1996年土地估價理論與方法

一、判斷題（共20題，每小題1分。在各小題后的括號內(nèi)填入判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至0分）

1、地價上漲的速度總是高于一般商品物價上漲的速度。（    ）

2、在地價水平穩(wěn)定的情況下，隨著使用者對土地可使用年期的減少，其土地使用權(quán)價格會降低。（    ）

3、定級單元是評定和劃分土地的基本空間單元，其內(nèi)部土地特性和區(qū)位條件應(yīng)有較大差異。（    ）

4、土地價格主要受供給因素影響，其次受需求因素影響。（    ）

5、根據(jù)我國土地制度，來自土地的收益，相對于土地使用者而言，稱為地租；而相對于土地所有者而言，稱為土地收益。（    ）

6、收益還原法是將評估土地在未來每年預(yù)期的純收益，以適當?shù)倪€原利率統(tǒng)一還原為評估時日收益現(xiàn)值總和的一種方法。（    ）

7、標定地價的確定可以基準地價為依據(jù)。（    ）

8、公用設(shè)施完備度主要影響商業(yè)用地宗地價格。（    ）

9、成本逼近法的測算思路表明，土地成本的增加必定帶來土地價格的增加。（    ）

10、一條街道只能設(shè)一個路線價。（    ）

11、路線價是指臨街多數(shù)宗地的平均價。（    ）

12、基準地價是某一級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)分用途土地使用權(quán)的基本價格，即最低價。（    ）

13、影響地價的因素有一般因素、區(qū)域因素和個別因素。（    ）

14、商業(yè)用地的基準地價所對應(yīng)的使用年限應(yīng)為最高出讓年期50年。（    ）

15、土地市場不發(fā)育的城鎮(zhèn)評估基準地價，應(yīng)以收益測算結(jié)果為依據(jù)，并用市場交易資料測算結(jié)果驗證，確定基準地價結(jié)果。（    ）

16、按照我國土地增值稅征收條例規(guī)定，只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其附著物、并取得收入的單位和個人征收。（    ）

17、土地估價師可在兩空評估機構(gòu)中專職或兼職從事土地估價工作。（    ）

18、剩余法的前提是假定在開發(fā)期間房地產(chǎn)價格穩(wěn)步上升，建筑費等穩(wěn)步下降。（    ）

19、運用剩余法估價不動產(chǎn)價值時，所采用的不動產(chǎn)總價、租金和成本費用等數(shù)據(jù)都應(yīng)根據(jù)未來數(shù)據(jù)變化趨勢確定。（    ）

20、收益還原法可用于飯店用地的價格評估。（    ）

二、填空題（共20小題，每小題1分。請在括號內(nèi)填入最恰當?shù)膬?nèi)容）

1、地價是（    ）的資本化。

2、城鎮(zhèn)土地等級是土地（    ）的等級化體現(xiàn)。

3、建筑容積率是（    ）現(xiàn)用地面積的比率。

4、當前，我國城鎮(zhèn)土地定級單元劃分方法有：主要因素分值重疊法、主要因素判斷法、（    ）、均質(zhì)地域法、街坊法。

5、收益還原法適用于（    ）土地和建筑物，或是房地產(chǎn)的估價。

6、房地產(chǎn)綜合還原率一般（    ）土地還原率。

7、我國當前的地價體系是以（    ）為核心的。

8、某物業(yè)用地面積10000平方米，樓高16層，1~6層每層建筑面積5600平方米，7~16層每層建筑面積4400平方米，則建筑密度為（    ）。

9、某宗地1994年12月31日的價格為50000元，1994年12月31日至1995年12月31日地價指數(shù)上漲10%（其他情況不變）則該宗地1995年12月31日價格為（    ）元。

10、成本逼近法的基本公式是“土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+（    ）”。

11、道路對土地利用價值影響為零時的深度連線被稱作（    ）。

12、根據(jù)現(xiàn)行的人工和材料價格采用與原建筑物相同的材料和標準重新建造一幢相同的建筑物成本是（    ）。

13、基準地價系數(shù)修正法的基本原理是（    ）原理。

14、宗地估價報告從格式上可以分為書信式、文字式和（    ）三種。

15、某市某級土地商業(yè)用地基準地價為1000元/m2，級內(nèi)樣點最低地價800元/m2，距商業(yè)中心距離對宗地地價影響權(quán)重為0.2，設(shè)有商業(yè)用地甲，其他影響因素為一般，距商業(yè)中心距離一項條件為劣，則宗地甲的地價為（    ）元/m2。

16、地價管理包括地價管理政策的制定和建立地價管理（    ）。

17、按照《城市房地產(chǎn)管理法》第32條的規(guī)定（    ）應(yīng)當定期確定并公布。

18、按照《城市房地產(chǎn)管理法》第34條的規(guī)定，國家實行房地產(chǎn)成交價格（    ）制度。

19、剩余法評估地價的基本公式是：地價=（    ）－建筑成本費用－專業(yè)費用－利息－開發(fā)商利潤－稅費。

20、剩作法估價中，地價款的計息期一般為（    ）。

三、單項選擇題（共40題，每小題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請將對應(yīng)的字母填入相應(yīng)的括號內(nèi)）

1、馬克思地租理論認為：級差地租產(chǎn)生的根本原因是（    ）。

A、自然條件的差異性       B、土地投入的不同       C、區(qū)位的差異
D、土地的有限性所引起的土地經(jīng)營上的壟斷

2、根據(jù)馬克思地租理論，農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)價格由（    ）農(nóng)產(chǎn)品的個別生產(chǎn)價格決定。

A、優(yōu)等地      B、中等地      C、劣等地       D、其他區(qū)域

3、影響土地區(qū)位的主要因素為（    ）。

A、社會經(jīng)濟因素    B、自然因素      C、行政因素      D、以上三種因素的綜合

4、工業(yè)區(qū)位論認為影響工業(yè)布局的因素有（    ）。

A、運輸成本                       B、工資因素
C、集聚與分散因素                 D、三種因素的綜合作用

5、級差地租I是指由于（    ）所創(chuàng)造的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租。

A、利用肥沃土地                   B、利用位置較好的土地
C、追加投資 轉(zhuǎn)貼于：土地估價師考試網(wǎng)                      D、利用肥沃程度和位置較好的土地

6、土地價格（    ）。

A、不受供求關(guān)系的影響             B、主要受供給量變化的影響
C、主要受需求量變化的影響         D、以上答案均不對

7、在一定的層數(shù)條件下，容積率與建筑密度成（    ）關(guān)系。

A、反比       B、正比         C、互補         D、不相關(guān)

8、標定地價是（    ）地價的一種。

A、基準       B、市場交易      C、宗地         D、拍賣

9、教育設(shè)施完備程度主要影響（    ）用地宗地價格。

A、商業(yè)       B、住宅          C、旅游         D、工業(yè)

10、下列因素（    ）不是影響地價的區(qū)域因素。

A、土地級別                     B、對外交通
C、區(qū)域公共設(shè)施條件             D、國民經(jīng)濟發(fā)展水平

11、申報地價是由（    ）。

A、土地出讓方和受讓方向有關(guān)方面申報的地價
B、土地所有人向有關(guān)機關(guān)申報的地價
C、下級向上級申報的地價
D、是用地單位或個人向政府申報的地價

12、下列因素（    ）不是影響地價的個別因素。

A、宗地所在區(qū)域環(huán)境條件            B、宗地使用限制
C、宗地形狀                        D、宗地容積率

13、城鎮(zhèn)土地定級中，商服繁華影響度是指（    ）。

A、某一區(qū)域的商服繁華程度
B、某一區(qū)域受各級商服中心的影響程度轉(zhuǎn)貼于：土地估價師考試網(wǎng)
C、市級商服中心對各級區(qū)域的影響
D、商服中心的優(yōu)劣

14、市級商服中心（    ）。

A、只具有市級商服中心的功能               B、具有各級商服中心的商服功能
C、只經(jīng)營商檔商品                         D、位地城市的幾何中心

15、某評價單元，市級商服中心的市級、區(qū)級、小區(qū)級商服功能對其均有影響，影響分值分別為60、20、5，但同時又受另一區(qū)級中心的區(qū)級功能影響，影響分值為18，則該評價單元的商服繁華度作用分值為（    ）。

A、83         B、85           C、80         D、78

16、土地的定級單元是（    ）。

A、四條街道圍成的區(qū)域
B、一個工廠或一個居住小區(qū)
C、內(nèi)部特性和區(qū)位條件相對均一的地塊轉(zhuǎn)貼于：土地估價師考試網(wǎng)
D、以上答案均不對

17、按照（    ）原則，投資成本的增加并不一定會使土地價格增加。

A、收益分配                      B、報酬遞增或遞減
C、綜合分析                      D、預(yù)期收益

18、以下答案中，（    ）是正確的。

A、土地純收益與地價呈反比關(guān)系
B、還原利率與收益價格成反比關(guān)系
C、宗地各部分價值隨離街道距離的增加無變化
D、容積率與地價成反比

19、收益還原法是借助適當?shù)倪€原利率，將待估土地在未來給定年期內(nèi)的各年（    ）折現(xiàn)求和，以確定其現(xiàn)值的一種評估方法。

A、預(yù)期總成本      B、預(yù)期純收益     C、實際總收益       D、實際純收益

20、收益還原法不宜用于評估（    ）用地。

A、商業(yè)      B、寫字樓      C、賓館        D、醫(yī)院

21、收益還原法中，土地純收益（    ）地租。

A、等于       B、大于          C、小于        D、都不對

22、空地出租時，土地純收益的計算公式應(yīng)為：土地純收益=租金－（    ）－管理費－維護費。

A、保險費     B、稅金          C、折舊費      D、利息

23、（    ）還原利率是求取土地及其地上建筑物的價格時使用的還原利率。

A、土地       B、建筑物         C、綜合       D、其他

24、評估飯店用地價格時，可先采用（    ）估出該物業(yè)價格，然后運用成本法確定建筑物價格并予以扣除，以得到土地的試算價格。

A、收益還原法   B、剩余法     C、路線價法      D、成本法

25、替代原理是（    ）的理論基礎(chǔ)。

A、成本逼近法   B、剩余法     C、市場比較法     D、收益還原法

26、采用市場比較法評估地價時，采用的比較案例為協(xié)議出讓地塊，其價格明顯低于市場交易價格，須作情況修正。若協(xié)議出讓價為300元/平方米，經(jīng)調(diào)查分析，修正系數(shù)為1.18，則經(jīng)情況修正后的交易案例價格應(yīng)為（    ）元/平方米。

A、286          B、324        C、354             D、414

27、地價指數(shù)等于（    ）。

A、前一年地價÷當年地價           B、報告期地價÷基期地價×100
C、報告期地價÷基準地價           D、前一年地價÷當年地價×10

28、某交易實例的交易時日已過6年（    ）作為待估宗地的比較交易案例。

A、適合         B、不適合       C、交易價格       D、參考價格

29、采用市場比較法評估求得的土地價格，稱為（    ）。

A、積算價格      B、比準價格     C、交易價格       D、參考價格

30、成本逼近法中，農(nóng)地取得費的計息期為（    ）。

A、整個開發(fā)期    B、1/2開發(fā)期    C、1/4開發(fā)期        D、3/4開發(fā)期

31、應(yīng)用成本逼近法評估地價時，單位面積土地取得費用應(yīng)按（    ）計算。

A、預(yù)算費用    B、實際發(fā)生費用   C、區(qū)域內(nèi)平均費用    D、以上都不對

32、根據(jù)路線價的基本原理，特定街道上各宗土地的單位面積地價隨（    ）。

A、土地開發(fā)成本的高低而升降           B、使用者的改變而升降

C、臨街深度的增加而遞減               D、經(jīng)營管理水平的優(yōu)劣而升降

33、路線價評估工作是從（    ）開始。

A、收集交易案例                       B、劃分地價區(qū)段
C、劃分路線價調(diào)查區(qū)段                 D、設(shè)定標準深度

34、影響建筑物價格的最基本因素是（    ）。
A、建筑年代    B、建筑用途     C、建筑樓層       D、建筑結(jié)構(gòu)

35、根據(jù)土地經(jīng)濟學原理，（    ）是決定城市土地收益和價格的最主要因素。

A、土地使用者      B、城市形態(tài)     C、土地位置       D、以上三者都對

36、各類不同用途土地的基準地價是（    ）的土地使用權(quán)平均價格。

A、同為無限年                   B、相同的有限年期
C、各類用途最高出讓年期         D、以上都可以

37、基準地價系數(shù)修政法評估的宗地價格是（    ）。

A、收益價格     B、比準價格      C、成本累加價格      D、剩余價格

38、評估宗地價格一般應(yīng)采用（    ）方法。

A、一種         B、兩種以上      C、三種以上         D、兩種

39、以下（    ）情況，國家可以對單位和個人的出讓土地使用權(quán)提前收回。

A、房屋破損                        B、社會公益事業(yè)需要
C、企業(yè)破產(chǎn)                        D、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移

40、剩余法評估中，（    ）項目應(yīng)計算利息。

A、地價         B、銷售稅費        C、工商登記費          D、投資利潤

四、多項選擇題（共30題，每小題2分。每小題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，請將其對應(yīng)的字母填入相應(yīng)的括號內(nèi)。錯選或多選均不得分；少選但選擇正確的每個選項得0.5分）

1、（    ）等地價是按土地權(quán)利分類的。

A、宗地價格      B、課稅價格         C、所有權(quán)價格         D、使用權(quán)價格

2、（    ）是屬于評估地價。

A、申報價格        B、出讓底價         C、基準地價         D、交易地價

3、土地收益測算應(yīng)根據(jù)以下原則（    ）。

A、測算統(tǒng)一以工礦企業(yè)利稅作為計算標準
B、以貨幣形態(tài)的土地收益為指標
C、必須從企業(yè)利潤入手
D、必須以行政區(qū)劃為單位計算

4、樓面地價是（    ）之比。

A、土地總價與土地總面積                B、土地單價與土地總面積
C、土地總價與建筑總面積                D、土地單價與建筑容積率

5、城鎮(zhèn)土地定級的基本設(shè)施狀況因素包括（    ）。

A、商服繁華度                        B、生活設(shè)施完備度
C、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度                    D、公用設(shè)施完備度

6、以下評估對象中可用收益還原法評估地價的是（    ）。

A、機關(guān)        B、商場       C、住宅         D、學校