物業(yè)管理師名詞解釋：物業(yè)管理評標程序

　　物業(yè)管理評標程序

　　1)評標的準備工作

　?、僬J真研究招標文件，熟悉招標文件中的以下內容：

　　a.招標的目標;

　　b.招標項目的范圍和性質;

　　c.招標文件中規(guī)定的主要技術要求、標準和商務條款;

　　d.招標文件規(guī)定的評標標準、評標方法和在評標過程中考慮的相關因素。

　?、谡袠巳讼蛟u標委員會提供評標所需的重要信息和數(shù)據(jù)。

　?、劬幹圃u標需用的表格，主要有：標價比較表或綜合評估比較表。

　　2)初步評審，又稱投標文件的符合性鑒定。通過初評，將投標文件分為響應性投標和非響應性投標兩大類。響應性投標是指投標文件的內容與招標文件所規(guī)定的要求、條件、合同條款和規(guī)范等相符，無顯著差別或保留，并且按照招標文件的規(guī)定提交了投標擔保的投標;非響應性投標是指投標文件的內容與招標文件的規(guī)定有重大偏差，或者是未按招標文件的規(guī)定提交擔保的投標。通過初步評審，響應性投標可以進入詳細評標，而非響應性投標則淘汰出局。

　　初步評審的主要內容有：

　　(1)投標文件排序

　　評標委員會應當按照投標報價的高低或者按招標文件規(guī)定的其他方法對投標文件進行排序。

　　(2)廢標

　　下列情況作廢標處理：

　?、偻稑巳艘运说拿x投標、串通投標、以行賄手段或者以其他弄虛作假方式謀取中標的投標。

　?、谕稑巳艘缘陀诔杀緢髢r競標。投標人的報價明顯低于其他投標報價或標底，使其報價有可能低于成本的，應當要求該投標人做出書面說明并提供相關證明材料。投標人未能提供相關證明材料或不能做出合理解釋的，按廢標處理。

　?、弁稑巳速Y格條件不符合國家規(guī)定或招標文件要求的。

　　④拒不按照要求對投標文件進行澄清、說明或補正的。

　?、菸丛趯嵸|上響應招標文件的投標。評標委員會應當審查每一投標文件，看其是否對招標文件提出的所有實質性要求做出了響應。非響應性投標將被拒絕，并且不允許修改或補充。

　　(3)重大偏差和細微偏差

　　評標委員會應當根據(jù)招標文件，審查并逐項列出投標文件的全部投標偏差，并區(qū)分為重大偏差和細微偏差兩大類。

　　屬于重大偏差的有：

　?、贈]有按照招標文件要求提供投標擔保或者所提供的投標擔保有瑕疵。

　　②投標文件沒有投標人授權代表的簽字和加蓋公章。

　?、弁稑宋募d明的招標項目完成期限超過招標文件規(guī)定[FS:PAGE]的期限。

　?、苊黠@不符合技術規(guī)范、技術標準的要求。

　?、萃稑宋募d明的貨物包裝方式、檢驗標準和方法等不符合招標文件的要求。

　　⑥投標文件附有招標人不能接受的條件。

　　⑦不符合招標文件中規(guī)定的其他實質性要求。

　　存在重大誤差的投標文件，屬于非響應性投標。

　　屬于細微偏差的有：

　?、倨畈挥绊懲稑宋募挠行浴?/P>

　?、谠u標委員會允許投標人在評標結束前予以補正的偏差。

　　3)詳細評審

　　經(jīng)初步評審合格的投標文件，評標委員會應當根據(jù)招標文件規(guī)定的評標標準和辦法，對其進行技術評估、商務評估和綜合評審，即詳細評審。

　　(1)技術評估

　　技術評估的目的是確認和比較投標人完成本項目的技術能力，以及他們的實施方案的可靠性。技術評估的主要內容如下。

　?、俜桨傅目尚行浴Ρ卷椖康墓芾矸椒?、人員配備等方面的評審，特別是對該項目的重點和難點問題的處理方法進行可行性論證。

　?、谟媱澋目煽啃?。審查各項計劃是否滿足招標人的要求，并且是否科學合理、切實可行，同時還要審查保證實現(xiàn)計劃的措施是否合理和適當?shù)取?/P>

　　③質量保證。審查投標文件中提出的質量控制和管理措施，包括管理人員的配備、素質和質量管理制度。

　　④分包商的技術能力和經(jīng)驗。如果投標人擬在中標后將中標項目的部分專業(yè)工作分包給他人完成，應當在投標文件中載明。應審查擬分包的專業(yè)工作必須是非主體、非關鍵性工作，審查分包人應當具備的資格條件，完成相應工作的能力和經(jīng)驗。

　?、輰τ谕稑宋募邪凑照袠宋募?guī)定提交的建議方案做出技術評審。如果招標文件中規(guī)定可以提交建議方案，則應對投標文件中的建議方案的技術可靠性與優(yōu)缺點進行評估，并與原招標方案進行對比分析。

　　(2)商務評估

　　商務評估的目的是從成本、財務和經(jīng)驗分析等方面評審投標報價的準確性、合理性、經(jīng)濟效益和風險等，比較不同的投標所產(chǎn)生的不同后果。商務評估在整個評標工作中通常占有重要地位。商務評估的主要內容如下：

　　①審查全部報價數(shù)據(jù)計算的正確性。通過對投標報價數(shù)據(jù)全面審核，看其是否有計算上或累計上的錯誤，如果有則按“投標者須知”中的規(guī)定改正和處理。

　?、诜治鰣髢r構成的合理性。通過分析報價中的費用組成和費用標準判斷報價是否合理。用標底與投標書中的報價進行對比分析，對差異較大之處找出原因，并評定是否合理。

　?、鄯治銮捌诠ぷ髻M用提高的幅度。雖然投標人為了解決前期工作中資金流通的困難，可以采用不平衡報價法投標，但不允許有嚴重的不平衡報價。過大地提高前期工作費用的支付要求，會影響到項目的資金籌措計劃。

　　(3)綜合評審

　　綜合評審是在以上工作的基礎上，根據(jù)事先擬定好的評標原則、評價指標和評標辦法，對篩選出來的若干個具有實質性響應的招標文件綜合評價與比較，最后選定中標人。中標人的投標應當符合下列條件之一：

　　①能最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準;

　?、谀軡M足招標文件各項要求，并且投標價格最低，但是投標價格低于成本的除外。

　　4)評標報告

　　評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告。

　　(1)評標報告的內容

　　評標報告應如實記載以下內容：基本情況和數(shù)據(jù)表、評標委員會成員名單、開標記錄、符合要求的投標一覽表、廢標情況說明、評標標準、評標方法或者評標因素一覽表、投標價格或者評分比較一覽表、經(jīng)評審的投標人排序、推薦的中標候選人名單、簽訂合同前要處理的事宜，以及澄清、說明、補正事項紀要。

　　(2)中標候選人人數(shù)

　　評標委員會推薦的中標候選人應當限定在1～3人，并標明排列順序。

　　(3)評標報告的簽署

　　評標委員會應當對下列情況做出書面說明并記錄在案。

　　①對評標結論有異議的評標委員會成員，可以以書面方式闡述其不同意見和理由。

　?、谠u標委員會成員拒絕在評標報告上簽字，且不陳述其不同意見和理由的，視為同意評標結論。

　　四、物業(yè)管理評標方法

　　評標委員會應按照《物業(yè)管理項目評標規(guī)則》和招標文件確定的評標標準和方法，根據(jù)標書評分、現(xiàn)場答辯、投標人管理服務業(yè)績及企業(yè)綜合情況等方面進行比較和綜合評審，并對評標結果簽字確認，向招標人推薦中標候選人或者根據(jù)招標人的授權直接確定中標人。

　　前款規(guī)定的企業(yè)綜合情況包括企業(yè)資質等級及經(jīng)察看并予書面記載的物業(yè)管理現(xiàn)場情況。

　　招標人設有標底的，應當參考標底。

　　除了現(xiàn)場答辯部分外，評標應當在保密的情況下進行。

　　評標的評分方法有經(jīng)評審的最低投標價法、綜合評估法和法律法規(guī)規(guī)定的其他方法。

　　1)經(jīng)評審的最低投標價法

　　采用經(jīng)評審的最低投標價法時，評標委員會將推薦滿足下述條件的投標人為中標候選人：

　　①能夠滿足招標文件的實質性要求。即中標人的投標應當符合招標文件規(guī)定的技術要求和標準。

　?、诮?jīng)評審的投標價最低。

　　評標委員會應當根據(jù)招標文件規(guī)定的評標價格調整方法，對所有投標人的投標報價以及投標文件的商務部分做必要的調整，確定每一投標文件的經(jīng)評審的投標價。但對技術標無須進行價格折算。經(jīng)評審的最低投標價法一般適用于具有通用技術性能標準的招標項目，或者是招標人對技術性能沒有特殊要求的招標項目。采用經(jīng)評審的最低投標價法評審完成后，評標委員會應當填制“標價比較表”、編寫書面的評標報告，提交給招標人定標?！皹藘r比較表”應載明投標人的投標報價、對商務偏差的價格調整和說明、經(jīng)評審的最終投標價。

　　2)綜合評估法

　　綜合評估法適用于不宜采用經(jīng)評審的最低投標價法進行評標的招標項目。要點如下：

　　(1)綜合評估法推薦中標候選人的原則

　　綜合評估法推薦能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準的投標，作為中標候選人。

　　(2)使各投標文件具有可比性

　　綜合評估法是通過量化各投標文件對招標要求的滿足程度，進行評標和選定中標候選人的。評標委員會對各個評審因素進行量化時，應當將量化指標建立在同一基礎或同一標準上，使各投標文件具有可比性。評標中需量化的因素及其權重應當在招標文件中明確規(guī)定。

　　(3)衡量各投標滿足招標要求的程度

　　綜合評估法采用將技術指標折算為貨幣或者綜合評分的方法，分別對技術部分和商務部分進行量化評審，然后將每一投標文件兩部分的量化結果，按照招標文件明確規(guī)定的計權方法進行加權，算出每一投標的綜合評估價或者綜合評估分，并確定中標候選人名單。

　　(4)綜合評估比較表

　　運用綜合評估法完成評標后，評標委員會應當擬訂一份綜合評估比較表，連同書面的評標報告提交給招標人。綜合評估比較表應當載明投標人的投標報價、所作的任何修正、對商務偏差的調整、對技術偏差的調整、對各評審因素的評估和對每一投標的最終評審結果。

　　(5)備選標的評審

　　招標文件允許投標人投備選標的，評標委員會可以對中標人的備選標進行評審，并決定是否采納。不符合中標條件的投標人的備選標不予考慮。

　　(6)劃分有多個單項合同的招標項目的評審

　　對于此類招標項目，招標文件允許投標人為獲得整個項目合同而提出優(yōu)惠的，評標委員會可以對投標人提出的優(yōu)惠條件進行審查，并決定是否將招標項目作為一個整體合同授予中標人。整體合同中標人的投標應當是最有利于招標人的投標。

　　另外，在評標過程中召開現(xiàn)場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。

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