2015年房地產估價師《理論與方法》章節(jié)習題:第十章

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　　二、多項選擇題

　　1、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產的未來價格外，還可用于(　)等。

　　A.收益法中預測未來的租金

　　B.市場法中對可比實例成交價格進行交易情況調整

　　C.填補某些房地產歷史價格資料的缺乏

　　D.比較、分析兩宗(或兩類)以上房地產價格的潛力

　　E.成本法中確定房地產的重新購建價格

　　2、運用長期趨勢法估價的一般步驟有(　)。

　　A.搜集估價對象或類似房地產的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別

　　B.整理搜集到的歷史價格資料，畫出時間序列圖

　　C.觀察、分析時間序列，得出一定的模式

　　D.以此模式去推測、判斷估價對象在估價時點的價格

　　E.對未來的價格進行分析和預測

　　3、運用長期趨勢法估價的一般步驟有(　)。

　　A.搜集估價對象或類似房地產的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別

　　B.整理搜集到的歷史價格資料，畫出時間序列圖

　　C.觀察、分析時間序列，得出一定的模式

　　D.以此模式去推測、判斷估價對象在估價時點的價格

　　E.對未來的價格進行分析和預測

　　4、數學曲線擬合法主要有(　)。

　　A.直線趨勢法

　　B.指數曲線趨勢法

　　C.二次拋物線趨勢法

　　D.指數修勻法

　　E.回歸分析法

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　　三、判斷題

　　1、運用平均發(fā)展速度法進行估價的條件是，房地產價值的變動過程是持續(xù)上升或下降的，但各期上升或下降的幅度相差較大，否則就不適宜采用這種方法。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　2、移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價格平均數，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現出價格變動的基本發(fā)展趨勢。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　3、指數修勻法是以本期的實際值和對將來的預測值為根據，經過修勻之后得出下一時期預測值的一種預測方法。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　4、房地產價格上漲(或下降)趨勢的強弱與房地產目前的價格高低無關。目前價格高的房地產，其價格上漲可能較緩慢，而價格低的房地產，其價格上漲趨勢可能較強勁。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　5、目前房地產價格水平越高，則房地產價格上漲趨勢越強。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　6、長期趨勢法適用對象是價格有明顯季節(jié)波動的房地產，適用的條件是擁有估價對象或類似房地產較長時期的歷史價格資料，而且所擁有的歷史價格資料必須真實。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　7、根據市場調查，獲知某類房地產2003～2007年的價格逐年上漲，分別為 3500元/m2、3700元/m2、3950元/m2、4250元/m2、4550元/m2，運用平均增減量法預測，該類房地產2008年的價格高于4800元/m2。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　8、由于越接近所預測的價格對應的時間的增減量對預測越重要，所以如果能用不同的權重對過去各期的增減量予以加權后再計算其平均增減量，就能使預測的價格更接近或符合實際。(　)

　　Y.對

　　N.錯

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　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：平均發(fā)展速度=

　　=1.24055

　　2011年的價格=3800×1.240555=11165

　　2、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：預測2003年的價格為：V6=3100×1.051256=4183.96(元/m2)

　　3、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：預測2008年的價格為：t=(4800/3500)1/5=1.0652，V8=3500×1.06528=5801.56(元/m2)。

　　4、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：在運用移動平均法時，一般應按照房地產價格變化的周期長度進行移動平均。

　　5、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：長期趨勢法適用的估價對象是價格無明顯季節(jié)波動的房地產。

　　6、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：甲的斜率比乙的斜率大

　　7、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：數學曲線擬合法中最簡單的為直線趨勢法。

　　8、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：根據平均增減量法進行測算：d=(160+165+175+170)/4=167.5(元/m2)，預測該地區(qū)商品住宅2008年的價格為：V6=P0+d×i=3405+167.5×6=4410(元/m2)。

　　9、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：d=(5192-4682)/3=170(元/m2)，預測該地區(qū)商品住宅2010年的價格為：V5=P0+d×i=4682+170×5=5532(元/m2)。

　　10、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：各年增減量分別為320、330、350、340

　　平均增減量=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338

　　2010年價格=6810+338×5=8500

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　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】：ACD

　　【答案解析】：“市場法中對可比實例成交價格進行交易情況調整”和“成本法中確定房地產的重新購建價格”不用長期趨勢法。參見教材P354。

　　【該題針對“長期趨勢法的作用”知識點進行考核】

　　【答疑編號10224776】

　　2、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：

　　3、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：運用長期趨勢法進行價格預測，一般分為4個步驟：①搜集估價對象或類似房地產的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別，以保證其真實;②整理上述搜集到的歷史價格資料，將其化為同一標準，并按照時間的先后順序將它們編排成時間序列，畫出時間序列圖;③觀察、分析這個時間序列，根據其特征選擇適當、具體的長期趨勢法，找出估價對象的價格隨著時間的變化而出現的變動規(guī)律，得出一定的模式;④以此模式去推測、判斷估價對象在未來某個時間的價格

　　4、

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：數學曲線擬合法主要有直線趨勢法、指數曲線趨勢法和二次拋物線趨勢法。

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　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：運用平均發(fā)展速度法進行預測的條件是，房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否則就不宜采用這種方法。

　　2、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：移動平均法是對原有價格按照時間序列進行修勻，即采用逐項遞移的方法分別計算一系列移動的時序價格平均數，形成一個新的派生平均價格的時間序列，借以消除價格短期波動的影響，顯現出價格變動的基本發(fā)展趨勢。

　　3、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：指數修勻法是以本期的實際值和本期的預測值為根據，經過修勻后得出下一期預測值的一種預測方法

　　4、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：房地產價格上漲(或下降)趨勢的強弱與房地產目前的價格高低無關。目前價格高的房地產，其價格上漲可能較緩慢，而價格低的房地產，其價格上漲趨勢可能較強勁。

　　5、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：房地產價格上漲或下降趨勢的強弱，與房地產目前的價格高低無關

　　6、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：長期趨勢法適用對象是價格無明顯季節(jié)波動的房地產，適用的條件是擁有估價對象或類似房地產較長時期的歷史價格資料，而且所擁有的歷史價格資料必須真實。

　　7、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：d=(4550-3500)/4=262.5(元/m2)，預測該地區(qū)商品住宅2008年的價格為：V5=P0+d×i=3500+262.5×5=4812.5(元/m2)。

　　8、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：由于越接近所預測的價格對應的時間的增減量對預測越重要，所以如果能用不同的權重對過去各期的增減量予以加權后再計算其平均增減量，就能使預測的價格更接近或符合實際。

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