2010年房地產(chǎn)估價師案例分析備考習(xí)題(4)

　　2.某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬┫的住宅用地。某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動開發(fā)的模式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，具體計(jì)劃如下：環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預(yù)計(jì)實(shí)際開發(fā)成本比社會平均開發(fā)成本低100元/┫;目前住宅需求旺盛，預(yù)計(jì)住宅市場價格會以每年5%的速度上漲?，F(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其能承受的最高掛牌出讓地價。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價時，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行測算。

　　(1).房地產(chǎn)估價師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線時，正確的做法是(　)。

　　A.對三期開發(fā)的土地分別估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當(dāng)期開發(fā)活動起始點(diǎn)

　　B.對宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點(diǎn)

　　C.對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點(diǎn)

　　D.對宗地整體估價，對各期開發(fā)投資分別計(jì)息至各期開發(fā)活動結(jié)束點(diǎn)

　　(2).在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應(yīng)采用(　)。

　　A.目前住宅市場價格

　　B.未來住宅市場價格，折現(xiàn)至估價時點(diǎn)

　　C.各期開始銷售時的市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點(diǎn)

　　D.各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點(diǎn)

　　(3).在計(jì)算扣除項(xiàng)時，除開發(fā)成本、管理費(fèi)用外，還應(yīng)包括(　)。

　　A.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤

　　B.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和所得稅

　　C.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和購地稅費(fèi)

　　D.銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息和購地稅費(fèi)