2011年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》真題(完整版)
房地產(chǎn)估計(jì)師歷年真題(2003-2012)匯總
一、問答題(共3 題,每題10分。請(qǐng)將答案寫在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下)
(一)甲上市公司為收購其大股東某處空置的商業(yè)用房,委托乙評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該商業(yè)用房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià),由于甲上市公司要求出具評(píng)估報(bào)告的時(shí)間短,乙評(píng)估機(jī)構(gòu)未能對(duì)該商業(yè)用房進(jìn)行實(shí)地查勘,但要求甲上市公司提供了該商業(yè)用房的全面詳細(xì)狀況,并詢問了其評(píng)估期望值。估價(jià)中選用收益法為主要的估價(jià)方法,搜集了3宗類似房地產(chǎn)。分別測(cè)算得到該商業(yè)用房的月租金為280元/M2、300元/M2和350元/M2。然后根據(jù)最高最佳利用原則選取350元/M2作為該商業(yè)用房的有效毛收入,扣除30%的運(yùn)營費(fèi)用后,求出年凈收益為2940元/M2,再選用銀行貸款利率為折現(xiàn)率,測(cè)算出了該商業(yè)用房的市場(chǎng)價(jià)值。請(qǐng)問:上述估價(jià)工作中有哪些錯(cuò)誤或不當(dāng)之處?
(二)甲公司擁有的某汽車加油站,于1年前進(jìn)行了裝修改造。站內(nèi)建有營業(yè)樓及加油棚各1幢。有若干個(gè)儲(chǔ)油罐、加油機(jī)和加油槍,F(xiàn)因公司經(jīng)營方向調(diào)整,甲公司擬放棄加油站業(yè)務(wù),為此轉(zhuǎn)讓該加油站,委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該加油站的市場(chǎng)價(jià)值.
請(qǐng)問:
1.該估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)對(duì)象范圍具體應(yīng)包括哪些?
2.乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些資料?
二、單項(xiàng)選擇題(共3 大題,10 小題,每小題2分。每小題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意,請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi))
(一)2009年10月1日,甲公司以其擁有的一幢總建筑面積為25000 M2的綜合樓申請(qǐng)了期限為1年的抵押貸款,該綜合樓的市場(chǎng)價(jià)值和抵押價(jià)值經(jīng)評(píng)估均為12億元。2010年3月1日,甲公司再次以該綜合樓申請(qǐng)了期限為2年的抵押貸款,經(jīng)評(píng)估,該綜合樓的市場(chǎng)價(jià)值為15億元。截至該時(shí)點(diǎn),2009年申請(qǐng)的抵押貨款余額為2億元。當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)抵押貸款成數(shù)一般為50%;2011年7月1日,政府因公共利益需要,對(duì)該綜合樓做出了征收決定并公告,經(jīng)評(píng)估,該綜合樓在完全產(chǎn)權(quán)狀況下的市場(chǎng)價(jià)值為16億元,甲公司尚未償還的抵押貨款余額為4 億元。
1.2010年3月1日該綜合樓的再次抵押價(jià)值為( )億元。
A 10 B .11 C.13 D 15
2.2011年7月1日該綜合樓的被征收價(jià)值為( )億元。
A. 12 B. 14 C. 15 D.16
3.征收補(bǔ)償時(shí),該綜合樓室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值和停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)( )。
A.委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定
B.由征收部門根據(jù)甲公司提供的發(fā)票、完稅憑證等確定
C 由征收當(dāng)事人協(xié)商確定,協(xié)商不成的,可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定
D.由征收部門根據(jù)甲公司提供的發(fā)票、完稅憑證等,結(jié)合市場(chǎng)情況綜合確定
4.政府發(fā)布的征收決定公告中,一般不包括的內(nèi)容為( )。
A.征收補(bǔ)償方案 B.行政訴訟權(quán)利 C.行政復(fù)議權(quán)利 D.搬遷期限
(二)甲公司因債務(wù)糾紛被起訴,法院裁定拍賣甲公司開發(fā)的某幢辦公樓償還債務(wù)。乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受法院委托,評(píng)估該辦公樓的市場(chǎng)價(jià)格, 經(jīng)調(diào)查:甲公司債務(wù)情況如下:拖欠施工單位工程款欠款300萬元,銀行貸款余額2700萬元,第三方欠款為2000萬元。在估價(jià)時(shí)點(diǎn),該辦公樓全部可銷售面積為5萬M2 , 其中已售出3萬M2 ,經(jīng)評(píng)估,該辦公樓市場(chǎng)價(jià)格為6000元/M2,拍賣變現(xiàn)時(shí)費(fèi)用及稅金為2500萬元。
5.法院第一次拍賣保留價(jià)應(yīng)為( )萬元。
A.7500 B.9600 C.12000 D l8000
6.拍賣完成后,首先應(yīng)支付的費(fèi)用為( )。
A 施工單位工程款 B.銀行貸款 C 第三方欠款 D.拍賣變現(xiàn)時(shí)的費(fèi)用及稅金
7.拍賣變現(xiàn)時(shí)的費(fèi)用及稅金不包括( )
A.拍賣傭金 B.營業(yè)稅及附加 C.評(píng)估費(fèi) D 房地產(chǎn)稅
(三)甲公司于3年前以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán),土地使用期限為40年,約定不可續(xù)期。經(jīng)批準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)方案為:容積率為12 ,設(shè)計(jì)高度為150m,設(shè)計(jì)用途為酒店。該項(xiàng)目基礎(chǔ)工程完成時(shí),因城市規(guī)劃調(diào)整,酒店設(shè)計(jì)高度降為120m。酒店現(xiàn)已按期竣工,為確定規(guī)劃調(diào)整給該開發(fā)項(xiàng)目造成的損失,甲公司委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)分析測(cè)算,規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致該酒店建造成本較同類酒店高出1020萬元,使用成本年均高出2萬元,功能缺陷導(dǎo)致年均收益損失50萬元,報(bào)酬率為7%。
8 對(duì)該酒店進(jìn)行損害賠償估價(jià),不適宜采用的估價(jià)方法為( ) o
A.修復(fù)費(fèi)用法 B.損失資本化法 C.賠償實(shí)例比較法 D.損失前后差價(jià)法
9.規(guī)劃調(diào)整該開發(fā)項(xiàng)目造成的損失不包括( )
A.投資利息損失 B.土地價(jià)值減損
C.前期工程費(fèi)損失 D.酒店品質(zhì)受損造成經(jīng)營收益損失
10.規(guī)劃調(diào)整給該酒店造成的價(jià)值減損額為( ) 萬元。
A. 655.85 B. 682.08 C 1675.85 D.1702.08
三請(qǐng)指明下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告其中的13處錯(cuò)誤,(每指明一處錯(cuò)誤得3分,本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào),未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分)
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
項(xiàng)目名稱:xx 市xx 區(qū)xx 東街xx 號(hào)商業(yè)用房征收補(bǔ)償價(jià)格評(píng)枯報(bào)告
估價(jià)委托人:xx 市房屋征收管理辦公室
估價(jià)機(jī)構(gòu):xx 市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司
估價(jià)人員:x xx (注冊(cè)號(hào):xxx )
x xx (注冊(cè)號(hào):x xx )
估價(jià)作業(yè)日期:2011年8月8日至8月18日
估價(jià)報(bào)告編號(hào):xx 估字第xx 號(hào)
目錄(略)
致委托人函(略)
注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明(略)
估價(jià)假設(shè)和限制條件(略)
估價(jià)結(jié)果報(bào)告
(一)估價(jià)委托人(略)
(二)估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)
(三)估價(jià)對(duì)象
1.實(shí)物狀況
(l)土地狀況
估價(jià)對(duì)象位于xx 區(qū)xx 街,四至:東至xx 劇院,西至火x 東街,南至xx 商場(chǎng),北至xx 餐廳。土地使用權(quán)面積為1000M2,地塊形狀規(guī)則,呈矩形,地勢(shì)平坦,土地開發(fā)程度為“三通一平”(其他情況略)。
(2)建筑物狀況
估價(jià)對(duì)象建于1999年8月,坐東面西,為鋼混結(jié)構(gòu)建筑,總層數(shù)為4 層。建筑面積為3000 M2,分割為9個(gè)零售商鋪和餐飲賣場(chǎng),統(tǒng)一由某資產(chǎn)經(jīng)營公司裝修、經(jīng)營(其他情況略)。
2.權(quán)益狀況
( l )土地使用權(quán)
根據(jù)委托人提供的資料,(國有土地使用權(quán)證》證號(hào)為x xx 號(hào),用地面積為1000M2,使用權(quán)類型為出計(jì),用途為商業(yè),起止日期為1997年8月8日至2037年8月7日,約定不可續(xù)期。
( 2 )房屋所有權(quán)
估價(jià)對(duì)象已辦理了《 房屋所有權(quán)證》,證號(hào)為x xx 號(hào),產(chǎn)權(quán)人為xx 公司,建筑面積為3000 M2(其他情況略)。
( 3)他項(xiàng)權(quán)利
估價(jià)對(duì)象已于2010年11月辦理了抵押貸款,貸款額度為1000萬元人民幣,抵押貸款期限為1年,至今尚未償還。
( 4 )租賃情況
估價(jià)對(duì)象由某資產(chǎn)經(jīng)營公司租賃使用,根據(jù)雙方簽訂的租賃合同,月租金為65元/M2,租賃期從201D年8月8日至2030年8月7日,租賃期內(nèi)不調(diào)整租金,租賃稅費(fèi)按規(guī)定各自承擔(dān)。合同到期后,資產(chǎn)經(jīng)營公司可優(yōu)先租賃。
3.區(qū)位狀況(略)
(四)估價(jià)目的
為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù),評(píng)估被征收房屋的價(jià)值。
(五)估價(jià)時(shí)點(diǎn)
2011年8月8日,即房屋征收決定公告之日。
(六)價(jià)值定義
被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下,由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價(jià)時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。
(七)估價(jià)依據(jù)
( 1 )《 中華人民共和國物權(quán)法》。( 2 )《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。
( 3 )《 中華人民共和國土地管理法》。
( 4 )中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T 50291 一1999)。
( 5 )《 城市房屋征收管理?xiàng)l例》。( 6 )《 國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》。
( 7 )《 房屋征收評(píng)估委托書》。( 8 )《 房屋征收評(píng)估委托合同》。
( 9 )委托人提供的《國有土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》。
( 10 )估價(jià)對(duì)象的《 房屋租賃合同》。
( 11 )注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘獲得的資料和市場(chǎng)調(diào)查資料。
(八)估價(jià)原則
( 1 )獨(dú)立、客觀、公正原則(說明略)。
( 2 )合法原則(說明略)。
( 3 )最高最佳利用原則(說明略)。
( 4 )替代原則(說明略)。
( 5 )估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則(說明略)。
(九)估價(jià)方法
經(jīng)綜合分析,確定選用市場(chǎng)法和收益法作為本次估價(jià)的估價(jià)方法。
市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較,對(duì)這些類似房地產(chǎn)成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚齺砬笕」纼r(jià)對(duì)象價(jià)值的一種估價(jià)方法。
收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益,選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值的一種估價(jià)方法。
(十)估價(jià)結(jié)果
評(píng)估總價(jià):4001.24萬元.
大寫金額:人民幣肆仟零壹萬貳仟肆佰圓整(單價(jià)略)
(十一)估價(jià)人員
注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師:x xx (蓋章);注冊(cè)號(hào):x xx。
(十二)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略)
(十三)估價(jià)作業(yè)日期
2011年8月8日至2011年8月18日
估價(jià)技術(shù)報(bào)告
(一)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析(略)
(二)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析(略)
(三)估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析(略)
(四)市場(chǎng)背景描述與分析(略)
(五)最高最佳利用分析(略)
(六)估價(jià)力法適用性分析(略)
(七)估價(jià)測(cè)算過程
1.市場(chǎng)法測(cè)算
市場(chǎng)法具體估價(jià)思路:由于目前類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較多,估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對(duì)象的狀況和估價(jià)目的搜集了大量交易實(shí)例,從中選取可比實(shí)例;將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與這些可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行比較,進(jìn)行交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況(實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況)調(diào)整;結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn),依據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果作為比準(zhǔn)價(jià)格,以此估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格。
( l )選取可比實(shí)例
實(shí)例 |
名稱 |
位置 |
交易時(shí)間 |
總層數(shù)/所在層 |
建成年代 |
交易價(jià)格/元/平 |
房屋用途 |
房屋面積/平 |
A |
xx 天地1 號(hào)樓l 段21 號(hào)營業(yè)房 |
xx 區(qū) |
2011.4 |
4 /一至三 |
2003 |
15500 |
商業(yè) |
2929.56 |
B |
xx 東街xx 城3 號(hào)樓03 號(hào)營業(yè)房 |
xx 區(qū) |
2011.4 |
17 /一至三 |
2007 |
17319 |
商業(yè) |
3165.12 |
C |
xx 東街xx 城2 號(hào)樓20 號(hào)營業(yè)房 |
xx 區(qū) |
2011.6 |
19 /一至三 |
2007 |
17320 |
商業(yè) |
2810.99 |
( 2 )比較因素說明表
比較因素 |
估價(jià)對(duì)象 |
可比實(shí)例A |
可比實(shí)例B |
可比實(shí)例C | |
交易價(jià)格/元/m2 |
|
15500 |
17319 |
17320 | |
交易日期 |
201188 |
20114 |
20114 |
201 1.8 | |
交易情況 |
正常市場(chǎng)交易 |
正常市場(chǎng)交易 |
正常市場(chǎng)交易 |
正常市場(chǎng)交易 | |
實(shí)物狀況 |
所處樓層 |
4 /一至四層,規(guī)劃使用無限期 |
4 /一至三層,規(guī)劃使用有一定限制 |
17 /一至三層,規(guī)劃使用有一定限制 |
19 /一至三層,規(guī)劃使用有一定限制 |
建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局 |
鋼混結(jié)構(gòu),設(shè)施齊全,內(nèi)部格局有利于經(jīng)營 |
鋼混結(jié)構(gòu).設(shè)施齊全,內(nèi)部格局有利于經(jīng)營 |
鋼混結(jié)構(gòu),設(shè)施齊全,內(nèi)部格局有利于經(jīng)營 |
鋼混結(jié)構(gòu),設(shè)施齊全,內(nèi)部格局有利于經(jīng)營 | |
室內(nèi)凈高 |
3.5m |
3.5m |
3.5m |
3.5m | |
無形價(jià)值 |
無特殊無形價(jià)值 |
無特殊無形價(jià)值 |
無特殊無形價(jià)值 |
無特殊無形價(jià)值 | |
裝飾裝修 |
中檔裝修 |
中檔裝修 |
中檔裝修 |
中檔裝修 | |
建筑面積M2 |
3000 |
2929.56 |
3156.12 |
2810.99 | |
權(quán)益狀況 |
剩余土地使用年限 |
26 |
30 |
34 |
34 |
其他限制 |
無 |
無 |
無 |
無 | |
區(qū)位狀況 |
土地級(jí)別 |
毗鄰商業(yè)中心,商業(yè)環(huán)境優(yōu) |
無毗鄰商業(yè)中心,商業(yè)環(huán)境優(yōu) |
毗鄰商業(yè)中心,商業(yè)環(huán)境優(yōu) |
毗鄰商業(yè)中心,商業(yè)環(huán)境優(yōu) |
基礎(chǔ)設(shè)施配套 |
七通一平 |
七通一平 |
七通一平 |
七通一平 | |
交通條件 |
便捷度高 |
便捷度高 |
便捷度高 |
便捷度高
| |
公共服務(wù)配套 |
公共服務(wù)設(shè)施齊全 |
公共服務(wù)設(shè)施齊全 |
公共服務(wù)設(shè)施齊全 |
公共服務(wù)設(shè)施齊全
| |
臨街狀況 |
臨x xx 東街 |
臨x xx 東街 |
臨x xx 東街 |
臨x xx 東街 |
( 3 )比較因素情況修正表
|
|
估價(jià)對(duì)象 |
可比實(shí)例A |
|
可比實(shí)例B |
|
可比實(shí)例C |
|
|
位置 |
xx 東街xx 號(hào) |
xx 天地1 號(hào)樓1 段21 號(hào)營業(yè)房 |
修正系數(shù)(% ) |
xx 東街xx 城3 號(hào)樓03 號(hào)營業(yè)房 |
修正系數(shù)(% ) |
xx 東街沉x 城2 號(hào)樓加號(hào)營業(yè)房 |
修正系數(shù)% |
|
交易價(jià)格/元/M2 |
|
15500 |
|
17319 |
|
17320 |
|
|
交易日期 |
201 1 88 |
20114 |
6 |
20114 |
6 |
2011.6 |
3 |
|
交易情況 |
正常 |
正常 |
0 |
正常 |
0 |
正常 |
0 |
四 |
實(shí)物狀況 |
|
|
9 |
|
11 |
|
1l |
1 |
樓層 |
4 /一至四 |
4 /一至三 |
10 |
17 /一至三 |
10 |
19 /一至三 |
10 |
2 |
建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局 |
相同 |
相同 |
。 |
相同 |
0 |
相同 |
0 |
3 |
室內(nèi)凈高 |
相同 |
相同 |
0 |
相同 |
0 |
相同 |
0 |
4 |
無形價(jià)值 |
無 |
無 |
0 |
無 |
0 |
無 |
0 |
5 |
裝飾裝修 |
中檔裝修 |
簡(jiǎn)單裝修 |
-3 |
簡(jiǎn)單裝修 |
-3 |
簡(jiǎn)單裝修 |
-3 |
6 |
面積/ M2 |
3000 |
2929 56 |
0 |
3165 12 |
0 |
281099 |
0 |
7 |
建成年代 |
1999 |
2003 |
2 |
2007 |
4 |
2 加7 |
4 |
五 |
權(quán)益狀況 |
|
|
4 |
|
7 |
|
7 |
1 |
剩余土地使用年限 |
26 |
30 |
4 |
34 |
7 |
34 |
7 |
2 |
其他限制 |
無 |
無 |
0 |
無 |
0 |
無 |
0 |
六 |
區(qū)位狀況 |
|
|
0 |
|
0 |
|
0 |
1 |
商業(yè)繁華度 |
好 |
好 |
0 |
好 |
0 |
好 |
0 |
2 |
基礎(chǔ)設(shè)施完備度 |
好 |
好 |
0 |
好 |
0 |
好 |
0 |
3 |
交通條件 |
好 |
好 |
0 |
好 |
0 |
好 |
0 |
4 |
公共設(shè)施完備度 |
完善 |
完善 |
。 |
完善 |
。 |
完善 |
0 |
5 |
臨街狀況 |
好 |
好 |
0 |
好 |
0 |
好 |
0 |
七 |
比準(zhǔn)價(jià)格Z (元/M2) |
16670.81 |
15782.90 |
|
1735994 |
|
1686960 |
|
房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)中,實(shí)物狀況權(quán)重確定為30% ,權(quán)益狀況權(quán)重確定為35% ,區(qū)位狀況權(quán)重確定為35% ;權(quán)重、修正系數(shù)確定過程略。
市場(chǎng)法評(píng)估單價(jià):16670.81元/M2
市場(chǎng)法評(píng)估總價(jià):16670.81×3000=50012430元
2.收益法測(cè)算
收益法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益,選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)值的一種估價(jià)方法。其計(jì)算公式為:
V = A/Y×[1-(1+Y)n ]式中V--收益法評(píng)估及價(jià)格;
A ?房地產(chǎn)凈收益;
Y--房地產(chǎn)報(bào)酬率;
n? 房地產(chǎn)收益年限。
( 1 )房屋收益、空置率和重置價(jià)格確定
根據(jù)租賃合同,月租金為65元/M2,期間不調(diào)整租金,且租賃合同到期后資產(chǎn)經(jīng)營公司可優(yōu)先續(xù)租,因此本次評(píng)估月租金取65元/M2,空置率取0。根據(jù)估價(jià)對(duì)象房屋造價(jià)審計(jì)報(bào)告,經(jīng)造價(jià)指數(shù)修正和成新修正后,確定房屋重置成本為1200元/M2(測(cè)算過程略)。
( 2 )報(bào)酬率確定
報(bào)酬率的確定方法有累加法、市場(chǎng)提取法、排序插入法等。本次估價(jià)采取累加法。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率選取估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國人民銀行公布的一年期存款基準(zhǔn)利率為3.5% ;依據(jù)對(duì)影響估價(jià)對(duì)象的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素的分析結(jié)果,確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3%(過程略),最終求出:報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率,即6.5%
( 3 )收益年限確定
根據(jù)委托人提供的資料,估價(jià)對(duì)象為鋼混結(jié)構(gòu)的建筑,建筑經(jīng)濟(jì)壽命為60年。商業(yè)用地最高使用年限為26年。根據(jù)孰短原則,確定收益年限為26年。
( 4 )價(jià)格評(píng)估確定(詳見下表)
序號(hào) |
名稱 |
取值依據(jù) |
計(jì)算公式(或取值 |
計(jì)算結(jié)果 |
| ||
(1)年收益 |
1 |
建筑面積/M2 |
房屋權(quán)屬證書 |
3000 |
3000 |
| |
2 |
重置成本/元 |
依據(jù)審計(jì)報(bào)告測(cè)算確定 |
1200×3000 |
3600000 |
| ||
3 |
月毛租金收人/(元/M2) |
租賃合同 |
65 |
65 |
| ||
4 |
空置率 |
租賃合同 |
0 |
0 |
| ||
5 |
有效毛收人/元/月 |
|
(3)×(1)[(1)-(4)] |
195000 |
| ||
|
6 |
年收益小計(jì)Z元 |
按年收益為基礎(chǔ)計(jì)取 |
(5)×12 |
2340000 |
| |
(2)年經(jīng)營費(fèi)用 |
1 |
年管理費(fèi)用/元 |
按年收益為基礎(chǔ)計(jì)取 |
2% |
46800 |
| |
2 |
稅金/元 |
按年收益為基礎(chǔ)計(jì)取 |
A+b |
411840 |
| ||
A |
房產(chǎn)稅/元 |
按年收益為基礎(chǔ)計(jì)取 |
12% |
280800 |
| ||
B |
其他稅費(fèi)/元 |
按重置成本為基礎(chǔ)計(jì)取 |
5.6% |
131040 |
| ||
3 |
保險(xiǎn)費(fèi)/元 |
按重置成本為基礎(chǔ)計(jì)取 |
0.2% |
7200 |
| ||
4 |
維修費(fèi)/元 |
|
2% |
72000 |
| ||
5 |
年經(jīng)營費(fèi)用/元 |
|
(+)+(2)+(3)+(4) |
537840 |
| ||
(3) |
年凈收益/元 |
|
(一)-(二) |
1802160 |
| ||
(4) |
收益年限 |
|
|
26 |
| ||
(5) |
報(bào)酬率 |
|
|
6.5% |
| ||
(6) |
收益價(jià)格 |
|
(三)/6.5%×[1-1/(1+6.5%)26] |
22333038.05 |
| ||
(7) |
收益法單價(jià)/元/m2 |
|
|
7444.35 |
| ||
|
|
|
|
|
|
|
|
參數(shù)選取及具體計(jì)算過程略。
收益法評(píng)估單價(jià):7444.35元/M2
收益法評(píng)估總價(jià):22333038.05元
(八)估價(jià)結(jié)果確定
考慮到市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果能較客觀地反映估價(jià)對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)值,而收益法測(cè)算結(jié)果背離市場(chǎng)交易價(jià)格,故收益法測(cè)算結(jié)果僅供參考,不予采用。綜合分析確定估價(jià)對(duì)象xx 市xx 區(qū)xx 東街xx 號(hào)xx 商業(yè)用房于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年8月8日的被征收房屋價(jià)值為:人民幣50012430元。由于該宗房地產(chǎn)目前尚未償還的貸款為1000萬元,應(yīng)作為法定優(yōu)先受償款予以扣除,即
50012430-1000000=40012430(元)
因此評(píng)估總價(jià)為40012430元,即:4001.24萬元
大寫金額:人民幣肆仟零壹萬貳仟肆佰圓整(單價(jià)略)
xx 房地產(chǎn)估價(jià)有限公司
二O 一一年八月十八日
附件(略)
四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)。后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò),則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答,不得在試卷上改錯(cuò))
本次估價(jià)背景如下:
估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程;主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年,規(guī)劃總建筑面積為1.5萬M2,估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片斷:
(六)估價(jià)方法適用性分析
l.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999),主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程,具有開發(fā)潛力,宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià);估價(jià)劉象為商業(yè)房地產(chǎn),故可以采用收益法測(cè)算開發(fā)完成的價(jià)值;估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全,故可以采用成本法估價(jià)。因此,綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。
2.假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤,然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。
由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押,所以在采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。
3.收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益,利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù),將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。
由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn),且成本造價(jià)資料較為齊全、故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。
4.成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格的折舊,然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。
本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行,用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格,用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格,并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。
用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí),根據(jù)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。
由于估價(jià)對(duì)象已停工3年,故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素.
參考答案
一、問答題
(一)評(píng)分要點(diǎn):
1.乙評(píng)估機(jī)構(gòu)未對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘。(2分)
(或:未對(duì)甲公司提供的資料進(jìn)行核實(shí),2分;未對(duì)估價(jià)對(duì)象拍照,1分)
2.乙評(píng)估機(jī)構(gòu)不應(yīng)向甲上市公司詢問評(píng)估期望值。(2分)
3.確定有效毛收入時(shí)應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)姆课菘罩寐省?2分)
(或:不應(yīng)把租金直接作為有效毛收入.2分)
4.不應(yīng)選用350元/M2作為估價(jià)對(duì)象的客觀租金(或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值;曲解了最高最佳利用原則)。(2分)
(或:未說明收益年限,2分)
5.不應(yīng)選用銀行貸款利率作為折現(xiàn)率。(2分)
(二)評(píng)分要求:
1.( l )加油站的房屋(1分)、構(gòu)筑物(1分)及其占用范圍內(nèi)的使用權(quán)。(1分)
( 2 )加油站的設(shè)施設(shè)備以及工器具等動(dòng)產(chǎn)。(1分)
( 3 )加油站的特色裝飾裝修。(1分)
( 4 )加油站的特許經(jīng)營權(quán)。(1分)
2.( l )加油站的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(房屋所有權(quán)證、國有土地使用證)。(1分)
( 2 )加油站的設(shè)施設(shè)備情況(儲(chǔ)油罐、加油機(jī)等的數(shù)量、型號(hào)、規(guī)格等)。(l分)
( 3 )加油站的營業(yè)執(zhí)照、特許經(jīng)營資質(zhì)證書、特許經(jīng)營權(quán)出讓合同。(1分)
( 4 )加油站近3年的經(jīng)營狀況及財(cái)務(wù)報(bào)表。(1分)
(三)評(píng)分要點(diǎn):
1.四個(gè)交易實(shí)例不可直接作為可比實(shí)例,經(jīng)過修正或調(diào)整后可以選作可比實(shí)例。(2分)
2.( 1 )對(duì)實(shí)例A 應(yīng)進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整,具體思路是對(duì)剩余3年租期中市場(chǎng)租金與租約租金的差價(jià)折現(xiàn)后加總。(2分)(或調(diào)整至完整權(quán)利狀態(tài)下的價(jià)格)
( 2 )對(duì)實(shí)例B 應(yīng)進(jìn)行利害關(guān)系人之間交易的交易情況修正,具體思路是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,一般情況下其成交價(jià)格會(huì)低于正常市場(chǎng)價(jià)格。(2分)
( 3 )對(duì)實(shí)例C 應(yīng)進(jìn)行相鄰房地產(chǎn)合并交易的交易情況修正,具體思路是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,一般情況下其成交價(jià)格會(huì)高于正常市場(chǎng)價(jià)格。(2分)(或測(cè)算合并后的增值收益)
( 4 )對(duì)實(shí)例D 應(yīng)進(jìn)行臨街寬度(寬深比)修正和形狀(平面布局)修正。(2分)
二單項(xiàng)選擇題 1.B 2 D 3.C 4.D 5.C
6 D 7.D 8.A 9.B 10.D
三、指錯(cuò)題
1.價(jià)值定義表述不準(zhǔn)確,缺少“但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”等內(nèi)容。
2.估價(jià)依據(jù)中《 城市房屋征收管理?xiàng)l例》 錯(cuò),應(yīng)為《 國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。
3.結(jié)果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告的總價(jià)均表述為萬元。但按照規(guī)定:“房屋征收評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位,精確到元”。
4.結(jié)果報(bào)告只有估價(jià)師蓋章而無簽字,按照規(guī)定“不得以印章代替簽字”。
5.結(jié)果報(bào)告中估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期與估價(jià)作業(yè)日期順序顛倒! 第(十二)與(十三)項(xiàng)順序顛倒〕
6.市場(chǎng)法測(cè)算未列出計(jì)算公式。
7.市場(chǎng)法比較因素中樓層應(yīng)屬于區(qū)位狀況。
8.市場(chǎng)法比較因素系數(shù)確定未說明比較基準(zhǔn)。
9.市場(chǎng)法交易日期修正系數(shù)確定無依據(jù)。
10.市場(chǎng)法可比實(shí)例樓層修正,多層和高層不適宜采用統(tǒng)一修正系數(shù)。(交易實(shí)例B、C為高層,不宜選作可比實(shí)例)
11.未說明求取估價(jià)對(duì)象最終比準(zhǔn)價(jià)格的方式.
12.收益法公式選取未說明理由。(收益法公式選用未分析未來收益變化趨勢(shì))
13.收益法的潛在毛收益不能直接使用租約租金,按照規(guī)定應(yīng)該“不考慮租賃因素的影響”。(應(yīng)采用客觀租金)
14.收益法測(cè)算未考慮押金利息收入等其他收入。
15.收益法測(cè)算中,空置率取“0”不妥,應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)目罩寐省?/P>
16. 收益法測(cè)算中建筑物重置成本應(yīng)是客觀成本。
17.收益法測(cè)算中建筑物重置成本不應(yīng)做成新修正。
18.市場(chǎng)法與收益法測(cè)算結(jié)果的價(jià)值內(nèi)涵不一致。(市場(chǎng)法測(cè)算結(jié)果不應(yīng)包含裝修價(jià)值)
19 確定估價(jià)結(jié)果時(shí)扣除了抵押貸款余額,按照規(guī)定“評(píng)估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額”。
四、改錯(cuò)題
1. 錯(cuò)誤:綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。
改為:綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、成本法兩種估價(jià)方法。
2.錯(cuò)誤:采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。
改為:采用假設(shè)開發(fā)法時(shí)按被迫轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。
3.錯(cuò)誤:由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)用房,且成本造價(jià)資料較為齊全,故可采用收益法、成本法估算開發(fā)完成后的價(jià)值。_、
改為:由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)用房,故可采用收益法(或市場(chǎng)法結(jié)合長期趨勢(shì))估算開發(fā)完成后的價(jià)值。
4.錯(cuò)誤:用成本法測(cè)算建筑物價(jià)格時(shí),根據(jù)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。
改為:用成本法測(cè)算建筑物價(jià)格時(shí),根據(jù)修建該類在建工程項(xiàng)目的客觀造價(jià)資料進(jìn)行測(cè)算。
評(píng)分方式:1.指出錯(cuò)誤,改正正確的,給2.5分。
2.指出錯(cuò)誤,未改正,或者改正不正確的,給1分。
3.正確的地方指錯(cuò)的,一律扣2.5分。
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