房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》第七章資料一

第七章  成本法

　　特別提示：本章是歷年考試的重點，計算題必考。計算題一般是以成本法為核心，綜合市場法和收益法的內(nèi)容，有時也會綜合假設(shè)開發(fā)法的內(nèi)容。所以備考的策略是一定會做綜合計算題。當然也會考大量的計算型單項選擇題或者判斷題。多項選擇題一般是綜合多項選擇，即將某一節(jié)的內(nèi)容匯總成5個基本觀點或者5句話，讓大家從中選擇正確的。

第一節(jié) 成本法概述

　　一、成本法的含義
　　成本法，簡要地說，是根據(jù)估價對象的重新購建價格來求取估價對象價值的方法。具體地說，是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和建筑物折舊，然后將重新購建價格減去建筑物折舊來求取估價對象價值的方法。所謂重新購建價格，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出和應(yīng)得利潤。所謂建筑物折舊，是指各種原因造成的建筑物價值損失，其金額為建筑物在估價時點的市場價值與在估價時點的重新購建價格之差(此句話是本章的重要核心內(nèi)容)。
　　成本法也可以說是以房地產(chǎn)價格各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價值的方法，即先把房地產(chǎn)價格分解為各個構(gòu)成部分，然后分別求取各個構(gòu)成部分，再將各個構(gòu)成部分相加。因此，成本法也被稱為積算法，并由此可知成本法中的“成本”不是通常意義上的成本(不含利潤), 而是價格(包含利潤)。但在該方法中也用到了通常意義上的成本，此外還用到了費用、支出、代價等相關(guān)概念。因此，在遇到“成本”、“費用”、“支出”、“代價” 等詞時，要注意根據(jù)上下文的內(nèi)容判定它們的具體內(nèi)涵。
　　成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。通常把成本法求得的價值簡稱為積算價格。

　　二、成本法的理論依據(jù)
　　成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論，即商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用而決定。具體又可以分為從賣方的角度看和從買方的角度看。從賣方的角度 看，房地產(chǎn)價格是基于其過去的“生產(chǎn)費用”, 重在過去的投入，是賣方愿意接受的最低價格不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費的代價，如果低于該代價，他就要虧本。進一步來看，當一種房地產(chǎn)的市場價格低于它的成本(包含利潤)時，它就不會被開發(fā)建設(shè)，除非它的市場價格升高了；而如果一種房地產(chǎn)的市場價格遠遠高于它的成本，則它將會很快進入市場，直到它的市場價格降下來。
　　從買方的角度看，房地產(chǎn)價格是基于其社會上的“生產(chǎn)費用”, 類似于“替代原理”, 是買方愿意支付的最高價格不能高于其預(yù)計重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)的必要支出，如果高于該支出，就不如自己開發(fā)建設(shè)(或者委托別人開發(fā)建設(shè))。例如，當房地產(chǎn)為土地與建筑物的綜合體時，買方在確定其購買價格時通常會這樣考慮：如果自己另外購買一塊類似土地的現(xiàn)時價格是多少，然后在該塊土地上建造類似建筑物的現(xiàn)時費用又是多少，此兩者之和便是自己所愿意支付的最高價格。當然，如果該房地產(chǎn)中的建筑物是舊的或者在質(zhì)量、功能方面存在缺陷，或者建筑物本身以外還有一些不利因素，則買方在確定其愿意支付的最高價格時通常還會考慮建筑物折舊，即還要減價。
　　由上可見，一個是不低于開發(fā)建設(shè)已花費的代價，一個是不高于預(yù)計重新開發(fā)建設(shè)的必要支出，買賣雙方可以接受的共同點是正常的開發(fā)建設(shè)代價(包含開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤)。因此，房地產(chǎn)估價師便可以根據(jù)重新開發(fā)建設(shè)估價對象的必要支出和應(yīng)得利潤來求取估價對象的價值。

　　三、成本法適用的估價對象和條件
　　(一)、成本法適用的估價對象
　　新近開發(fā)建設(shè)完成的房地產(chǎn)(簡稱新開發(fā)的房地產(chǎn))、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的現(xiàn)有房地產(chǎn)(簡稱舊的房地產(chǎn))、正在開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)(即在建工程)、計劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。對于那些很少發(fā)生交易而限制了市場法的運用，又沒有經(jīng)濟收益或沒有潛在經(jīng)濟收益而限制了收益法運用的房地產(chǎn)，例如 學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場館、公園、行政辦公樓、軍隊營房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價?；S、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場之類有獨特設(shè)計或者只針對個別使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單純的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價。
(此段每年都要變著花樣的考)。
　　在房地產(chǎn)保險(包括投保和理賠)及其他房地產(chǎn)損害賠償中，往往也是采用成本法估價。另外，在房地產(chǎn)市場不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易實例較少的地區(qū)，難以采用市場法估價時，通常只好采用成本法估價。
　　成本法一般適用于評估那些可獨立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價值。當采用成本法評估局部房地產(chǎn)的價值時，通常是先評估該整幢住宅樓平均每單位面積的價值，然后在此基礎(chǔ)上進行樓層、朝向、裝飾裝修等因素調(diào)整后才可得到該套住宅的價值。
此外，成本法主要適用于評估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)的價值，不適用于評估建筑物過于老舊的房地產(chǎn)的價值。
　　(二)、成本法估價需要具備的條件
　　下列內(nèi)容每年也都要變著花樣的考，請大家仔細閱讀。
　　運用成本法估價值得注意的是，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)價格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價格，直接取決于其效用而非花費的成本，成本的增加一定要對效用的增大有所作用才能構(gòu)成價格。換一個角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高。價格等于“成本加平均利潤”是在長時期內(nèi)平均來看的，并且需要具備以下兩個條件：一是自由競爭(即可以自由進退的市場), 二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。
　　應(yīng)注意的是，不具備上述理想條件就不可以采用成本法估價，而是要求在運用成本法時注意“逼近”。其中最主要的是要注意以下3個問題：一是應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本。實際成本也稱為個別成本，是指某個具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實際花費?？陀^成本也稱為正常成本，是指假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)時大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費。二是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合市場供求分析進行調(diào)整。當房地產(chǎn)市場供大于求時，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)低評估價值；供小于求時，應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上調(diào)高評估價值。三是應(yīng)在客觀成本的基礎(chǔ)上結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等的分析進行調(diào)整?，F(xiàn)實中有一些選址不當或者規(guī)劃設(shè)計不合理等造成不符合市場需要的房地產(chǎn)，極端的例子是在沒有人流的地方建造的商場。在這種情況下雖然無論是什么人來建造該商場客觀上都需要那么多成本，但該商場卻沒有那么高的價值。因此 ,在運用成本法評估這類房地產(chǎn)價值時還應(yīng)進行適當?shù)臏p價調(diào)整。
　　成本法評估出的價值一般是房地產(chǎn)所有權(quán)的價值，在中國可視為房屋所有權(quán)和在估價時點剩余使用期限的土地使用權(quán)的價值。

　　四、成本法估價的操作步驟
　　運用成本法估價一般分為以下 4 個步驟進行：①弄清估價對象房地產(chǎn)的價格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料；②測算重新購建價格；③測算建筑物折舊；④求取積算價格。