房地產(chǎn)估價(jià)師考試介紹
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一、估價(jià)師應(yīng)掌握一定的建筑知識和建筑造價(jià)知識
我們知道運(yùn)用任何一種評估方法時(shí)，都會涉及一定的建筑知識，尤其是運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估時(shí)，更是考驗(yàn)估價(jià)師建筑知識的水平。評估個(gè)案中“真正的”房地產(chǎn)并不多，其確有大量的包括儲油罐、輸油管、高壓電、泵船、碼頭、罐基。棧橋等等在內(nèi)的“動(dòng)產(chǎn)”，對其中“既無造價(jià)資料，亦無圖紙”的，宜采用重置成本法，結(jié)合“替代原理”，先“模擬”出以當(dāng)今設(shè)計(jì)思想及施工工藝狀態(tài)下重建能大到實(shí)物“最佳”使用狀態(tài)的建筑施工方案，后分部分測算工程量，再查找相關(guān)水利、土建定額，以此測算其新建成本。這些“個(gè)案”的評估要求估價(jià)師掌握一定的建筑知識和建筑造價(jià)知識。
二、估價(jià)師應(yīng)掌握一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論
眾所周知房地產(chǎn)估價(jià)是一門從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析房地產(chǎn)的分支學(xué)科，因此，只有具備較深厚的經(jīng)濟(jì)理論基礎(chǔ)，方能真正地做好估價(jià)工作并能進(jìn)行相應(yīng)地探索。這就要求估價(jià)師了解并 探索更多的經(jīng)紀(jì)問題包括：貼現(xiàn)、折舊、經(jīng)濟(jì)增長、機(jī)會成本 、邊際收益、收入與稅收等，參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)理論培訓(xùn)、知識競賽和房地產(chǎn)繼續(xù)教育。本人通過自學(xué)和培訓(xùn)1996年通過了房地產(chǎn)估價(jià)師考試，1997年參加“荊門市房地產(chǎn)法規(guī)知識競賽”獲一等獎(jiǎng)，并獲獎(jiǎng)金200元。事實(shí)上，一個(gè)全面的估價(jià)師，不僅可以從事“單一”的評估業(yè)務(wù)，更可以為大眾提供房地產(chǎn)投資/置業(yè)咨詢服務(wù)――為房地產(chǎn)投資者憂解難，或者為置業(yè)者出謀劃策。這主要包括：預(yù)算不動(dòng)產(chǎn)投資價(jià)值和投資回報(bào)率;測算投資/置業(yè)成本，安排購置資金;測算改造成本 ，改進(jìn)物業(yè)收益水平;預(yù)測市場波動(dòng)，確定投資/置業(yè)方向;測算租售、抵押(留置)成本，安排物業(yè)資產(chǎn)管理計(jì)劃。
三、估價(jià)師應(yīng)該具備豐富的房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)知識
顧名思義，房地產(chǎn)估價(jià)是對房地產(chǎn)標(biāo)的物或者房地產(chǎn)為主的標(biāo)的物進(jìn)行估價(jià)的一項(xiàng)技術(shù)工作，缺少 房地產(chǎn)專業(yè)的基礎(chǔ)知識，就談不上做一名估價(jià)師。從房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法也可以佐證，成本法是以成本測算方式估算房地產(chǎn)價(jià)值，其中比如社會平均利潤率、資金占用成本如何確定，直接牽涉到估價(jià)結(jié)論的可靠性;市場法是以市場可比價(jià)格估算房地產(chǎn)價(jià)值，但是如果沒有房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識，又如何選擇“可比實(shí)例”，又如何進(jìn)行“區(qū)域”、“個(gè)別”等因素的調(diào)整;收益還原法是以貼現(xiàn)原理測算房地產(chǎn)價(jià)值的，試問如果不具備房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識，其中的客觀收益又怎么判定，特別是針對一個(gè)收益整體不可分，但只評估其中部分房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)必須確定分?jǐn)們r(jià)值時(shí)，更離不開房地產(chǎn)專業(yè)知識。事實(shí)上，房地產(chǎn)專業(yè)知識的面很廣，包括建筑、規(guī)劃、土地、質(zhì)量、計(jì)劃、營銷、物業(yè)管理等等。有些估價(jià)師在用市場法進(jìn)行評估時(shí)，對物業(yè)管理作為個(gè)別因素修正時(shí)，只有“有”和“無”兩種，然而實(shí)際工作中，物業(yè)管理的水平大有不同，應(yīng)區(qū)別對待和修正。
四、估價(jià)師必須熟練掌握相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)定
我們知道“無規(guī)不圓”，作為從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)師來說，諸如民法通則、合同法、擔(dān)保法、房地產(chǎn)法、土地管理法及其實(shí)施規(guī)則、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法、國有資產(chǎn)管理辦法及其實(shí)施細(xì)則、拍賣法、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程等都是我們必須熟悉的內(nèi)容，并且有必要“拳不離手，曲不離口”，做到?？础⒊Ｏ?、常推敲。諸如要通過反復(fù)學(xué)習(xí)相關(guān)稅法及稅收等政策，并向有關(guān)部門咨詢，估價(jià)師要能準(zhǔn)確地測算包括土地增值稅，企業(yè)所得稅等在內(nèi)的與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收和費(fèi)用;要了解擔(dān)保的有關(guān)規(guī)定，最高院2000年12月8日關(guān)于《擔(dān)保法》若干問題的解釋第四條規(guī)定“董事、經(jīng)理違反《中華人民共和國公司法》第六十條的規(guī)定，以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他債務(wù)提供擔(dān)保的，擔(dān)保合同無效”，《公司法》第六十條規(guī)定為“董事、經(jīng)理不得以公司資產(chǎn)為本公司的股東或者其他個(gè)人債務(wù)提供擔(dān)保”。
五、估價(jià)師應(yīng)該熟悉房地產(chǎn)市場及其交易變化情況。
大家都知道市場比較法的原理就是市場檢驗(yàn)，而成本法中的社會化評估成本等一般也用比較法取得，收益還原法的“年收益”也是主要以市場比較而定，假設(shè)開發(fā)法中的市場銷售價(jià)格更是市場現(xiàn)值等等。因此，熟悉房地產(chǎn)市場及其交易變化情況，對于估價(jià)師而言是非常重要的。本人在實(shí)際工作中，非常注重了解、搜集、判斷有關(guān)市場交易案例，包括買賣、抵押、租賃、拍賣、抵債等方面，事實(shí)上，只有具備大量的案例并建庫管理，才能在具體辦理估價(jià)時(shí)得心應(yīng)手，要多與多家開發(fā)商、經(jīng)濟(jì)公司、拍賣公司以及相關(guān)部門保持著良好的協(xié)作關(guān)系，還可以通過當(dāng)?shù)氐膱?bào)紙及電臺、電視、網(wǎng)絡(luò)了解二手房價(jià)格信息，再加上從拍賣公告及拍賣成交價(jià)方面掌握當(dāng)?shù)卣嬲幸饬x的房地產(chǎn)交易價(jià)格，大大增加了房地產(chǎn)案例庫存量，本人還備有房地產(chǎn)估價(jià)筆記本、房地產(chǎn)交易價(jià)格剪貼簿和房地產(chǎn)估價(jià)電子檔案等，平時(shí)注重搜集、整理和完善這些基礎(chǔ)工作，對日常的房地產(chǎn)估價(jià)工作帶來意想不到的效果。
六、估價(jià)師應(yīng)有較高的素質(zhì)和誠信的服務(wù)。
房地產(chǎn)評估是一種典型的服務(wù)性工作，只不過它不是一種體力服務(wù)，而是一種智力服務(wù)。因此本人以為，一名合格的估價(jià)師，不僅應(yīng)有職業(yè)自豪感，更要有致誠、致信的服務(wù)意識與實(shí)際行動(dòng)。我們知道，有些評估機(jī)構(gòu)，常常表現(xiàn)給客戶“嫌貧愛富”的感覺，從細(xì)處講，比如客戶想了解結(jié)論的過程時(shí)，有些估價(jià)師不是本著以理服人，擺事實(shí)講道理，而是故弄玄虛，甚至以諸如“你不懂”、“跟你講不清”等語言搪塞客戶，更又甚者，時(shí)有發(fā)生諸如“收費(fèi)額小，服務(wù)拉倒”、“不付錢不能看報(bào)告”等等不利于估價(jià)人員形象，甚至整個(gè)行業(yè)形象的事情。在實(shí)際工作中，估價(jià)師應(yīng)換位思考問題，要想客戶之所想，急客戶之所急。針對客戶想少付錢的問題，一方面要引導(dǎo)大多數(shù)客戶了解估價(jià)業(yè)務(wù)的無形成本，或者說長期經(jīng)驗(yàn)等的積累成本;另一方面要通過為客戶提供優(yōu)質(zhì)和誠信的服務(wù)來感動(dòng)“上帝”。
隨著中國加入WTO，那些國外的以及港澳臺的經(jīng)濟(jì)鑒定機(jī)構(gòu)將會陸續(xù)到來，同行之間現(xiàn)存的“價(jià)格惡性競爭”，必然將屈服于服務(wù)的競爭，質(zhì)量的競爭，品質(zhì)的競爭，甚至是估價(jià)師技能與人品的綜合競爭。
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