土地估價實務(wù):成本逼近法復(fù)習(xí)二

　　6、確定土地增值收益：計算基數(shù)(前四項，四項之和為成本價格)，收益率

　　土地增殖收益=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤)×土地增殖收益率

　　7、計算、修正和確定估價結(jié)果

　　最重要的是個別修正、年期修正、分配率修正、宗地成熟度修正

　　成本逼近法計算出價格后，還需通過市場資料進行比較修正。

　　三、成本逼近法的應(yīng)用

　　1、應(yīng)用成本逼近法應(yīng)注意的問題

　　(1)土地取得費和土地開發(fā)費均應(yīng)是評估期日的重置費用;

　　(2)各項費用的取費標準應(yīng)有足夠的依據(jù)和充分的分析;

　　(3)評估結(jié)果一般作為投入成本價格分析，慎用于市場交易價格。

　　2、成本比較法例題

　　估價步驟：

　　(1)計算土地取得費

　　(2)計算土地開發(fā)費

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　　(3)計算投資利息

　　(4)計算開發(fā)利潤

　　(5)計算土地增殖收益

　　(6)計算土地價格(注意一般算出的為無限年期土地使用權(quán)價格)

　　(7)進行出讓比率、年期等各項修正

　　(8)計算土地單價和總價格

　　3、常見難點與問題

　　(1)新增建設(shè)用地有償使用費計算問題

　　該費為中央或省級政府向市、縣級政府受取的平均土地純收益，實際上屬于土地收益在各級政府間分配的一種方式，在成本逼近法中不能算入土地取得費中，雖然地方政府可能還是將成本轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，但計算時還是需要按照規(guī)定來。

　　(2)利息計算錯誤，特別注意開發(fā)費以基礎(chǔ)設(shè)施配套費標準計算

　　(3)年期修正錯誤

　　(4)注意單位的轉(zhuǎn)換以及總價和單價的計算

　　單位的轉(zhuǎn)換方法：萬元/畝轉(zhuǎn)化為元/平方米(直接乘15)，萬元/平方公里轉(zhuǎn)化為元/平方米(直接乘100)， 1公頃=15畝=10000平方米

　　平方米換算市畝：根據(jù)平方米與市畝換算公式1平方米=0.0015畝，其口訣為：加半左移三。舉例：128平方米等于多少畝?根據(jù)上述口訣先加半，即128+64=192，再把小數(shù)點左移三位，即為0.192畝。

　　市畝換算平方米：根據(jù)1畝=666.67平方米，用口訣“乘以三分之二右移三”。例如：24.6畝等于多少平方米?24.6×2/3= 16.4，然后將小數(shù)點向右移三位，即16400平方米(近似值)。