2010年房估師案例與分析自測試題七

某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬┫的住宅用地。某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動(dòng)開發(fā)的模式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，具體計(jì)劃如下：
開發(fā)期　　 開發(fā)面積　　 開工時(shí)間　　 完成時(shí)間　　 開始銷售時(shí)間　　
第一期　　 20萬m2　　 第1年6月　　 第3年6月　　 第3年1月　　
第二期　　 15萬m2　　 第4年6月　　 第5年6月　　 第5年1月　　轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com
第三期　　 15萬m2　　 第5年6月　　 第6年6月　　 第6年1月　　
由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預(yù)計(jì)實(shí)際開發(fā)成本比社會(huì)平均開發(fā)成本低100元/┫；目前住宅需求旺盛，預(yù)計(jì)住宅市場價(jià)格會(huì)以每年5%的速度上漲?，F(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其能承受的最高掛牌出讓地價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行測算。

(1).房地產(chǎn)估價(jià)師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線時(shí)，正確的做法是（?。?。轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com
A．對三期開發(fā)的土地分別估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當(dāng)期開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)
B．對宗地整體估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)
C．對宗地整體估價(jià)，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個(gè)開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)
D．對宗地整體估價(jià)，對各期開發(fā)投資分別計(jì)息至各期開發(fā)活動(dòng)結(jié)束點(diǎn)

(2).在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用（?。?。轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com
A．目前住宅市場價(jià)格
B．未來住宅市場價(jià)格，折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)
C．各期開始銷售時(shí)的市場價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)
D．各期各年銷售時(shí)的平均市場價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)

(3).在計(jì)算扣除項(xiàng)時(shí)，除開發(fā)成本、管理費(fèi)用外，還應(yīng)包括（?。?。
A．銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤
B．銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和所得稅
C．銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和購地稅費(fèi)
D．銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息和購地稅費(fèi)轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

參考答案：(1).C  (2).D  (3).C
 

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