土地估價(jià)實(shí)務(wù)實(shí)用輔導(dǎo)資料(七)

　　一、1998年采用收益還原法計(jì)算題解析(續(xù))

　　(三)、解題步驟

　　(1)選擇計(jì)算方法

　　(2)總收益計(jì)算(采用客觀收益)

　　(3)出租總費(fèi)用計(jì)算

　　(4)房屋年純收益計(jì)算

　　(5)土地純收益計(jì)算

　　(6)估價(jià)時(shí)點(diǎn)土地價(jià)格計(jì)算

　　注意題目要求的是總地價(jià)還是單位地價(jià)

　　(四)、難點(diǎn)及常見問題分析

　　(1)難點(diǎn)：在于正確確定房屋的計(jì)提折舊年限和土地的收益年限

　　(2)常見問題：應(yīng)試者不考慮估價(jià)時(shí)點(diǎn)，土地使用權(quán)剩余年限取值錯(cuò)誤

　　二、收益還原法復(fù)習(xí)

　　1、收益還原法的原理及適用范圍

　　只適用于有收益或潛在收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價(jià)

　　2、收益還原法的估價(jià)程序與計(jì)算方法

　　(1)計(jì)算總收益

　　采用客觀收益，總收益產(chǎn)生的形式包括土地租金、房地出租的租金以及企業(yè)經(jīng)營收益

　　(2)計(jì)算總費(fèi)用和折舊費(fèi)、房屋收益或其他資產(chǎn)的收益等

　　房地出租的總費(fèi)用包括年管理費(fèi)、年維修費(fèi)、年保險(xiǎn)費(fèi)、年稅金和年折舊費(fèi)。

　　房屋年折舊費(fèi)采用平均折舊法計(jì)算，分兩種情況：

　　A. 房屋耐用年限

　　B. 房屋耐用年限

　　房屋年純收益 = 房屋現(xiàn)值 × 建筑物還原率

　　房屋現(xiàn)值 = 房屋重置價(jià) × 房屋成新度 = 房屋重置價(jià) - 房屋總折舊

　　(3)計(jì)算土地純收益

　　房地出租中的土地純收益求?。?/P>

　　土地純收益 = 總收益-總費(fèi)用-房屋純收益 = 房地純收益?房屋純收益

　　(4)確定合適的還原率：分綜合還原率、建筑物還原率和土地還原率

　　(5)選擇公式求算地價(jià)

　　P――土地價(jià)格 a――土地純收益 r――土地還原率 n――土地收益年限

　　該公式也可用以計(jì)算房產(chǎn)價(jià)格，或者在已知土地價(jià)格時(shí)計(jì)算土地年純收益