1996年土地估價(jià)師考試《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》真題(3)

（4）實(shí)例修正后的地價(jià)計(jì)算。

                        期日    容積率     區(qū)域因素    個(gè)別因素
                        修正    修正         修正        修正
A．410.25×100/93× 100/77×100/95× 100/93 =597.08元/平方米
B．352.65×100/92× 100/88×100/88× 100/97 =510.29元/平方米
C．349.50×100/92× 100/106×100/90× 100/96 =414.80元/平方米

（5）評(píng)估宗地（H）的地價(jià)。

（H）=（A+B+C）÷3=（597.08+510.29+414.8）÷3=507.39元/平方米
總地價(jià)=507.39×29887.5=1516.46萬(wàn)元
樓面地價(jià)=15164600×13217.39=1147.32元/平方米

2、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法

依據(jù)××××市（1992）29號(hào)文件和《××××市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金和級(jí)差地租收取標(biāo)準(zhǔn)》，確定委估地塊位于××××市新區(qū)中心東部，屬二級(jí)甲，基準(zhǔn)地價(jià)18.9萬(wàn)元/畝，估價(jià)對(duì)象土地用途為工業(yè)用地，年限修正系數(shù)為0.991，期日修正5%，綜合因素修正系數(shù)為9.4%，按新區(qū)規(guī)劃辦要求，待估宗地容積率為1.8，即可求得宗地地價(jià)，系數(shù)修訂公式為：Pi=P×（1±K）×Y×T×Kij

式中：Pi為待估宗地地價(jià)        P為待估宗地對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)
      Y為年限修正系數(shù)        K為綜合因素修正系數(shù)和
      T為期日修正系數(shù)        Kij為容積率修正系數(shù)

單位地價(jià)=18.9×(1+9.4%)×0.991(1+5%)×1.8 =531.09元/平方米

總地價(jià)=531.09×29887.5=581萬(wàn)元

樓面地價(jià)=158730000÷13217.39=1200.92元/平方米

三、地價(jià)的確定

1、地價(jià)確定的方法

選取市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法求取委估地塊地價(jià)，結(jié)果非常接近，無(wú)實(shí)質(zhì)性差異，故我們?nèi)煞N結(jié)果的算術(shù)平均值作為委估宗地的地價(jià)評(píng)估結(jié)果。

2、估價(jià)結(jié)果

總地價(jià)：581萬(wàn)元

單位地價(jià)：519元/平方米

樓面地價(jià)：1174元/平方米

第四部分  附 件

1、國(guó)家建設(shè)用地使用證

2、××單位房產(chǎn)所有證復(fù)印件

報(bào)告二   ××股份有限公司土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

一、委托評(píng)估單位及聯(lián)絡(luò)人：（略）

二、評(píng)估單位：（略）

三、評(píng)估地塊所在地：本次評(píng)估位地××市行政轄區(qū)內(nèi)，××路22號(hào)

四、評(píng)估目的：××股份有限公司因上市需要，委托××土地估價(jià)所對(duì)宗地價(jià)值進(jìn)行現(xiàn)值評(píng)估。

五、評(píng)估地塊面積：宗地面積1785.88平方米

四至界限及詳細(xì)位置參見附錄、附件

六、評(píng)估依據(jù)：（略）

七、評(píng)估基準(zhǔn)期日：一九九五年九月三十日

八、評(píng)估地塊類別：商服業(yè)辦公綜合用地

九、評(píng)估價(jià)格年期：伍拾年土地使用權(quán)

十、評(píng)估原則

（1）評(píng)估時(shí)按最優(yōu)、客觀、公正、適法、科學(xué)、合理原則進(jìn)行。

（2）評(píng)估時(shí)全面考慮地價(jià)增減各項(xiàng)因素。

（3）評(píng)估時(shí)遵守工作獨(dú)立，依據(jù)客觀結(jié)果公允的規(guī)則。

（4）依據(jù)規(guī)定的程序及相匹配的方法與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行科學(xué)評(píng)估。

（5）評(píng)估分析中遵循綜合分析，最有效利用原則，替代原則，期日原則。

（6）比較標(biāo)的物同質(zhì)性，可比性原則。

（7）在評(píng)估人員能力范圍內(nèi)，力求準(zhǔn)確。

十一、評(píng)估作業(yè)時(shí)間：1995年11月15日～12月8日

十二、評(píng)估價(jià)格幣值種類：人民幣

十三、評(píng)估結(jié)果

評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程度，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真調(diào)查，分析委估地塊實(shí)際條件，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)水平的基礎(chǔ)上，確實(shí)××股份有限公司土地入股土地資產(chǎn)50年土地使用權(quán)在評(píng)估基準(zhǔn)日期1995年9月30日的土地現(xiàn)值為：?jiǎn)挝坏貎r(jià)944元/平方米；總地價(jià)168.59萬(wàn)元。

十四、有關(guān)說(shuō)明

（1）本評(píng)估報(bào)告是××股份有限公司土地為股本上市需要，明晰企業(yè)土地資產(chǎn)實(shí)況，委托××土地估價(jià)所對(duì)其入股土地資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)時(shí)開發(fā)利用條件下的土地現(xiàn)值評(píng)估，如果改變?cè)u(píng)估目的或評(píng)估條件，本報(bào)告評(píng)估的土地資產(chǎn)價(jià)值應(yīng)重新評(píng)估。

（2）本評(píng)估地塊的土地面積及權(quán)屬證明材料由××股份有限公司提供。

（3）本評(píng)估報(bào)告所采用各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)均以國(guó)家有關(guān)部門規(guī)定為準(zhǔn)，各項(xiàng)名詞、概念均為房地產(chǎn)評(píng)估認(rèn)可，并普遍采用。

（4）本評(píng)估報(bào)告有效期12個(gè)月。

十五、附錄及附件

十六、評(píng)估人員介紹

一九九五年十二月八日

××股份有限公司土地資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)報(bào)告

一、委估公司概況（略）

二、委托評(píng)估地塊的基本情況

1、評(píng)估對(duì)象所處的位置及交通條件

評(píng)估宗地位于××市商業(yè)中心偏西南部，坐落在××路22號(hào)，距人民廣場(chǎng)和商業(yè)一條街1.5千米，距××火車南站1.5千米，距××國(guó)際機(jī)場(chǎng)約26千米，距電信樞紐大樓約1千米，距人民公園約300米。地塊附近的××路、××路、××路和××路均為××市的主要交通干道，有3路、51路、36路等公共汽車從此地塊周圍通過(guò)，具有通訊、交通、購(gòu)物、娛樂(lè)、辦公、商務(wù)活動(dòng)的較好壞境，地理位置優(yōu)越，交通條件便捷。

2、自然條件

××市位于××河河畔。建成區(qū)南北長(zhǎng)16千米，東西寬2~3千米。建成區(qū)起伏不平，主體呈南北向狹長(zhǎng)帶狀分布，外圍形成數(shù)個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)區(qū)。該地區(qū)斷層發(fā)育，地震活躍。地質(zhì)地貌條件較好。礦產(chǎn)資源豐富，降水量少，蒸發(fā)量大，日照時(shí)間長(zhǎng)，晝夜?jié)癫畲?，屬典型大陸性氣候，水資源有冰川融水、地表徑流等形態(tài)，但并不豐富。

三、委估宗地現(xiàn)狀

根據(jù)估價(jià)人員對(duì)資料的分析現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)地勤查，評(píng)估宗地總布面積為1785.88，現(xiàn)已建成框架結(jié)構(gòu)的九層樓，地上八層，地下一層，是1992年建成的綜合樓，其占地形狀基本呈長(zhǎng)方形，長(zhǎng)約50米，寬約35米，基礎(chǔ)設(shè)施都已具備。

四、委估地塊四至及周圍環(huán)境

評(píng)估宗地東臨××路，南臨××大廈和××電影院，××家屬院，北臨××貿(mào)易總公司。周圍有××市場(chǎng)、郵電醫(yī)院、××大廈、××中醫(yī)院、建設(shè)銀行、人民公園、××賓館、××大酒店、××批發(fā)市場(chǎng)。周圍人口稠密，城市基礎(chǔ)設(shè)施完備，服務(wù)業(yè)種類較多，有較好的商務(wù)活動(dòng)環(huán)境，使該委估地塊上經(jīng)營(yíng)經(jīng)綜合性大廈具有極大的發(fā)展?jié)摿Α?/P>

五、委估宗地占地面積的確認(rèn)

評(píng)估宗地按《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》（1995）××號(hào)所載明的四至范圍和載明批準(zhǔn)用地面積為2765平方米，市規(guī)劃局頒發(fā)的《規(guī)劃建設(shè)用地紅線圖》及所附說(shuō)明書中載明紅線范圍內(nèi)的面積為2765平方米，××大廈與××貿(mào)易大廈共建，××大廈分?jǐn)偼恋孛娣e為1785.88平方米。

六、宗地評(píng)估路徑

（一）估價(jià)方法介紹

1、土地殘余法

根據(jù)市場(chǎng)上同類行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，推算出委估地塊物業(yè)正常經(jīng)營(yíng)水平下的物業(yè)總價(jià)值，用收益還原法以外的方法求取建筑物的現(xiàn)值，從而剝離出土地地價(jià)。

2、比較法

比較法是在同一市場(chǎng)條件下，根據(jù)替代原則，以條件類似或土地使用價(jià)值相同的土地買賣，租賃實(shí)例與待估宗地加以對(duì)照比較，就兩者之間在影響該土地的交易情況、期日、區(qū)域及個(gè)別因素等的差別進(jìn)行修正，求取等估宗地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。

3、基準(zhǔn)地價(jià)修正法

就是利用已有的基準(zhǔn)地價(jià)成果結(jié)合評(píng)估地塊實(shí)際情況進(jìn)行各項(xiàng)因素修正，求取評(píng)估地塊地價(jià)的方法。

（二）評(píng)估程序（略）

七、宗地地價(jià)測(cè)算

土地殘余法：

物業(yè)總價(jià)值

（1）商業(yè)、餐飲娛樂(lè)、辦公用房市場(chǎng)租金水平。根據(jù)掌握的市場(chǎng)資料，××商場(chǎng)，××商場(chǎng)，××百貨大樓，××貿(mào)易大廈，以及該宗地鄰近及周圍商業(yè)用房年租金在800~3000元之間，根據(jù)本宗地物業(yè)的實(shí)際情況和市場(chǎng)需求情況，推算出年租金水平1300元/平方米。
對(duì)××大廈、××樓，××大酒樓以及周圍餐飲娛樂(lè)租金水平和年收益推算年租金600~2500元/平方米，根據(jù)該物業(yè)現(xiàn)狀和經(jīng)營(yíng)方式推算年租金水平1200元/平方米。

根據(jù)××物業(yè)管理公司和其他一些物業(yè)管理公的寫字樓和其他一些寫字樓出租資料分析，年租金在400~2000元/平方米，結(jié)合本宗物業(yè)的地段和檔次推算年租金為700元/平方米，因此確定本評(píng)估宗地物業(yè)的租金水平如表1。

表1

（2）有收益的面積。

1~8層地下層總面積9897.6平方米，6層為公司的自用辦公樓面積為1359.2平方米，使用面積折算率為75%，公用面積比為0.15，第5層分?jǐn)偨o共建立位××大廈。

有收益面積=(9897.6－1359.2) ×(1－0.15) ×75%=5443.23平方米

（3）年純益收。

年平均空置率10%，出租和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用按毛租金25%計(jì)，見表2：

表2

（4）物業(yè)總價(jià)值。

根據(jù)銀行存、貸款利率、國(guó)庫(kù)券、上漲指數(shù)及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大小等因素測(cè)算綜合還原利率13.5%，物業(yè)純收益年增長(zhǎng)率5%，收益獲取年限50年。

總價(jià)值=a/（r-s ）{1-[（1＋s）/（1＋r）]^n}=239.43/（13.5%-5% ）{1-[（1＋5%）/（1＋13.5%）]^50}= 2759.35萬(wàn)元

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