工業(yè)地價(jià)評(píng)估法及其技術(shù)要素

　　工業(yè)地價(jià)評(píng)估既要考慮自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)條件、行政等一般因素，還要考慮區(qū)域因素以及宗地本身的條件和特征等個(gè)別因素。工業(yè)用地估價(jià)宜采用市場(chǎng)比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法，特殊情況下也可以采用收益還原法。 
　　市場(chǎng)比較法 
　　市場(chǎng)比較法直觀而有說服力，是最重要、最常用的基本估價(jià)法之一，也是國外通用的經(jīng)典估價(jià)法。根據(jù)替代原理，將待估土地與具有替代性的、市場(chǎng)上在估價(jià)期日近期交易的類似工業(yè)用地進(jìn)行比較，并對(duì)類似工業(yè)用地的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正，以此估算待估工業(yè)用地的客觀合理價(jià)格： 
　　待估工業(yè)用地價(jià)格＝比較實(shí)例價(jià)格×(待估工業(yè)用地情況指數(shù)／比較實(shí)例宗地情況指數(shù))×(待估工業(yè)用地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)／比較實(shí)例宗地交易時(shí)點(diǎn)地價(jià)指數(shù))×(待估工業(yè)用地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù))×(待估工業(yè)用地個(gè)別因素條件指數(shù)／比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù))×年期修正系數(shù)) 
　　這種方法更適用于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，有充足的具有可替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)，而且需要估價(jià)人員具有較高的素質(zhì)，否則難以得到客觀準(zhǔn)確的結(jié)果。 
　　成本逼近法 
　　成本逼近法是目前計(jì)算工業(yè)用地價(jià)格最常用的估價(jià)方法，適用于新的工業(yè)開發(fā)區(qū)或工業(yè)用地交易資料少的地區(qū)。成本逼近法以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上一定的利息、利潤、稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格?；舅悸肥前褜?duì)土地的所有投資包括土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用兩大部分作為“基本成本”，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)等量資金應(yīng)獲取等量收益的投資原理，加上“基本成本”這一投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤和利息，組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分；同時(shí)根據(jù)國家對(duì)土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得收益，從而得到土地價(jià)格： 
　　土地價(jià)格＝重置土地取得費(fèi)用＋土地開發(fā)費(fèi)用＋稅費(fèi)＋利息＋利潤＋土地增值收益 
　　需要說明的是，土地的價(jià)格不取決于成本而取決于市場(chǎng)供需關(guān)系，成本逼近法以成本累加為途徑，而成本高低并不一定表明效用和價(jià)值高低，因此，其評(píng)估結(jié)果只是一種算術(shù)價(jià)格，對(duì)土地的效用、價(jià)值及市場(chǎng)需求方面的情況未加考慮。工業(yè)用地全部實(shí)行招拍掛出讓后，應(yīng)減少成本法的使用，盡量采用市場(chǎng)比較法計(jì)算地價(jià)。 
　　基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法 
　　基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是我國特有的土地估價(jià)方法，是對(duì)―般市場(chǎng)比較法進(jìn)行變形、量化及系統(tǒng)化后得來的，是在短時(shí)間內(nèi)大進(jìn)行批量宗地評(píng)估的有效手段，其精確度與基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系密切相關(guān)，適用于有完善基準(zhǔn)地價(jià)體系的地區(qū)。在求取一宗待估宗地價(jià)格時(shí)，根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)水平，參照與待估宗地相同土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和各種修正因素說明表，根據(jù)兩者在區(qū)域條件、個(gè)別條件、土地使用年限、市場(chǎng)行情、容積率、微觀區(qū)位條件等，確定修正系數(shù)，修正基準(zhǔn)地價(jià)從而得出待估對(duì)象地價(jià)： 
　　待估宗地價(jià)格＝宗地所在區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)×(1＋某宗地全部影響地價(jià)因素總修正值) 
　　收益還原法 
　　這種方法只適用于有現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益的工業(yè)用地估價(jià)，其精確度取決于土地的純收益及還原利率的準(zhǔn)確程度。收益還原法將土地價(jià)格視為一筆貨幣額，如將其存入銀行，每年可得到一定的利息，這個(gè)利息相當(dāng)于土地的純收益，利率相當(dāng)于土地還原利率。地租理論和生產(chǎn)要素分配理論是收益還原法的理論依據(jù)，土地、勞動(dòng)、資本等生產(chǎn)要素組合產(chǎn)生的收益，應(yīng)由各要素分配，歸屬于土地收益(應(yīng)是地租和利用土地資產(chǎn)帶來的純收益)，將土地的收益以一定的比例還原，即為土地的價(jià)格： 
　　土地價(jià)格＝土地年純收益／土地還原率’ 
　　有限年期(n年)的待估工業(yè)用地價(jià)格應(yīng)根據(jù)其使用年期進(jìn)行年期修正，公式為： 
　　土地價(jià)格＝土地年純收益／土地還原率×[1－1／(1＋土地還原率)n] 
　　收益還原法中總費(fèi)用的計(jì)算應(yīng)考慮全面，工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)成本復(fù)雜多樣，一般將廠房、機(jī)器設(shè)備維護(hù)、修理費(fèi)和生產(chǎn)工業(yè)產(chǎn)品的費(fèi)用之和作為總費(fèi)用。廠房、機(jī)器設(shè)備維護(hù)、修理費(fèi)一般指基本生產(chǎn)配套設(shè)施的年平均維護(hù)保養(yǎng)和修理(包括零配件)費(fèi)用；生產(chǎn)工業(yè)產(chǎn)品的費(fèi)用一般包括生產(chǎn)工業(yè)產(chǎn)品過程中所必須支付的直接、間接費(fèi)用(原材料費(fèi)、能源費(fèi)、人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、產(chǎn)品銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等)、企業(yè)利潤以及有關(guān)的稅款、利息等。 
　　工業(yè)地價(jià)評(píng)估技術(shù)要點(diǎn) 
　　投資利息、利潤率、土地增值收益率及土地還原利率的確定，應(yīng)把握不同工業(yè)行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)、資金利潤率水平及土地增值程度的客觀差異。礦井、礦區(qū)用地價(jià)格評(píng)估，宗地外開發(fā)程度依政府投資的實(shí)際配套狀況設(shè)定，最低為達(dá)到可開工條件。當(dāng)?shù)V產(chǎn)資源可開采年限低于出讓年限時(shí)，年期修正應(yīng)依據(jù)資源可開采年限確定。高新技術(shù)企業(yè)用地價(jià)格評(píng)估，應(yīng)根據(jù)其高技術(shù)、高附加值、污染小、環(huán)境好、土地利用程度較高等特點(diǎn)，進(jìn)行合理修正。這類土地的增值收益比普通工業(yè)用地高。對(duì)于倉儲(chǔ)業(yè)用地價(jià)格評(píng)估，其土地利用的機(jī)會(huì)成本及對(duì)相關(guān)企業(yè)收益的影響程度是應(yīng)重點(diǎn)考慮的因素。機(jī)場(chǎng)、碼頭用地由于其具有壟斷性質(zhì)，在收益還原法以外的評(píng)估法運(yùn)用中，應(yīng)考慮壟斷地租修正。在工業(yè)類用地價(jià)格評(píng)估中，當(dāng)同一區(qū)域宗地?cái)?shù)量較多時(shí)，可選擇一至兩宗標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行評(píng)估，其他宗地價(jià)格依個(gè)別因素修正確定。