1996年土地估價師考試《土地估價實務(wù)》真題(2)

十二、土地估價人員

李洪   經(jīng)濟師
盛唐   工程師

一九九六年六月八日

第二部分  估價對象描述及地價影響因素分析

一、估價對象描述

1、土地位置狀況

待估宗地位于××××市新區(qū)××××號，屬工業(yè)用地，宗地四至東為×公司；西為×路；南為×道；北為×廠。占地面積29887.5平方米，土地級別屬于二級甲。國家建設(shè)用地使用證證號為：××國用（96）字第411號。

2、土地權(quán)利狀況

該宗地以劃撥方式取得土地使用權(quán)，使用期限為50年，剩余45年，已使用5年，該單位享有土地的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等他項權(quán)利，地上附著物及建筑物所有權(quán)歸××塑料建材廠。

3、建筑物和地上附著物狀況

××塑料建材廠除辦公樓四層外，其他兩座廠房、傳達室等土地附著物均為平房，磚混結(jié)構(gòu)，耐用年限30年，建筑面積13217.39平方米，均為水泥地面，內(nèi)墻為涂料粉刷，外墻水掃石裝飾，建筑高度12米，門窗均為塑鋼材料。

二、地價影響因素分析

1、一般因素

××塑料建材廠歷年來為新區(qū)支柱企業(yè)。近年來，由于受市場影響，效益開始滑坡，經(jīng)營處于低谷，導(dǎo)致該廠負擔(dān)沉重，資金較為緊張，影響了發(fā)展，職工工資連續(xù)3個月沒有兌現(xiàn)。根據(jù)國家有關(guān)政策，該企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)變經(jīng)營機構(gòu)，正在新上國家級項目。

2、區(qū)域因素

該宗地土地級別二級甲工業(yè)用地，但交通條件較優(yōu)越，新城道為城市生活型主干道，有通往市區(qū)和外縣的公共汽車，各種建筑均符合規(guī)劃要求。商業(yè)、服務(wù)業(yè)基本配套，環(huán)境有輕度污染，市政設(shè)施良好，上水、排水與區(qū)主干線連接。供電有保障。通訊線路與市區(qū)電話聯(lián)網(wǎng)，可以全國直撥。供暖為統(tǒng)一供熱，是較為理想的工業(yè)用地。

3、個別因素

該宗地用地規(guī)劃、綠化、美化較好，有花窖一座，道路都已硬化，布局合理，公用設(shè)施配套，最有效用途為工業(yè)，實際用途與最有效用途一致。宗地的寬度、進深、形狀等對工業(yè)用地沒有影響。按照區(qū)規(guī)劃要求，地上容積率為0.5～4。

第三部分  土地估價

一、估價原則

（一）主要遵循替代原則

可以概括為：
（1）土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定。

（2）地價水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格。

（3）土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。

（二）最有效利用原則

由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。

（三）上述原則加上多種評估方法綜合分析、判斷等以體現(xiàn)客觀、公正、科學(xué)、合法性。

二、估價方法與估價過程

依據(jù)[1995]國土[籍]字第180號文件有關(guān)規(guī)定，宗地地價評估選用兩種方法以上同時測算，綜合分析確定最終地價。根據(jù)評估對象的實際情況，以市場比較法和基準地價系數(shù)修訂法進行評估。

1、市場比較法

（1）比較實例選擇：現(xiàn)收集到與待估宗地（H）條件類似的A、B、C三宗案例進行比較，因素條件說明表（表1）如下：

表1  因素條件說明表

（2）因素選擇（表2）。

表2  比較因素條件指數(shù)表

（3）因素條件說明（表3）。

表3  因素比較修正系數(shù)表

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