理、實現(xiàn)規(guī)模效益的條件物業(yè)管理企業(yè)生存必須依賴于經(jīng)營收入的支撐，需要有一定面積的物業(yè)來保證經(jīng)費來源，燃而投標中價格競爭激烈，這對物業(yè)管理企業(yè)來講，除了加強成本核算，控制各項支出之外，還需要提高企業(yè)的專業(yè)化管理水平，通過規(guī)模促進效益，通過管理提高效益，通過質(zhì)量保證效益。

　　在招投標實施過程中，標書就是企業(yè)實力的寫照，評委通過標書可以得知企業(yè)的管理水平、服務質(zhì)量、辦事效率。參與競爭就是為了取得勝利，為了在物業(yè)管理市場中保持自已的優(yōu)勢，促使各個企業(yè)不斷總結經(jīng)驗，不斷改進管理降低成本，在進行管理服務過程中不斷進行管理創(chuàng)新、項目創(chuàng)新。競爭一方面促進管理水平的提高，因為改進和加強了管理，提供了優(yōu)質(zhì)服務，以獲得業(yè)主的認可;競爭也促進了物業(yè)管理新方法和手段的推廣，從而推動整個行業(yè)的發(fā)展。

　　二、實施物業(yè)管理招投標所面臨的主要問題

　　1、地方保護主義使區(qū)域性物業(yè)管理招投標受到制約就目前來說，雖然有的物業(yè)管理公司憑借自身的實力和利用品牌影響力，經(jīng)過種種考核和答辯贏得了異地或多種類型的物業(yè)管理權，但由于當?shù)卣嘘P部門或發(fā)展商，從本地區(qū)或部門的利益出發(fā)，采取不合作態(tài)度，或提出苛刻條件，使中標的物業(yè)管理公司的各項管理工作無法正常開展，無奈被迫撤出。也有的物業(yè)招標單位，先利用外地名牌物業(yè)管理公司的名聲和影響力，幫助自己把物業(yè)推出或進行前期管理運作，等管理工作基本正常后，再另找借口逼迫外地公司退出，而重組公司另行管理。這樣，物業(yè)管理招投標實際上演變成了局部性的市場競爭。因此要想招投標順利進行，就必須打破這種瓶頸現(xiàn)象。

　　2、開發(fā)商受經(jīng)濟利益驅(qū)動增大招投標難度到目前為止，物業(yè)管理企業(yè)多數(shù)還沒有作為一個真正的法人企業(yè)存在，其企業(yè)行為和活動受到開發(fā)商的約束。開發(fā)商也從自身利益出發(fā)，將其自己開發(fā)的物業(yè)交給屬下的物管公司管理，而不愿意將物業(yè)推向市場公開招投標。同時，處于自我保護需要，個別開發(fā)商也不允許其下屬物業(yè)公司對外接管物業(yè)，這樣開發(fā)建設與管理不分，必然造成許多難以調(diào)和的矛盾。從隸屬開發(fā)商的物業(yè)公司角度看，若不對外接管物業(yè)，不實行自主經(jīng)營、獨立核算，就很難降低成本，提高效益，也難以經(jīng)得起市場的考驗，而獨立經(jīng)營的物管公司由于受開發(fā)商自我經(jīng)濟利益保護，致使公開招投標的物業(yè)管理市場資源有限影響企業(yè)發(fā)展。所以，要實行招投標，當務之急是做好建管分離和建管銜接。

　　(1)沒有統(tǒng)一的專業(yè)評判機構，使招投標工作缺乏公正性現(xiàn)在進行的物業(yè)管理招投標一般是由物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會委托政府管理部門一起組織招標;或是物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會自己組織人員招標。由于沒有統(tǒng)一的招投標權威管理評價部門，對招標內(nèi)容、程序、評標人員組成等沒有一個標準模式，在實際操作中受人為因素影響非常大，缺乏規(guī)范性和公正性，也缺少公正機關和社會輿論的監(jiān)督，使招投標運作起來難度很大。

　　(2)物業(yè)管理招投標法規(guī)不健全目前實施招投標僅依據(jù)《中華人民共和國招投標法》來進行具體操作，雖然某些城市已制定出《物業(yè)管理招投標暫行辦法》，但有限的法規(guī)仍給一些物業(yè)管理招投標中的不正當競爭留下了可鉆的空子，使競爭者參與者無法可依，也無法對有關方面進行有效的監(jiān)督。

　　4、社會監(jiān)督機制不健全，易引發(fā)行業(yè)不正之風物業(yè)與房地產(chǎn)有的物業(yè)管理公司不是靠品牌、實力和整體管理水平去投標參與競爭，而是通過走“門子”，找熟人，或利用上層關系，甚至送好處及通過其他不正當?shù)氖侄稳〉酶偁庬椖俊?/P>

　　(2)“暗箱”交易某些物業(yè)招標單位實際上早已內(nèi)定好了物業(yè)管理公司，但也打著公開招標的幌子，向其他管理公司進行招標作為陪襯。還有些物業(yè)發(fā)展商為了使自己看好或有特殊關系的物業(yè)管理公司能中標，事前透露招投標消息，并對競標的其它物業(yè)管理公司了解物業(yè)情況或看現(xiàn)場進行限制?；蚶谜型稑诵问?，騙取物業(yè)管理公司的投標資料和管理方案。

　　(3)違法違規(guī)有的物業(yè)管理公司違反政府有關規(guī)定，不遵守行業(yè)“游戲規(guī)則”，以低于成本價參與競爭。個別物業(yè)管理公司更是公開表示，參與競爭是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業(yè)效益問題，所以虧損也要爭取把項目搶到手。也有的管理公司不顧自己的綜合實力，盲目擴張，參與競爭，結果背上了沉重的包袱，接管物業(yè)后，管理跟不上，服務不到位，引起招標單位及業(yè)主的強烈不滿和投訴不斷。

　　三、實施物業(yè)管理招投標的對策措施

　　1、轉變和提高思想認識物業(yè)與房地物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，而目前通過招投標進行物業(yè)委托管理的項目微乎其微。這其中最重要的原因就是各有關單位思想上缺乏統(tǒng)一認識和長遠的發(fā)展目光首先是開發(fā)商。前幾年房地產(chǎn)市場異常火爆，再加上國家有關法規(guī)不健全，許多隱含的問題都沒有暴露出來。另外，住宅共用部位、共用設施的維修基金至今還沒有建立起來，物業(yè)公司完全靠開發(fā)商的一點補助來維修房子。這一方面是怕房子不好賣而沒有向購房者收取，另一方面就是開發(fā)商自己還要解決一部分。如果實行物業(yè)管理招投標，問題就會很快解決。如今的房地產(chǎn)市場，價格競爭的空間已經(jīng)相當小，因而，競爭的主體自然就是相關的配套設施及售后服務。這樣，誰解決了業(yè)主的后顧之憂誰就會在競爭中取勝。因此開發(fā)商絕對不能因眼前利益而抵制招投標。

　　其次是物業(yè)管理公司。不管是轉制型的物業(yè)管理公司還是開發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司，都存在著職工素質(zhì)不高、專業(yè)能力不強的現(xiàn)象。由于長期的補貼制使物業(yè)管理公司人員缺乏競爭意識，企業(yè)競爭能力和應變能力差。因此，物業(yè)管理公司大力加強人力資源開發(fā)、不斷提高管理經(jīng)營水平，是物業(yè)管理招投標實施的又一前提。

　　再次是政府職能部門。政府職能部門應該在實施招投標中統(tǒng)攬全局，既是物業(yè)管理招投標市場的管理者、監(jiān)督者，又是建設者。政府應主動為招投標明確方向、規(guī)范程序，并制訂相關法則、法規(guī)積極引導招投標順利進行。

　　最后是業(yè)主。業(yè)主普遍參與意識不強、維權意識淡薄，遇到問題各自為陣，沒有統(tǒng)一的思想和行動。又由于專業(yè)知識匾乏，對物業(yè)管理認識程度不夠等原因而難以組織起一個起決定作用的業(yè)主委員會。這也制約著招投標的順利實施。因此，業(yè)主必須提高思想認識積極參與招投標。

　　2、設定招投標市場準入條件為了減少對投標企業(yè)的初審工作量，對于有較高管理要求的物業(yè)項目應限定只有達到一定資質(zhì)等級的企業(yè)才能參與招投標。今后在一些全國范圍內(nèi)的招投標，甚至可以限定只有一級資質(zhì)企業(yè)才具備投標資格。引導市場資源向優(yōu)勢企業(yè)集中。

　　政府部門還應當采取必要措施，強制一定條件下的物業(yè)(新建物業(yè)達到一定規(guī)模的;由業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司的)必須實行招投標3、規(guī)范招投標的程序、過程(1)準確界定招投標資格目前市場上主要是由開發(fā)商、業(yè)委會或政府進行招標。在招標方行為隨意性很大的情況下，物業(yè)管理行政主管部門應該明確在哪種情況下應該由誰來進行招標。因為不明確這一點的話，就容易造成壓價招標、遺留問題多，與原開發(fā)建設單位及相關單位部門協(xié)調(diào)難度大等問題。因此，為了避免這種情況的產(chǎn)生，在認定由誰來招標時必須根據(jù)當?shù)氐木唧w情況和主管部門對招投標的具體要求來確定。

　　在當前全國及各地缺乏招投標規(guī)則、招投標者，市場化程度不足，經(jīng)濟效益稍弱等情況下。應確定采用公開招標、邀請招標還是議標方式，以使招投標完善、規(guī)范?！　∧壳霸S多招投標因缺少監(jiān)管而偏離了正確的軌道，因此，應設立權威的、非官方的物業(yè)管理招投標機構專門負責指導和監(jiān)督物業(yè)管理招投標的工作，以避免政府行為與市場行為的混亂。同時，對于招投標程序還應明確以下事項：第一，物業(yè)管理招投標必須事先到專門機構備案，取得專門機構的認可方可進行;第二，招投標機構應指定專人負責管理招投標標書，推薦合格的物業(yè)管理企業(yè)參加招投標;第三，招投標的開標和決策等重大事件的進行必須有監(jiān)督機構的參與，以維護“三公”原則。同時還應邀請公正機關參與招投標工作的全過程。

　　4、規(guī)避物業(yè)管理招標中的不正當競爭

　　(1)積極培育和營造物業(yè)管理招投標的市場環(huán)境物業(yè)管理市場的培育和發(fā)展，重要前提是要具有公平競爭的市場環(huán)境和機制。物業(yè)主管部門應注意用市場觀念、市場機制來培育和發(fā)展物業(yè)管理市場。打破地區(qū)保護和區(qū)域壟斷，把先進的物業(yè)管理理念、方法和機制推向整個行業(yè)范圍，為物業(yè)發(fā)展商、業(yè)主及用戶選擇合適的管理者提供較大的空間;并積極引導物業(yè)管理企業(yè)練好內(nèi)功，增強綜合素質(zhì)，憑企業(yè)品牌影響和整體實力進入市場進行競爭，公正、公平地分享市場份額。

　　(2)盡快制訂、頒布物業(yè)管理招投標法規(guī)和配套實施細則在國家對此項法規(guī)正式出臺之前，各地政府主管部門應事先制訂招投標暫行辦法，明確一些 常規(guī)性的基本要求和操作程序，以便使參與者有章可循，用法規(guī)和制度來限制和約束不正當競爭行為，同時制約和保護法律主體雙方的權責利行為。

　　(3)建立招投標良好的市場經(jīng)濟秩序在整個招投標過程中，不管是開發(fā)商還是物業(yè)公司都應重視信譽、注重企業(yè)形象、遵法守紀、公平參與，建立良好的企業(yè)信譽，自覺抵制不正當競爭，并將競爭引入法制化、規(guī)范化、科學化的軌道，創(chuàng)造公平、公正的物業(yè)管理招投標競爭環(huán)境，保證物業(yè)管理招投標的順利進行。

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