物業(yè)管理師輔導：投訴處理程序

　　1. 目的

　　規(guī)范物業(yè)管理顧客投訴定義、分類、處理流程及統(tǒng)計分析，強調(diào)以顧客為中心，提高對客服務意識和投訴處理的主動、及時和有效性，并通過科學、系統(tǒng)的投訴統(tǒng)計分析，達到服務質(zhì)量的預警和指導作用，有效減少和預防投訴，彌補管理疏漏，以最終實現(xiàn)提升顧客滿意度。

　　2. 范圍

　　適用于公司各部門、各物管中心的投訴處理工作。

　　3. 職責

　　3.1 管理者代表親自或指派品質(zhì)部經(jīng)理處理負責處理公司級別的投訴。

　　公司級別投訴是指顧客直接向公司本部、地產(chǎn)公司或政府有關部門的投訴。

　　3.2品質(zhì)部負責協(xié)助和督導物管中心主任處理需總經(jīng)理或管理者代表提出處理意見的投訴。

　　3.3物管中心主任負責監(jiān)督、指導各部門投訴的處理(尤其對物管范圍內(nèi)各部門由于職權劃分未能處理的顧客投訴)。根據(jù)實際情況不定期組織召開投訴專題會。

　　3.4物管中心客服部是投訴處理的歸口管理部門，負責投訴的記錄、處理、跟蹤、驗證。

　　3.5各業(yè)務部門負責人負責處理業(yè)務范圍內(nèi)的投訴并及時將投訴處理的信息反饋給客服部。

　　3.6所有員工都負有向上級及時匯報顧客投訴的責任。

　　4. 定義

　　顧客投訴：指的是外部顧客認為由于我們工作(是指“物業(yè)管理單位(或物業(yè)管理人員)按法律及合同約定，所提供的物業(yè)管理服務”)中的失職、失誤、失度、失控傷害了他們的尊嚴或權益，或其合理需求沒有得到滿足，從而通過書面和其它形式反映的意見/建議。

　　4.2釋義：

　　4.2.1這里所定義的“合理需求”是指常規(guī)物業(yè)管理服務之外但與物業(yè)管理業(yè)務相關聯(lián)的困難、問題需我們給予幫助解決，對于此類需求，如果物業(yè)管理單位溝通、協(xié)調(diào)不到位或沒有盡到應盡的努力，容易導致投訴發(fā)生，并最終影響顧客滿意程度。

　　4.2.2這里所定義的“反映的意見/建議”是指從顧客角度出發(fā)，所有不滿情緒、不滿行為并表達出來的總和，通過物業(yè)管理單位努力可以改善的求助性、咨詢性、發(fā)泄性的抱怨，但不涵蓋內(nèi)部員工的投訴。

　　5.物業(yè)管理顧客投訴的分類

　　5.1一類投訴:由于物業(yè)管理不到位而產(chǎn)生的投訴。

　　如：(1)房屋管理類：由于對房屋建筑主體及其附屬構筑物的共用部位的維修、養(yǎng)護和管理不到位引起的投訴，包括樓蓋、屋頂、圍墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳、道路等。如房屋損壞保養(yǎng)不到位、公共樓道修繕不及時、違章搭建、裝修管理審批、監(jiān)控不到位等。

　　(2)設備管理類：由于對房屋毗連及其附屬配套的共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理不到位引起的投訴，包括共用的上下水管道、落水管、煙道、共用照明、天線、中央空調(diào)、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設施設備、電梯等(含外包)。

　　(3)安全管理類：由于對物業(yè)正常的工作、生活秩序維護、管理不到位，或采取的安全措施不當，導致存在安全隱患或發(fā)生安全事故等而引起的投訴。包括對外來人員、物品搬運、車輛道路、消防等的管理、對講機使用(如安全員夜間對講機聲音過大)、技能防范和突發(fā)事件處理等。

　　(4)環(huán)境管理類：由于對物業(yè)環(huán)境的凈化和美化管理服務不到位引起的投訴。包括綠化、清潔衛(wèi)生、垃圾清運、消殺、垃圾桶、商鋪環(huán)境(如占道經(jīng)營、亂擺攤等)、不能歸屬其它類別的噪音和對保潔外包供方的監(jiān)控等。

　　(5)綜合服務類：由于除(1)(2)(3)(4)類以外的其它管理服務提供不到位引起的投訴。包括入戶維修服務、商務服務、社區(qū)文化、會所等由物業(yè)管理單位提供的社區(qū)配套服務的提供以及收費等。5.2.二類投訴:由于發(fā)展商及房屋質(zhì)量方面問題導致的投訴。(6)地產(chǎn)相關類：由于地產(chǎn)相關產(chǎn)品、服務提供不 ...

　　投訴。包括入戶維修服務、商務服務、社區(qū)文化、會所等由物業(yè)管理單位提供的社區(qū)配套服務的提供以及收費等。

　　5.2.二類投訴:由于發(fā)展商及房屋質(zhì)量方面問題導致的投訴。

　　(6)地產(chǎn)相關類：由于地產(chǎn)相關產(chǎn)品、服務提供不到位引起的投訴。包括房屋質(zhì)量、配套設施、規(guī)劃設計、地產(chǎn)聯(lián)系的工程施工、配套服務、銷售管理等。

　　5.3三類投訴:由于外部環(huán)境、非管轄區(qū)內(nèi)公共配套設施等方面而導致的投訴。

　　(7)業(yè)主糾紛類：由于業(yè)主之間對毗連部位或設施、公共部位或設施的使用和相關權益歸屬存在糾紛，甚至互相侵犯權利、影響他人生活質(zhì)素、損害公共利益而引起的投訴。如養(yǎng)犬、晨練等生活噪音、毗連維修(裝修破壞防水層造成滲漏水等)及部分業(yè)戶的不道德行為等。

　　(8)其它類：由于非上述各類原因引起的且物業(yè)公司不負有直接管理責任但通過物業(yè)管理單位的努力可以改善的抱怨，包括由于政府機關、企事業(yè)單位的行為或責任引起的投訴，如市政配套(供水、供電、供氣、采暖、有線電視、寬頻網(wǎng)、電話、交通)不完善或市政設施突發(fā)事件過多等。

更多內(nèi)容訪問>> 物業(yè)管理師考試頻道     物業(yè)管理師考試論壇

?《物業(yè)管理基本制度與政策》考試大綱和參考教材(補充修改內(nèi)容)的通知
?2009年物業(yè)管理師考試時間待定
?關于印發(fā)《暫行規(guī)定》等的通知
?2009年注冊物業(yè)管理師考試網(wǎng)上遠程輔導招生簡章！
?老師輔導視頻授課24小時不限時限地學習！