土地估價實務(wù):成本逼近法復(fù)習(xí)一

　　一、成本逼近法概述

　　1、成本逼近法的定義

　　即以土地開發(fā)所耗費的成本構(gòu)成來推測土地價格的方法，是在我國目前應(yīng)用很普遍的一種方法。

　　要區(qū)別成本逼近法與一般房地產(chǎn)估價的成本法，后者是假設(shè)地價為已知。

　　2、成本逼近法的基本原理與計算公式

　　基本思路：將土地取得費用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費用作為兩大“基本成本”，加上“基本成本”所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤和利息，組成土地價格的基礎(chǔ)部分，再加上所有權(quán)受益，求得土地價格。

　　基本公式：

　　土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益

　　成本逼近法在計算思路上是剩余法的變形，兩者計算公式形式類似。

　　3、成本逼近法與土地價格構(gòu)成

　　土地價格的本質(zhì)：現(xiàn)實地租包含了真正的地租和土地投資的折舊及利息兩部分，土地價格相應(yīng)就由地租的資本化和土地投資的折舊及利息兩部分構(gòu)成。因此分析土地價值時，要把土地區(qū)分為土地物質(zhì)和土地資本兩個范疇。

　　注意4個公式的變換

　　啟示：首先，討論土地價格構(gòu)成必須針對具體的土地條件進(jìn)行探討;其次，要從地租的形成和變化過程中去考察分析土地價格。

　　開發(fā)后土地價格的主要組成部分：

　　(1)土地取得費，分國家征收、征用集體土地和取得已利用城市土地兩種情況。

　　(2)土地開發(fā)費(包括相應(yīng)的開發(fā)利潤和利息)

　　(3)土地增值收益及土地開發(fā)投資現(xiàn)值

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　　4、成本逼近法的特點和適用范圍

　　一般適用于新開發(fā)土地、工業(yè)用地、特殊性土地估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，缺乏交易實例，無法采用其他方法進(jìn)行估價的土地。

　　二、成本逼近法估價的程序與方法

　　成本逼近法估價的程序程序?qū)嶋H上就是按照基本公式一步步算

　　土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益

　　1、計算土地取得費用：征地補償費、拆遷安置補助費標(biāo)準(zhǔn)

　　2、計算土地開發(fā)費用

　　開發(fā)費用由三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費、小區(qū)開發(fā)配套費

　　首先必須準(zhǔn)確確定土地開發(fā)程度，注意，準(zhǔn)確區(qū)分宗地內(nèi)外開發(fā)程度、紅線內(nèi)外開發(fā)程度不一致現(xiàn)象。

　　然后根據(jù)土地開發(fā)程度狀況和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)土地開發(fā)費用標(biāo)準(zhǔn)，合理確定土地開發(fā)費，注意，土地開發(fā)費用的分?jǐn)倖栴}。

　　分?jǐn)偟幕驹恚簯?yīng)分?jǐn)傎M用=受益程度×設(shè)施總費用

　　3、稅費的計算

　　稅費有時跟土地取得費合在一起計算，題目給什么就算什么，不給不算。

　　4、計算投資利息

　　跟剩余法中利息計算差不多，注意計息基數(shù)(前三項)、計息方式和計息期。

　　5、計算投資利潤(計算基數(shù)也是前三項)

　　投資利潤=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費)×投資回報率