房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析備考習(xí)題精選(13)
一、問答題(共3題,每題10分)轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com
(一)李某有一處房產(chǎn),其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為300m2,用途為住宅,土地為出讓使用權(quán),土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營,于2006年6月以3000元/m2的價(jià)格將其賣給張某。由于融資的需要,張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)的低押價(jià)值,估價(jià)結(jié)果為2300元/m2。
請(qǐng)問:
1.張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低,你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?
2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍,房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日,乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受拆遷人委托進(jìn)行拆遷估價(jià),估價(jià)結(jié)果為2800元/m2。張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低,因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補(bǔ)償單價(jià)為4000元/m2。你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?
(二)甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面,已出租,現(xiàn)擬以該店面向銀行申請(qǐng)抵押貸款,委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。甲公司提供了臨街地段結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個(gè)臨街首層店面的成交情況,具體如下:
物業(yè)名稱: A B C
建筑面積/m2: 65 48 50
成交單價(jià)/(元/m2): 15500 14500 15000
成交日期: 2007年9月 2007年8月 2007年10月
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1.你認(rèn)為乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些估價(jià)所需的資料?
2.若將上述3個(gè)交易實(shí)例選做可比實(shí)例,對(duì)它們進(jìn)行個(gè)別因素修正,你認(rèn)為應(yīng)考慮哪5個(gè)主要因素?(說明:回答若超過5個(gè),只按前5個(gè)評(píng)分)
(三)2003年8月甲公司購買了某幢寫字樓的第6~8層,2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個(gè)10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同。現(xiàn)要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分別對(duì)出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年10月15日。
請(qǐng)問:
1.評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值時(shí),承租人是否毀約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響較太。僅就租賃合同分析承租人會(huì)從哪些方面考慮是否毀約。
2.說明評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的技術(shù)路線。
更多信息請(qǐng)?jiān)L問:房地產(chǎn)估價(jià)師頻道 房地產(chǎn)估價(jià)師論壇
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