土地評估中的風(fēng)險抑制

    土地估價所作為中介機構(gòu)，脫離土地行政主管部門，已是大勢所趨。身處市場大潮中的評估公司，由于評估帶來的風(fēng)險一般不會馬上顯示，而往往是過一個時期后才暴露出來。因此，千萬不能麻痹大意、心存僥幸，給自己埋下風(fēng)險隱患。若想控制評估風(fēng)險，應(yīng)注意下面幾個問題。 

    仔細(xì)篩選評估項目。在土地評估機構(gòu)接受委托之前，首先應(yīng)該對委托估價方的背景情況進(jìn)行多方面了解。如果客戶沒良好的聲譽，而又無法自圓其說土地面積的增加或減少、對評估結(jié)果特殊的要求、產(chǎn)權(quán)變動頻繁復(fù)雜以及權(quán)屬不明等情況時，評估機構(gòu)要有所警惕。對于風(fēng)險較大的項目，或明知有欺詐性的項目，應(yīng)該堅決予以拒絕，否則得不償失。 

    認(rèn)真審查宗地權(quán)屬。評估前要對委托評估土地的各種產(chǎn)權(quán)證明進(jìn)行審核。產(chǎn)權(quán)證明一定要將原件審驗后再復(fù)印。有些土地在評估時產(chǎn)權(quán)證還沒有過戶，或正在辦理變更手續(xù)，這就需要驗證其轉(zhuǎn)讓合同、付款憑證等文書，并作必要的調(diào)查工作。新建項目尚未辦理土地使用證的，應(yīng)要求委托方提供計劃委員會文件，建設(shè)項目選址意見書，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)工程施工許可證，拆遷辦文件，翻建、回遷、轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議等資料和文件。特別要指出的是，已經(jīng)實現(xiàn)抵押權(quán)但尚未處理的土地，在沒有辦理法律手續(xù)以前，不能隨意進(jìn)行評估。 

    另外。權(quán)屬證明不得憑上級主管部門或有關(guān)單位出具證明就草率認(rèn)同。因為這些單位往往不了解情況或與委托單位在經(jīng)濟(jì)上有利害關(guān)系，因此不可輕信。 

    合理計算土地價格。在土地估價時，要認(rèn)真分析影響土地價格的因素，靈活使用各種土地估價方法，對土地價格作出最準(zhǔn)確的判斷。土地評估的實質(zhì)就是在一定時點上對土地權(quán)利的計價。土地評估的風(fēng)險，大多出在價格計算上。因此，必須做好以下幾點： 

    一是及時更新價格信息。目前報刊上所載價格往往是省外或大城市的土地價格，要想了解當(dāng)?shù)厥袌鰞r或成交價，還應(yīng)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)單位如土地管理部門或房地產(chǎn)開發(fā)公司詢價，隨時了解當(dāng)?shù)赝恋厥袌鰞r格的變動情況。詢價時應(yīng)填寫統(tǒng)一印制的表格，并記錄報價者和填表人的姓名，做到有案可查。 

    二是與委托單位保持密切聯(lián)系。評估人員在評估期間，應(yīng)經(jīng)常與委托單位保持聯(lián)系。但是對委托單位提供的情況，如宗地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度等，有時只能作為參考，一定要經(jīng)過估價人員親自驗證分析，再根據(jù)評估目的決定取舍。 

    三是確定恰當(dāng)?shù)墓纼r基準(zhǔn)日。土地使用價值的高低均以基準(zhǔn)日的有效價格為標(biāo)準(zhǔn)，有的相隔僅幾天其價格變化會相差很大。因此，評估人員一定要了解并正確掌握基準(zhǔn)日的價格，才能正確計價，不致出錯。評估人員在平時要細(xì)心搜集和關(guān)注有關(guān)土地的價格變化，加以摘錄登記，要保存好反映各種價格信息的期刊和文稿。使用時要在工作底稿上注明價格的出處、日期和文號，以便在有爭議或訴訟時，能有根有據(jù)地說服對方。 

    嚴(yán)格確認(rèn)土地面積。土地評估對土地面積準(zhǔn)確性的要求非常嚴(yán)格，因為即使多評或少評1平方米，都會影響委托單位的權(quán)益。因此，在土地估價時，一定要以市、縣土地管理部門頒發(fā)的合法土地使用證書或地籍圖上載明的面積為準(zhǔn)，而不能隨便把任何一個測繪隊測量的面積作為評估的依據(jù)。 

    切實做好審核工作。檢查復(fù)核時要嚴(yán)防數(shù)據(jù)錯位，計算有誤。必須做到“四相符”：土地評估報告書上與估價結(jié)果一覽表上的數(shù)字相符；估價結(jié)果一覽表與宗地狀況匯總表上的數(shù)字相符；宗地狀況匯總表與工作底稿上的數(shù)字相符；土地評估報告書的正文內(nèi)容與附件相符。這里特別要強調(diào)的是，土地評估報告書中的各種數(shù)據(jù)要與工作底稿上的數(shù)字不得有絲毫差異。在正稿打印前一定要全面仔細(xì)地核對，不要改了正稿忘了改底稿，改了總數(shù)忘了改相應(yīng)的有關(guān)數(shù)字。 

    另外，還要警惕和防止評估機構(gòu)內(nèi)部個別從業(yè)人員因道德品質(zhì)低下而引發(fā)的評估風(fēng)險。最后，評估機構(gòu)在出具評估報告之前，要主動向委托方法人代表通報評估情況，征求對評估結(jié)果的意見。在交換意見和協(xié)調(diào)過程中，還可以根據(jù)實際情況，采取必要的措施，完善評估結(jié)果，以避免風(fēng)險。