2009年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》真題及答案(完整版)

　　2009年房地產(chǎn)基本制度與政策及估價相關(guān)知識試題

　　一、單項選擇題(共40題，每題0.5分，每題的備選答案中有一個最符合題意，請在答題卡涂黑其相應(yīng)的編號)

　　1.廉租住房租金由(　　)構(gòu)成。

　　A.維修費和管理費

　　B.維修費和利潤

　　C.維修費、管理費和利潤

　　D.維修費、利潤和稅金

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)項目的動工日期，超過土地使用權(quán)出讓合同約定滿一年未動工開發(fā)的，可以不征收土地閑置費，其原因是(　　)。

　　A.發(fā)現(xiàn)地下文物

　　B.銀行貸款未按期到賬

　　C.相關(guān)建材供應(yīng)缺貨

　　D.更改建筑設(shè)計

　　3.甲房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一居住用地使用權(quán)后2年未動工開發(fā)，國家依法將其收回，并改為業(yè)用地出讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司。乙房地產(chǎn)開發(fā)公司取得該土地使用權(quán)的最高年限為(　　)年

　　A.38

　　B.40

　　C.68

　　D.70

　　4.拆遷當(dāng)事人雙方對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)由(　　)確認。

　　A.房地產(chǎn)行政主管部門

　　B.房屋拆遷管理部門

　　C.城市規(guī)劃行政主管部門

　　D.房屋登記機構(gòu)

　　5.房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在商品住宅交付時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和(　　)。

　　A.《住宅使用說明書》

　　B.《住宅驗收說明書》

　　C.《住宅保修說明書》

　　D.《住宅保修保證書》

　　6.房地產(chǎn)開發(fā)公司對商品住宅的保修期從商品住宅(　　)之日起計算。

　　A.竣工

　　B.竣工驗收

　　C.入住

　　D.交付

　　7.建設(shè)工程竣工驗收由(　　)單位組織實施。

　　A.施工

　　B.建設(shè)

　　C.監(jiān)理

　　D.工程質(zhì)量監(jiān)督管理

　　8.在城市規(guī)劃中，用來確定城市地表水體保護和控制地域界線的是(　　)。

　　A.城市藍線

　　B.城市綠線

　　C.城市紫線

　　D.城市黃線

　　9.在房地產(chǎn)抵押估價中，應(yīng)扣除的法定優(yōu)先受償款不包括(　　)。

　　A.拖欠的建筑工程材料費

　　B.拖欠的建筑工人工資

　　C.抵押擔(dān)保債權(quán)

　　D.出租房屋租金

　　10.下列行為中，不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的是(　　)。

　　A.房地產(chǎn)抵債

　　B.房地產(chǎn)作價入股

　　C.房地產(chǎn)買賣

　　D.房地產(chǎn)繼承

　　11.房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)用有效期從(　　)起計，不得超過一年。

　　A.估價時點

　　B.估價委托日

　　C.估價報告出具日

　　D.估價開始作業(yè)日

　　12.在共有建筑面積計算中，不應(yīng)分?jǐn)偟氖?　　)。

　　A.用作公共休憩的架空層

　　B.本幢公共使用的電梯井

　　C.本幢的公共門廳

　　D.本幢的公共過道

　　13.根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》，不動產(chǎn)登記費按(　　)收取。

　　A.面積

　　B.套

　　C.成交價格

　　D.件

　　14.房屋登記機構(gòu)受理異議登記后，應(yīng)于(　　)個工作日內(nèi)完成登記。

　　A.1

　　B.10

　　C.15

　　D.30

　　15.某非經(jīng)濟特區(qū)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估一宗以房產(chǎn)為主的項目，評估的房地產(chǎn)總價為2400萬元，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，估價收費最高為(　　)萬元。

　　A.1.92

　　B.3.60

　　C.4.57

　　D.6.00

　　16.某住房置業(yè)擔(dān)保公司實有資本5億元，其擔(dān)保的貸款余額不得超過(　　)億元。

　　A.50

　　B.100

　　C.150

　　D.200

　　17.對房地產(chǎn)估價機構(gòu)擅自設(shè)立分支機構(gòu)的，房地產(chǎn)行政主管部門可給予(　　)等處罰。

　　A.罰款

　　B.吊銷估價資質(zhì)證書

　　C.吊銷營業(yè)執(zhí)照

　　D.沒收違法所得

　　18.甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)與乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)合作完成估價業(yè)務(wù)，并以合作雙方的名義共同出具估價報告的前提是( )。

　　A.經(jīng)市(縣)人民政府批準(zhǔn)

　　B.經(jīng)委托人書面同意

　　C.經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)

　　D.經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市)人民政府批準(zhǔn)

　　19.實行包干制的物業(yè)服務(wù)費，其構(gòu)成不包括(　　)。

　　A.物業(yè)服務(wù)成本

　　B.法定稅費

　　C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金

　　D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤

　　20.2009年4月，王某將其住宅出租，月租金收入為2000元，其當(dāng)月應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為(　　)元。

　　A.80

　　B.160

　　C.200

　　D.240

　　21.甲公司在某建制鎮(zhèn)的營業(yè)用房以200萬元的價格出售，其應(yīng)繳納的城市維護建設(shè)稅為(　　)元。

　　A.1000

　　B.5000

　　C.7000

　　D.10000

　　22.土地增值稅實行超額累進稅率，增值額超過扣除金額100%、未超過200%的部分，稅率為(　　)。

　　A.30%

　　B.40%

　　C.50%

　　D.60%

　　23.耕地占用稅實行(　　)。

　　A.比例稅率

　　B.累進稅率

　　C.比例稅率和定額稅率

　　D.定額稅率

　　24.我國住房公積金制度實行的利率政策是(　　)。

　　A.低存低貸

　　B.低存高貸

　　C.高存低貸

　　D.高存高貸

　　25.在居住區(qū)控制性詳細規(guī)劃的控制體系指標(biāo)中，建筑密度屬于(　　)。

　　A.用地控制指標(biāo)

　　B.環(huán)境容量控制指標(biāo)

　　C.建筑形態(tài)控制指標(biāo)

　　D.城市設(shè)計引導(dǎo)及控制指標(biāo)

　　26.查看估價對象房屋室內(nèi)環(huán)境污染狀況時，對室內(nèi)來源的污染物，應(yīng)重點查看(　　)。

　　A.墻體承重材料

　　B.竹質(zhì)的家具

　　C.裝修裝飾材料

　　D.家用電器

　　27.跨度36m以上的廠房，其建筑結(jié)構(gòu)類型一般是(　　)。

　　A.磚混結(jié)構(gòu)

　　B.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

　　C.砌體結(jié)構(gòu)

　　D.鋼結(jié)構(gòu)

　　28.下列關(guān)于定額計價方式與工程量清單計價方式差別的表述中，正確的是(　　)。

　　A.定額計價方式采用綜合單價形式，工程量清單計價方式采用總價形式

　　B.定額計價方式投標(biāo)一般采用合理低價中標(biāo)法，工程量清單計價方式投標(biāo)一般采用百分制評分法

　　C.定額計價方式是一種市場定價模式，工程量清單計價方式是一種政府定價模式

　　D.定額計價方式是在發(fā)出招標(biāo)文件后編制工程量清單，工程量清單計價方式是在招標(biāo)前由招標(biāo)人編制工程量清單

　　29.能夠全面反映房屋及其用地位置和權(quán)屬等狀況的房地產(chǎn)圖是(　　)。

　　A.地籍圖

　　B.房產(chǎn)分幅圖

　　C.房產(chǎn)分丘圖

　　D.房產(chǎn)分戶圖

　　30.某類商品住宅價格變動的比率大于其需求量變動的比率，據(jù)此可以判斷為該類商品住宅的需求(　　)。

　　A.完全無彈性

　　B.為單一彈性

　　C.富有彈性

　　D.缺乏彈性

　　31.下列宏觀經(jīng)濟政策中，有利于擴大總需求、增加國民收入的財政政策是(　　)。

　　A.增加稅收

　　B.降低存款準(zhǔn)備金率

　　C.增加政府支出

　　D.減少轉(zhuǎn)移支付

　　32.由企業(yè)簽發(fā)，承諾在指定日期無條件支付確定的金額給收款人的票據(jù)是(　　)。

　　A.匯票

　　B.本票

　　C.支票

　　D.銀行券

　　33.根據(jù)邊際成本理論，房地產(chǎn)開發(fā)的邊際成本隨容積率增加的變化趨勢是(　　)。

　　A.先上升后下降的拋物線

　　B.先下降后上升的“U”形曲線

　　C.一直上升的直線

　　D.不受容積率的影響

　　34.若按等比例選擇投資品，則預(yù)期收益最大的投資組合應(yīng)是(　　)。

　　A.股票+債券

　　B.股票+投資基金

　　C.債券+投資基金

　　D.股票+投資基金+債券

　　35.甲公司為規(guī)避風(fēng)險，購買了企業(yè)財產(chǎn)保險，其可投保的標(biāo)的是(　　)。

　　A.甲公司非法占用了財產(chǎn)

　　B.甲公司所有的危房

　　C.甲公司替乙公司保管的財產(chǎn)

　　D.甲公司未經(jīng)規(guī)劃許可建造的房屋

　　36.某城市2006年至2008年的平均房價分別是2700元/┫、3300元/┫、3500元/┫，則該城市2006年至2008年房價年平均增長(　　)。

　　A.9.04%

　　B.13.86%

　　C.109.04%

　　D.113.86%

　　37.在經(jīng)濟壽命期限內(nèi)，企業(yè)固定資產(chǎn)不間斷計提折舊所依據(jù)的會計假設(shè)是(　　)。

　　A.會計主體

　　B.持續(xù)經(jīng)營

　　C.會計分期

　　D.貨幣計量

　　38.下列屬于要約邀請行為的是(　　)。

　　A.競買人舉牌報價

　　B.投標(biāo)人將標(biāo)書寄給招標(biāo)單位

　　C.采購單位向生產(chǎn)單位寄送采購合同

　　D.拍賣機構(gòu)發(fā)出拍賣公告

　　39.王某與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂一購房合同，房屋總價款為300萬元，并交付定金75萬元。如甲房地產(chǎn)開發(fā)公司不能再履行合同，則應(yīng)返還王某(　　)萬元。

　　A.75

　　B.120

　　C.135

　　D.150

　　40.對查封扣押的財產(chǎn)實行強制拍賣的特點不包括(　　)。

　　A.標(biāo)的非自有性

　　B.主體的特定性

　　C.目的的利他性

　　D.權(quán)利義務(wù)的對等性

　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的每個選項得0.5分)

　　1.廉租住房保障資金的來源有(　　)等。

　　A.地方財政預(yù)算安排

　　B.中央財政專項補助

　　C.住房公積金增值收益

　　D.土地出讓凈收益

　　E.住宅專項維修資金

　　2.對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，可分別采取(　　)等方式予以處置。

　　A.國有土地出讓

　　B.國有土地轉(zhuǎn)讓

　　C.國有土地租賃

　　D.國有土地作價出資(入股)

　　E.保留劃撥土地使用權(quán)

　　3.在城市房屋拆遷范圍內(nèi)，不得進行房屋(　　)活動。

　　A.改建

　　B.買賣

　　C.贈與

　　D.租賃

　　E.擴建

　　4.在房地產(chǎn)抵押估價中，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)盡的職責(zé)是(　　)。

　　A.對委托人提供的資料進行核查，確保資料的真實性

　　B.對估價對象進行實地查看

　　C.了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利情況

　　D.將估價對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料進行對照

　　E.拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周邊環(huán)境、景觀的照片

　　5.最高額抵押權(quán)確定的情形有(　　)。

　　A.最高額抵押權(quán)已轉(zhuǎn)讓

　　B.新的債權(quán)不可能發(fā)生

　　C.抵押人破產(chǎn)

　　D.約定的債權(quán)確定期限屆滿

　　E.抵押財產(chǎn)被查封

　　6.根據(jù)《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》規(guī)定，可以公開查詢的登記信息有(　　)。

　　A.房屋的自然狀況

　　B.房屋權(quán)利限制狀況

　　C.與訴訟案件直接相關(guān)的原始登記憑證

　　D.與產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)的原始登記憑證

　　E.與公證事項直接相關(guān)的原始登記憑證、

　　7.《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)有(　　)。

　　A.查驗申請人提供的權(quán)屬證明

　　B.審查申請人提供的評估報告

　　C.就登記有關(guān)事項詢問當(dāng)事人

　　D.必要時對被登記房屋進行實地查看

　　E.及時登記有關(guān)事項

　　8.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度的表述中，正確的有(　　)。

　　A.國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度

　　B.《房地產(chǎn)估價師注冊證書》由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部或其授權(quán)的部門頒發(fā)

　　C.房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格注冊有效期為3～5年，具體由各省、市、自治區(qū)人民政府確定

　　D.取得房地產(chǎn)估價師資格超過3年申請初始注冊的，需達到繼續(xù)教育合格標(biāo)準(zhǔn)

　　E.房地產(chǎn)估價師受刑事處罰的，其注冊應(yīng)被撤銷

　　9.下列關(guān)于房產(chǎn)稅稅率的表述中，正確的有(　　)。

　　A.按房產(chǎn)余值計征的為1.2%

　　B.按房產(chǎn)余值計征的為2.4%

　　C.按房屋租金計征的為3%

　　D.2008年3月1日起，個人出租房屋按4%的稅率征收

　　E.按房屋租金計征的為12%

　　10.為了解城市未來發(fā)展，注冊房地產(chǎn)估價師在查閱城市總規(guī)劃時應(yīng)研究的內(nèi)容有(　　)。

　　A.城市的發(fā)展布局

　　B.功能分區(qū)

　　C.禁止、限止和適宜建設(shè)的地域范圍

　　D.建筑形態(tài)控制指標(biāo)

　　E.城市性質(zhì)

　　11.下列工程建設(shè)定額中，不屬于施工企業(yè)定額的種類有(　　)。

　　A.施工定額

　　B.預(yù)算定額

　　C.概算定額

　　D.概算指標(biāo)

　　E.投資估算指標(biāo)

　　12.在地籍圖中，屬于地籍要素的有(　　)。

　　A.土地的編號

　　B.土地的利用類別

　　C.地理名稱

　　D.房屋、道路、水系

　　E.土地的面積

　　13.影響債券利率高低的因素主要有(　　)。

　　A.發(fā)行者的信用級別

　　B.資本市場資金供求關(guān)系

　　C.債券償還期限

　　D.利率計算方式

　　E.債券發(fā)行方式

　　14.下列會計科目中，屬于資產(chǎn)類的有(　　)。

　　A.短期投資

　　B.累計折舊

　　C.實收資本

　　D.委托加工材料

　　E.壞賬準(zhǔn)備

　　15.下列屬于承擔(dān)民事責(zé)任的方式有(　　)。

　　A.罰款

　　B.吊銷證照

　　C.賠償損失

　　D.賠禮道歉

　　E.停止侵害

　　三、判斷題(共40題，每題0.5分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤，不答不得分，判斷錯誤扣0.5分，本題總分最多扣至0分)

　　1.國有土地依法屬于國家所有。因此，對國有土地不再頒發(fā)土地所有權(quán)證書。 (　　)

　　2.經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地采取劃撥方式供應(yīng)。 (　　)

　　3.依法轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。 ( )

　　4.凡按規(guī)定繳納土地收益或補交土地出讓金的劃撥土地，其使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后應(yīng)按出讓土地管理。 (　　)

　　5.自拆自建行為，不屬于《城市房屋拆遷管理條例》調(diào)整的行為。 (　　)

　　6.《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定的被拆遷人包括被拆遷房屋的所有人和使用人。 (　　)

　　7.無論質(zhì)量問題是由勘察、設(shè)計、施工哪個單位造成的，房地產(chǎn)開發(fā)公司都應(yīng)對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目對購房者承擔(dān)責(zé)任。 ( )

　　8.因房屋質(zhì)量問題應(yīng)給予購房者賠償?shù)�，房地產(chǎn)開發(fā)公司只賠償直接損失。 (　　)

　　9.以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。 ( )

　　10.經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，建設(shè)藝術(shù)造型有特殊要求的，其設(shè)計可以直接發(fā)包。 (　　)

　　11.房地產(chǎn)中介機構(gòu)受委托代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。 (　　)

　　12.房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，即假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值。 (　　)

　　13.預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 (　　)

　　14.申請房屋登記時，申請登記材料不能提供原件的，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)有關(guān)機關(guān)確認與原件一致的復(fù)印件。 (　　)

　　15.異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向異議登記申請人請求損害賠償。(　　)

　　16.房屋租賃代理收費，以半個月至一個月成交租金額為標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商一次性收取。 (　　)

　　17.三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)不得從事公司上市、企業(yè)清算和司法鑒定的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。 (　　)

　　18.房地產(chǎn)估價師注銷注冊可由當(dāng)事人申請。 (　　)

　　19.業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。 (　　)

　　20.偶然所得，因為不是固定收入，所以不屬于個人所得稅的征收范圍。 (　　)

　　21.以房地產(chǎn)作價入股作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。 ( )

　　22.稅收中的加成是對所有納稅人加征，附加則只對特定納稅人加征。 (　　)

　　23.住房公積金的增值收益，可用于支付住房公積金管理中心的管理費用。 (　　)

　　24.個人實際繳存的住房公積金，都可以在個人所得稅應(yīng)納稅所得額中扣除。 (　　)

　　25.根據(jù)城市用地分類，社會停車場庫用地屬于市政公用設(shè)施用地。 (　　)

　　26.居住區(qū)合理的規(guī)模應(yīng)符合功能、工程技術(shù)經(jīng)濟和管理等方面的要求，人口一般以1～1.5萬人為宜。 (　　)

　　27.為減少室內(nèi)有害氣體的影響，室內(nèi)的通風(fēng)系統(tǒng)和空調(diào)系統(tǒng)宜采用半封閉形式而不采用全封閉形式。 (　　)

　　28.建筑施工圖是根據(jù)正投影原理繪制出來的，平面圖表示建筑物的位置，立面圖表示建筑物的絕對標(biāo)高，剖面圖表示建筑物內(nèi)部所有的細部構(gòu)造做法。 (　　)

　　29.變形縫包括伸縮縫、沉降縫和防震縫，其中伸縮縫和沉降縫可以互相替代。 (　　)

　　30.在工程承包合同履行中，工程索賠的原因不包括合同變更。 (　　)

　　31.房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程項目總平面圖一般按城市坐標(biāo)系繪制。 (　　)

　　32.任何商品的替代效應(yīng)總為負值。 (　　)

　　33.不論商業(yè)匯票還是銀行匯票都需要經(jīng)過承兌后才能生效，商業(yè)承兌匯票屬于商業(yè)匯票，銀行承兌匯票屬于銀行匯票。 (　　)

　　34.持有優(yōu)先股的股東，在公司重大決策時享有表決權(quán)。 (　　)

　　35.債券的流動性越強，收益率越高。 (　　)

　　36.在財產(chǎn)保險合同中，對于被保險人的損失，保險人承擔(dān)賠償?shù)淖罡呦揞~是保險標(biāo)的價值。 (　　)

　　37.預(yù)計某城市2009年較2008年國民生產(chǎn)總值增長10%，則該市2009年國民經(jīng)濟預(yù)計環(huán)比發(fā)展速度為10%。 (　　)

　　38.甲公司根據(jù)新產(chǎn)品生產(chǎn)的需要，對生產(chǎn)車間花費200萬元進行加固改造，則該支出為收益性支出。 (　　)

　　39.已抵押的房地產(chǎn)辦理抵押登記后，即可對抗第三人的一般債權(quán)。 (　　)

　　40.相對于買受人的瑕疵請求權(quán)，委托人和拍賣人均負有告知的義務(wù)。 (　　)

　　四、綜合分析題(共3大題，15小題，每小題2分，每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)

　　(一)

　　甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)開發(fā)建設(shè)――普通住宅小區(qū)，向社會公開預(yù)售。2008年12月1日，李某與甲公司簽訂了商品房預(yù)售合同(李某為首次購房)。房屋竣工后，經(jīng)房地產(chǎn)測繪機構(gòu)測算，該房屋套內(nèi)建筑面積為70┫，陽臺面積為6┫，套內(nèi)墻體建筑面積9┫，分?jǐn)偣灿薪ㄖ�面積13┫。

　　1.下列關(guān)于李某簽訂商品房預(yù)售合同的表述中，正確的為(　　)。

　　A.商品房預(yù)售合同未經(jīng)備案，合同無效

　　B.在商品房預(yù)售合同中，可以約定面積誤差處理方式

　　C.李某可以將預(yù)購的未竣工的商品房再轉(zhuǎn)讓

　　D.商品房預(yù)售后，甲公司應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)辦理商品房預(yù)售合同登記備案。

　　2.李某所購房屋的建筑面積為(　　)┫。

　　A.70

　　B.76

　　C.83

　　D.92

　　3.簽訂商品房預(yù)售合同至房屋竣工前，李某可以申請(　　)。

　　A.房屋預(yù)告登記

　　B.房屋所有權(quán)初始登記

　　C.房屋轉(zhuǎn)移登記

　　D.商品房預(yù)售合同登記備案

　　4.按現(xiàn)行登記，下列關(guān)于李某購買的住房可享受的稅費優(yōu)惠政策的表述中，正確的為(　　)。

　　A.李某按成交價1%繳納契稅

　　B.房屋交付后，李某轉(zhuǎn)讓該房，免征土地增值稅

　　C.李某抵押該房，減半征收印花稅

　　D.李某出租該房，免征個人所得稅

　　(二)

　　2005年，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35畝，出讓價185萬元/畝，土地使用權(quán)年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2005年2月起計。甲公司用該宗地上的在建工程進行抵押貸款。2006年3月12日，經(jīng)評估，在建工程的市場價值為8000萬元，其中在建工程拖欠工程款2000萬元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值為6800 萬元。

　　5.該項目2006年3月12日估價時點的房地產(chǎn)抵押價值為(　　)萬元。

　　A.0

　　B.6000

　　C.6475

　　D.8000

　　6.人民法院對抵押物拍賣，拍賣保留價由(　　)參照評估確定。

　　A.人民法院

　　B.估價機構(gòu)

　　C.拍賣師

　　D.開發(fā)商

　　7.首次拍賣流拍，再次拍賣，拍賣保留價應(yīng)當(dāng)不低于(　　)萬元。

　　A.4352

　　B.4800

　　C.5120

　　D.5440

　　8.如果拍賣最終應(yīng)價為6500萬元，則該應(yīng)價為(　　)。

　　A.無效應(yīng)價

　　B.有效應(yīng)價

　　C.可以成交的價格

　　D.不確定

　　9.如果該項目拍賣成功，受讓人取得的該土地使用權(quán)年限為(　　)年。

　　A.35.5

　　B.45.5

　　C.50.0

　　D.65.5

　　(三)

　　甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)以2500萬元依法取得了1h┫綜合用地的土地使用權(quán)。該地塊地上容積率為6，建筑密度為50%，可建一幢16 層的商住綜合樓和一幢5層辦公樓。商住綜合樓1-4層為建筑面積相同的商業(yè)用房，5～16層為建筑面積相同的住宅;辦公樓總建筑面積5000┫，各層建筑面積相同。該地塊土質(zhì)較差，地下水位較淺，需采取一定工程措施改善條件方適用于建造。假定該綜合樓單位建筑面積造價包括建安工程費、勘察設(shè)計與前期工程費、管理費用、銷售費用、投資利息等合計為2000 元/┫，土地開發(fā)和房屋建設(shè)的正常成本利潤率為30%，銷售稅費率為6%。乙公司依法與甲公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，購買辦公用地使用權(quán)進行自建，成交價格為500萬元。在建辦公樓時，乙公司以抵押方式向丙商業(yè)銀行貸款400萬元，另從私人手中借得部分資金，乙公司應(yīng)要求對所抵押的在建工程辦理保險，并與丁財產(chǎn)保險公司簽訂了保險合同。

　　10.該地塊為滿足商住綜合樓和辦公樓建筑要求，在基礎(chǔ)工程施工中應(yīng)(　　)。

　　A.采取人工加固措施

　　B.降低地下水位

　　C.用大型土石方修筑地基

　　D.按條形基礎(chǔ)砌筑

　　11.該綜合樓住宅部分每層的建筑面積為(　　)┫。

　　A.2916.67

　　B.3250.00

　　C.3437.50

　　D.3500.00

　　12.乙公司籌集建房資金利用的信用形式為(　　)。

　　A.銀行信用

　　B.商業(yè)信用

　　C.民間信用

　　D.國家信用

　　13.甲公司與乙公司簽訂的辦公樓用地轉(zhuǎn)讓合同為(　　)。

　　A.典型合同

　　B.雙務(wù)合同

　　C.主合同

　　D.從合同

　　14.甲公司實現(xiàn)綜合樓開發(fā)正常利潤時，該樓盤平均銷售價格應(yīng)為(　　)元/┫。

　　A.3228.73

　　B.3268.86

　　C.3346.91

　　D.3382.26

　　15.乙公司簽訂保險合同的當(dāng)事人為(　　)。

　　A.丙商業(yè)銀行

　　B.丁財產(chǎn)保險公司

　　C.甲公司

　　D.乙公司

　　2009年試題參考答案

　　一、單項選擇題

　　1.A 2.A 3.B 4.C 5.A 6.D 7.B 8.A 9.D 10.D

　　11.C 12.A 13.D 14.A 15.C 16.C 17.A 18.B 19.C 20.A

　　21.B 22.C 23.D 24.A 25.B 26.C 27.D 28.D 29.B 30.D

　　31.C 32.B 33.B 34.B 35.C 36.B 37.B 38.D 39.C 40.D

　　二、多項選擇題

　　1.ABCD 2.ACDE 3.ADE 4.BCDE 5.BCDE

　　6.AB 7.ACDE 8.ABD 9.ADE 10.ABC

　　11.ABBD 12.ABE 13.ABBD 14.ABDE 15.CDE

　　三、判斷題

　　1.√ 2.√ 3.√ 4.√ 5.√ 6.× 7.√ 8.√ 9.× 10.√

　　11.√ 12.× 13.√ 14.√ 15.√ 16.√ 17.√ 18.× 19.√ 20.×

　　21.× 22.× 23.√ 24.× 25.× 26.× 27.√ 28.× 29.× 30.×

　　31.× 32.√ 33.× 34.× 35.× 36.√ 37.× 38.× 39.√ 40.√

　　四、綜合分析題

　　1.BD 2.C 3.A 4.AB 5.B

　　6.A 7.C 8.BC 9.B 10.AB

　　11.B 12.AC 13.ABC 14.B 15.BD

　　解 析

　　一、單項選擇題

　　3.商業(yè)用地土地使用權(quán)法定最高出讓年限為40年。不應(yīng)考慮甲房地產(chǎn)開發(fā)公司的“2年未動工開發(fā)”時間。

　　15.房地產(chǎn)估價采用差額定率累進計費，即按房地產(chǎn)價格總額大小劃分計費率檔次，分檔計算各檔次的收費，各檔收費額累計之和為收費總額。根據(jù)以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)估價收費標(biāo)準(zhǔn)，100萬元 ×5‰+900萬元×2.5‰+1000萬元×1.5‰+400萬元×0.8‰=4.57萬元。

　　20.從2008年3月1日起，對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3%稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。2000元×4%=80元。

　　21.城建稅實行的是地區(qū)差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7%、5%、1%三個檔次，具體是：納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7%;在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5%;不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1%。200萬元×5%(營業(yè)稅率)×5%=0.5萬元。

　　34.投資基金證券的收益是不固定的，這一點不同于債券而類似于股票;但收益一般小于股票投資而大于債券。因而一般認為基金證券是一種風(fēng)險低于股票、收益高于債券的證券品種。即：就收益而言，股票>投資基金>債券。

　　39.《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定定金的數(shù)額不得超過主合同標(biāo)的額的20%。這一比例為強制性規(guī)定，當(dāng)事人不得違反。如果當(dāng)事人約定的定金比例超過了20%，并非整個定金條款無效，而只是超過部分無效。即300萬元×20%=60萬元的定金條款有效，適用“收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”，也即雙倍返還定金120萬元，加上多付的定金15萬元，共計135萬元。

　　三、判斷題

　　37.環(huán)比增長速度加上1(或100%)等于環(huán)比發(fā)展速度。則該市2009年國民經(jīng)濟預(yù)計環(huán)比發(fā)展速度為110%。

　　四、綜合分析題

　　2.成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分?jǐn)偨M成。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。李某所購房屋的建筑面積=70┫+13┫=83┫。

　　5.房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款�？鄢�的法定優(yōu)先受償款一般是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。該項目2006年3月12日估價時點的房地產(chǎn)抵押價值8000萬元-2000萬元=6000萬元。

　　7.人民法院確定保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價格或者市價的80%;如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。8000萬元×80%×(1-20%)=5120萬元。

　　8.最終應(yīng)價為6500萬元，超過保留價5120萬元，屬于有效應(yīng)價、可以成交的價格。

　　9.綜合用地土地使用權(quán)法定最高出讓年限為50年。該綜合用地，出讓年限從2005年2月起計，至2009年8月，計4.5年。50-4.5=45.5年。

　　11.1h ┫=15畝=10000┫。該地塊總建筑面積=10000┫×6=60000┫。根據(jù)“建筑密度即規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比”。該地塊建筑基底占地面積=10000┫×50%=5000┫。該商住綜合樓基底占地面積=5000┫-5000┫÷5=4000┫。該綜合樓住宅部分每層的建筑面積=[(60000-5000)┫-4000┫×4]÷12=3250m。。

　　14.根據(jù)：正常利潤被作為成本項目計入產(chǎn)品的經(jīng)濟成本之內(nèi)，又被稱為“隱成本”。它是組織生產(chǎn)所必須付出的代價，也可理解為生產(chǎn)經(jīng)營過程中使用自有生產(chǎn)要素的機會成本。當(dāng)商品的銷售收入正好能補償經(jīng)濟成本時，廠商獲得了正常利潤。

　　經(jīng)濟成本=會計成本(顯成本)+隱成本

　　本例中，某房地產(chǎn)開發(fā)公司以2500萬元取得了1h┫綜合用地50年的建設(shè)用地使用權(quán)。該地塊總建筑面積=10000┫×6=60000┫。商住綜合樓建筑面積=60000┫-5000┫=55000┫。商住綜合樓地價=2500萬元-500萬元=2000萬元。商住綜合樓每平方米地價=2000萬元÷55000=363.64元。而“假定該綜合樓單位建筑面積造價包括建安工程費、勘察設(shè)計與前期工程費、管理費用、銷售費用、投資利息等合計為 2000元/┫，土地開發(fā)和房屋建設(shè)的正常成本利潤率為30%，銷售稅費率為6%”。該房地產(chǎn)開發(fā)公司實現(xiàn)綜合樓開發(fā)的正常利潤時，該樓盤平均銷售價格= (2000+363.64)元/┫×(1+30%)×(1+6%)=3257.09元/┫。