土地估價(jià)實(shí)務(wù)實(shí)用輔導(dǎo)資料(六)

　　二、解答計(jì)算題注意事項(xiàng)

　　1、仔細(xì)審題，用對(duì)方法;

　　2、格式正確，步驟清楚，切忌省略中間過程，不寫出計(jì)算公式或算式;

　　3、簡(jiǎn)單計(jì)算題要先寫明解題方法，綜合計(jì)算題先寫明解題思路;

　　4、注意標(biāo)明單位，并按要求進(jìn)行單位換算;

　　5、盡可能多做幾步，哪怕只能列出使用方法和計(jì)算公式;

　　6、注意檢查，避免出現(xiàn)計(jì)算錯(cuò)誤，以及不按要求保留小數(shù)點(diǎn)后位數(shù)。

　　三、1998年采用收益還原法計(jì)算題解析

　　題目：1998年土地估價(jià)理論與方法第五大題計(jì)算題的第一小題(略)

　　(一)審題

　　1、瀏覽題目，構(gòu)思解題方法

　　從題目中給出條件看出，該宗土地及建筑物出租，有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。

　　2、仔細(xì)查看題目中的條件，思考哪些可用，還需要哪些

　　重點(diǎn)留意：土地與建筑物的還原率、土地與建筑物的估價(jià)時(shí)點(diǎn)、計(jì)算土地與建筑物客觀收益和客觀費(fèi)用的條件、各已知條件的單位。

　　(二)草擬出解題適用的公式和基本思路

　　1、適用公式

　　特別注意：計(jì)算房屋純收益時(shí)，可采用無限年期公式;計(jì)算土地價(jià)格時(shí)，必須采用有限年期公式。

　　2、解題基本思路

　　第一步：根據(jù)房地客觀收益和客觀費(fèi)用，計(jì)算房地純收益

　　第二步：通過建筑物重置價(jià)格求得現(xiàn)值，再用房屋還原率計(jì)算房屋純收益

　　第三步：將房地純收益減除房屋純收益，得到土地純收益

　　第四步：用土地還原率，采用適用公式求得估價(jià)時(shí)點(diǎn)的土地價(jià)格

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