物業(yè)管理師輔導：物業(yè)管理條例釋義第七條

　　(二)業(yè)主的權利。

　　物業(yè)管理是為了全體業(yè)主的利益而產生的。根據條例的規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理中享有的權利主要包括：

　　1.按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務。

　　物業(yè)服務合同是廣大業(yè)主選舉出來的業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行綜合管理的法律文件。物業(yè)服務合同是確定業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間權利義務的基本法律依據。而業(yè)主之所以要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同，最主要的目的是接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務。因此，按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務的權利，就是業(yè)主享有的最為基本的權利。

　　2.提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議。

　　業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成的，維護物業(yè)區(qū)域內全體業(yè)主的公共利益，行使業(yè)主對物業(yè)管理的自治權的業(yè)主自治機構。提議召開業(yè)主大會會議的權利應當由業(yè)主享有，以便能夠及時解決有關業(yè)主公共利益的問題。同時，業(yè)主都是物業(yè)管理的享用者，物業(yè)管理的好壞與否直接決定了業(yè)主的利益能否得到充分的保護，因此，業(yè)主有權就物業(yè)管理的事項提出建議。

　　3.提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。

　　業(yè)主公約，指業(yè)主共同訂立或者承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關使用、維護物業(yè)及其管理等方面權利義務的行為守則。而業(yè)主大會議事規(guī)則是有關業(yè)主大會召開時應當遵循的會議程序、決議通過的要求等有關規(guī)則。這些規(guī)約直接決定和影響業(yè)主的自治權能否得到充分有效的保護。所以，應當賦予業(yè)主享有制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則建議權。

　　4.參加業(yè)主大會會議，行使投票權。

　　參加會議權包括獲得會議通知權，這就要求會議通知必須充分、明確、按時。參加業(yè)主大會，是保證業(yè)主民主表決權的前提。而投票權則是業(yè)主民主權利的實現(xiàn)。

　　5.選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權。

　　業(yè)主委員會是經業(yè)主大會選舉產生并經房地產行政主管部門登記，在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權益的組織。業(yè)主委員會是一個物業(yè)管理區(qū)域中長期存在的、代表業(yè)主行使業(yè)主自治管理權的機構。業(yè)主能夠享有選舉業(yè)主委員會委員的權利，也決定著業(yè)主自己的意志能否在業(yè)主委員會的工作中得以傳達，從而決定業(yè)主的利益能否充分保護。同時，業(yè)主享有成為業(yè)主委員會的被選舉權。被選舉權是指業(yè)主作為物業(yè)自治管理組織的成員，有被選舉為業(yè)主委員會委員的權利。

　　6.監(jiān)督權。

　　監(jiān)督權的內容主要包括：監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用。

　　(1)每一個業(yè)主都有權監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。業(yè)主委員會是業(yè)主的自治機構，代表的應該是業(yè)主的共同利益，其決議和行事都應貫徹這一宗旨。但是，業(yè)主委員會的委員也具有個人利益，在監(jiān)督不力的情況下有可能會怠于行使業(yè)主們委托的各項職責。而且，個別委員還可能出于個人利益的考慮，或者是受到了物業(yè)管理公司一方的賄賂而做出損害業(yè)主公共利益的行為。同時，業(yè)主委員會也可能需要管理一些業(yè)主交納的經費，涉及一些公共財物問題。對此，業(yè)主們都應享有一定的監(jiān)督權，保護自身的合法權益。

　　(2)業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同享有監(jiān)督的權利。物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主的集體委托對業(yè)主所有的物業(yè)進行管理的法律主體，其與業(yè)主處于合約中相對立的另一方，對于物業(yè)管理企業(yè)的各種管理行為，業(yè)主有監(jiān)督的權利。但應該注意的是，業(yè)主只是有權監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)和管理人員的工作，不得直接懲戒物業(yè)管理企業(yè)屬下的職員。業(yè)主如對某職員的工作不滿，應向物業(yè)管理企業(yè)提出，由管理企業(yè)采取適當的處理措施。同時，業(yè)主雖然有權監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費情況，但沒有檢查物業(yè)管理公司財務的權利。業(yè)主作為費用的支付人，有財產監(jiān)督的權利，但行這些權利的方式并不是通過業(yè)主私人檢查管理企業(yè)的賬目。檢查公司賬目的目的是為了監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)財務支出的公開性與透明度，檢查其是否符合預算項目，有沒有在支出方面弄虛作假欺騙業(yè)主。但是，物業(yè)管理企業(yè)的財務賬目除了應該對業(yè)主負責外，仍有自己各種經濟上的合法運作。根據我國會計制度的規(guī)定，任何人都不能以個人的身份檢查企業(yè)賬目并作出有法律效力的審計證明。所以，業(yè)主并沒有權利直接檢查物業(yè)管理企業(yè)的財務賬目。而且，如果每個業(yè)主都根據自己的意愿隨意要求檢查企業(yè)賬目，也會影響物業(yè)管理企業(yè)日常的正常運作。業(yè)主要行使此項監(jiān)督權，檢查物業(yè)管理企業(yè)的財務支出情況，應該向業(yè)主委員會提出請求，由業(yè)主委員會委托專業(yè)事務所來檢查。只有國家法律認同的會計師事務所才能提供有效的審計報告以達到查賬的目的，維護雙方的合法權益，同時也真正地幫助業(yè)主行使自己合法的監(jiān)督權。

　　(3)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權。物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地因為并非業(yè)主所獨有，關于其使用情況對于業(yè)主來說不如自己的物業(yè)清楚，所以業(yè)主享有關于其使用情況的知情權并對該物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用進行監(jiān)督。

　　(4)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用。專項維修資金如果不有效的加以監(jiān)督，可能導致濫用。所以，業(yè)主享有物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用的監(jiān)督權。

　　7.法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

　　業(yè)主的權利可能還會在其他法律、法規(guī)中作出規(guī)定，對于這些權利業(yè)主也當然享有。例如，業(yè)主對已經得到履行的房屋買賣合同和房屋產權證所確定面積享有所有權。除此之外，業(yè)主對走道、門廳等共有部分及根據同一系列合同出售的小區(qū)內的草坪、道路等根據建筑物區(qū)分所有權理論和法律規(guī)定與其他業(yè)主共同享有所有權和使用權。業(yè)主有權對享有所有權的房屋依法出售、贈與、出租、出借、抵押等處分，不受其他業(yè)主、業(yè)主自治機構和物業(yè)管理企業(yè)的非法干涉。

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