物業(yè)管理師輔導(dǎo)：物業(yè)管理?xiàng)l例釋義第六條

　　業(yè)主的權(quán)利

　　第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

　　第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);

　　(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

　　(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;

　　(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);

　　(五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán);

　　(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

　　(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　　(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　「釋義」 本條主要規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利。

　　本條可分為兩個(gè)層次進(jìn)行分析：

　　(一)房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主，從一般意義上是指物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主既是業(yè)主個(gè)體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團(tuán)體自治法律關(guān)系的構(gòu)成主體。

　　關(guān)于業(yè)主的分類(lèi)如下：

　　1.按業(yè)主是自然人還是法人，可以分為自然人業(yè)主和非自然人業(yè)主。

　　所謂自然人業(yè)主，就是指擁有物業(yè)的所有權(quán)的是自然人。如果買(mǎi)房人支付房款并未登記，不能稱(chēng)為房屋的業(yè)主。只有登記過(guò)戶(hù)之后，才能成為房屋的業(yè)主。

　　所謂非自然人業(yè)主，就是指擁有對(duì)物業(yè)的所有權(quán)的是自然人以外的主體，包括法人和非法人組織。如某公司支付房款并到房產(chǎn)部門(mén)登記后，就成為房產(chǎn)部門(mén)所登記的房屋的業(yè)主。

　　2.按業(yè)主是單獨(dú)擁有物業(yè)還是與他人共同擁有物業(yè)，可以分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主和共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。

　　這類(lèi)區(qū)分根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)有不同的分法。第一，可以從形式上進(jìn)行區(qū)分，也就是從房屋的產(chǎn)權(quán)證上進(jìn)行區(qū)分。凡是房屋產(chǎn)權(quán)證上只寫(xiě)明一個(gè)所有人享有房屋產(chǎn)權(quán)的，這個(gè)所有人就是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。凡是房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)上寫(xiě)明房屋產(chǎn)權(quán)是共有的，那么房屋產(chǎn)權(quán)證標(biāo)明的這些個(gè)所有人就是共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。第二，可以從實(shí)質(zhì)上進(jìn)行區(qū)分，也就是房屋產(chǎn)權(quán)從實(shí)質(zhì)上是屬于一個(gè)業(yè)主還是屬于幾個(gè)主體共有?，F(xiàn)實(shí)上生活中絕大部分住宅都有是由家庭擁有，而房屋產(chǎn)權(quán)證上常常只有一個(gè)自然人作為所有權(quán)人，從形式上來(lái)說(shuō)，這項(xiàng)物業(yè)的業(yè)主是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，但實(shí)質(zhì)上這項(xiàng)物業(yè)的業(yè)主是共有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。

　　關(guān)于業(yè)主的分類(lèi)還有以下幾種：按物業(yè)的所有權(quán)主體性質(zhì)不同，可以將業(yè)主劃分為公房業(yè)主和私房業(yè)主兩類(lèi)。公房業(yè)主按中國(guó)法律是指國(guó)家和集體，但公房業(yè)主狹義僅指國(guó)家及其授權(quán)經(jīng)營(yíng)管理公房的部門(mén)或單位;私房業(yè)主按國(guó)務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第2條第2款規(guī)定，僅指?jìng)€(gè)人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房之業(yè)主。但私房業(yè)主廣義是指享有物業(yè)所有權(quán)的“私人”，包括自然人、非國(guó)家機(jī)關(guān)性質(zhì)的法人和其他組織。以物業(yè)基本用途不同，可把業(yè)主分為居住物業(yè)的業(yè)主和非居住物業(yè)的業(yè)主。以享有物業(yè)所有權(quán)份額多少不同，可把業(yè)主分為大業(yè)主和小業(yè)主。以業(yè)主資格取得先后次序和依據(jù)不同，可以把業(yè)主分成原始業(yè)主(主要指新建物業(yè)的業(yè)主)、繼受業(yè)主(主要指購(gòu)買(mǎi)物業(yè)人)和準(zhǔn)業(yè)主(主要指依法視為業(yè)主的業(yè)委會(huì)和物業(yè)使用權(quán)合法持有人)三類(lèi)。

　　物業(yè)使用人是與業(yè)主相關(guān)的一個(gè)概念。一般而言，物業(yè)管理只涉及到業(yè)主與物業(yè)公司之間的權(quán)利義務(wù)，而不涉及使用人。但現(xiàn)在也有越來(lái)越多的業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商品房不是為了自己居住，而是為了投資。這部分業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)了房屋之后即將所購(gòu)房屋出租他人使用。這樣，物業(yè)管理關(guān)系就不僅僅涉及業(yè)主和物業(yè)公司，還涉及到承租人。除此之外，物業(yè)的實(shí)際使用人還可能是尚未出售的公有住房的使用人。應(yīng)該分清物業(yè)的所有權(quán)人與物業(yè)的使用人的概念，明確物業(yè)的使用權(quán)人不是業(yè)主。物業(yè)的使用人是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人，對(duì)物業(yè)享有占有、使用、收益和處分的全部權(quán)利;而使用人對(duì)物業(yè)只享有占有、使用或者一定條件的收益權(quán)，沒(méi)有處分的權(quán)利。由于我國(guó)過(guò)去在物業(yè)管理方面的立法不夠完善，并未明確地區(qū)分物業(yè)所有權(quán)人與使用權(quán)人對(duì)物業(yè)所享有的不同權(quán)利和承擔(dān)的不同義務(wù)，有的規(guī)范性文件中還籠統(tǒng)地僅使用了“物業(yè)的權(quán)利人”這樣的稱(chēng)謂，使得業(yè)主和物業(yè)的使用人在概念上有些界限不清，二者的權(quán)利義務(wù)也未能很好地分清。

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