07年《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》模擬試題二

　  1、下列( )情況會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格偏高。
　　A、政府協(xié)議出讓土地
　　B、購(gòu)買相鄰房地產(chǎn)
　　C、賣方不了解行情
　　D、設(shè)立抵押的房地產(chǎn)
　　2、路線價(jià)法主要適用于( )。
　　A、城市市區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)
　　B、城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價(jià)
　　C、區(qū)片土地的估價(jià)
　　D、時(shí)間要求緊、可以粗略評(píng)估的房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估
　　3、中國(guó)大陸目前主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)。其中，( )屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。
　　A、使用權(quán)
　　B、抵押權(quán)
　　C、所有權(quán)
　　D、租賃權(quán)
　　4、應(yīng)用路線價(jià)法的前提條件是( )。
　　A、土地形狀較規(guī)則
　　B、街道較規(guī)整
　　C、地勢(shì)較平坦
　　D、臨街各宗土地的排列較整齊
　　5、某建筑物的建筑面積5000m2，坐落的土地面積為2000m2，土地價(jià)格為1500元/m2，用成本法估算出的該建筑物的重置價(jià)格為1600元/m2，市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為 1800元/m2，則該建筑物的價(jià)格為( )元/m2。
　　A、1000
　　B、1100
　　C、1200
　　D、1300
　　6、商業(yè)用地房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣主要取決于( )。
　　A、周圍環(huán)境狀況、安寧程度
　　B、位置有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸
　　C、交通是否便捷及離市中心的遠(yuǎn)近
　　D、繁華程度、臨街狀況
　　7、在計(jì)算凈收益時(shí)，潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈收益通常以年度計(jì)，并假設(shè)在年末發(fā)生。( )
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)
　　8、從事房地產(chǎn)估價(jià)，首先要有房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。歸納起來(lái)，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源主要是( ).
　　A、被動(dòng)接受
　　B、主動(dòng)爭(zhēng)取
　　C、自有自估
　　D、朋友介紹
　　9、市場(chǎng)比較法中，采用間接比較對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得103分，估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得98分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為( )。
　　A、1.05
　　B、0.98
　　C、0.95
　　D、1.03
　　10、比準(zhǔn)價(jià)格是一種( )。
　　A、理論價(jià)格
　　B、公平價(jià)格
　　C、市場(chǎng)價(jià)格
　　D、評(píng)估價(jià)格
      11、估價(jià)機(jī)構(gòu)接受估價(jià)委托后，由于業(yè)務(wù)繁忙，可以適當(dāng)轉(zhuǎn)讓部分受托的估價(jià)業(yè)務(wù)，但要明確合適的人員負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目。( )
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)
　　12、市場(chǎng)法中實(shí)物狀況修正的內(nèi)容包括( )等項(xiàng)。
　　A、容積率
　　B、面積大小
　　C、建筑結(jié)構(gòu)
　　D、工程質(zhì)量
　　13、交易日期修正的具體方法為( )。
　　A、價(jià)格指數(shù)
　　B、價(jià)格變動(dòng)率
　　C、時(shí)間序列分析
　　D、價(jià)格可變系數(shù)
　　14、直接比較修正一般是采用( )的方法，以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較。
　　A、評(píng)選
　　B、評(píng)定
　　C、評(píng)分
　　D、評(píng)價(jià)
　　15、某高層樓房占用的土地總面積為900 m2，房地產(chǎn)總價(jià)值為3000萬(wàn)元，甲公司擁有其中的寫(xiě)字樓部分，此部分的房地產(chǎn)價(jià)值為2000萬(wàn)元;乙公司擁有該房地產(chǎn)的商鋪和地下超市部分，此部分的房地產(chǎn)價(jià)值為1000萬(wàn)元。那么如果按房地價(jià)值分?jǐn)偡椒ㄓ?jì)算，甲公司擁有的土地?cái)?shù)量為( )m2。
　　A、700
　　B、600
　　C、500
　　D、200
　　16、某酒店已知可以在未來(lái)30年內(nèi)取得豐厚收益，經(jīng)計(jì)算未來(lái)3年收益分別為93萬(wàn)元、100萬(wàn)元、120萬(wàn)元，從第4年到第30年的凈收益會(huì)穩(wěn)定在130萬(wàn)元左右，在該區(qū)域酒店類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12%，則此宗估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬(wàn)元。
　　A、992.06
　　B、983.10
　　C、1080
　　D、852
　　17、影響房地產(chǎn)價(jià)格的行政因素，是指那些影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法律法規(guī)、行政行為等方面的因素，主要有( )。
　　A、房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、特殊政策
　　B、行政隸屬變更、城市發(fā)展戰(zhàn)略
　　C、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃
　　D、稅收政策、交通管制
　　18、最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的無(wú)條件的最高最佳使用為前提進(jìn)行。( )
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)
　　19、對(duì)于報(bào)酬資本化法最一般的公式，下列說(shuō)法正確的有( )。
　　A、是收益還原法的原理公式，主要用于理論分析
　　B、實(shí)際估價(jià)中，一般假設(shè)報(bào)酬率長(zhǎng)期維持不變
　　C、報(bào)酬資本化法公式均是假設(shè)凈收益相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末
　　D、凈收益、報(bào)酬率、收益期限的單位要一致，通常為年，也可以是月、季等
　　20、估價(jià)人員在拆遷估價(jià)中可按下列( )來(lái)把握被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。
　　A、一般以被拆遷房屋的權(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)
　　B、地方對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定
　　C、拆遷人與被拆遷人協(xié)商一致后，可以依據(jù)協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估
　　D、在對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積不能協(xié)商一致時(shí)，拆遷人或被拆遷人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)確認(rèn)或測(cè)算
      21、從土地使用管制來(lái)看，世界上幾乎所有的國(guó)家和地區(qū)對(duì)土地使用都有或多或少的限制。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，有意義的土地使用管制主要包括( )。
　　A、城市規(guī)劃
　　B、險(xiǎn)情危害的相鄰關(guān)系
　　C、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地
　　D、耕地轉(zhuǎn)為非耕地
　　22、下列房地產(chǎn)不是按其經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分的為( )。
　　A、出售型房地產(chǎn)
　　B、出租型房地產(chǎn)
　　C、辦公型房地產(chǎn)
　　D、自用型房地產(chǎn)
　　23、某一廠房建成后5年被改造為超級(jí)市場(chǎng)，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為( )年。
　　A、40
　　B、42
　　C、45
　　D、50
　　24、實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來(lái)凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是( )。
　　A、過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法
　　B、過(guò)去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法
　　C、未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法
　　D、未來(lái)數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法
　　25、人口密度高的地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格一定會(huì)趨高。( )
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)

　　26、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲。其成交價(jià)格為 3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類 房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%。對(duì)可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為( ) 元/m2。
　　A、3314
　　B、3347
　　C、3380
　　D、3033
　　27、房地產(chǎn)之所以有價(jià)格，前提條件是( )。
　　A、有效供給
　　B、有效需求
　　C、有用性
　　D、稀缺性
　　28、計(jì)算出的區(qū)段地價(jià)，對(duì)于商業(yè)路線價(jià)區(qū)段來(lái)說(shuō)是路線價(jià)，對(duì)于住宅片區(qū)段或工業(yè)片區(qū)段來(lái)說(shuō)是區(qū)片價(jià)。( )
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)
　　29、城市規(guī)劃限制條件可通過(guò)下列( )文件了解到。
　　A、規(guī)劃要點(diǎn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)
　　B、審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)
　　C、建設(shè)用地規(guī)劃許可證
　　D、建設(shè)工程規(guī)劃許可證
　　30、假設(shè)開(kāi)發(fā)估價(jià)必須考慮資金的時(shí)間價(jià)值，一般采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方式和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預(yù)測(cè)偏高實(shí)際，因此，在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方法。( )
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)
      31、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法最基本的公式估價(jià)，需要重點(diǎn)把握( )。
　　A、待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)前后的狀況
　　B、開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式
　　C、開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
　　D、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用等費(fèi)用
　　32、一直臨街矩形地塊甲的總價(jià)為36萬(wàn)元，臨街寬度為20 ft，臨街深度為75 ft?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街深度為30 ft，臨街深度為125 ft。運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價(jià)為( )萬(wàn)元。
　　A、65.4
　　B、81.8
　　C、87.2
　　D、109.0
　　33、下列關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法的描述正確的有( )。
　　A、長(zhǎng)期趨勢(shì)法是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格在長(zhǎng)期內(nèi)形成的規(guī)律作出判斷
　　B、長(zhǎng)期趨勢(shì)法是借助歷史統(tǒng)計(jì)資料和現(xiàn)實(shí)調(diào)查資料來(lái)推測(cè)未來(lái)，通過(guò)對(duì)這些資料的統(tǒng)計(jì)、分析得出一定的變動(dòng)規(guī)律，并假定其過(guò)去形成的趨勢(shì)在未來(lái)繼續(xù)存在
　　C、長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的對(duì)象是價(jià)格無(wú)明顯季節(jié)波動(dòng)的房地產(chǎn)
　　D、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的適用條件是擁有估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的較長(zhǎng)時(shí)期的歷史價(jià)格資料，而且所擁有的歷史資料要真實(shí)
　　34、在估價(jià)中要特別注意下列( )之間的內(nèi)在聯(lián)系。
　　A、估價(jià)方法
　　B、估價(jià)目的
　　C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
　　D、估價(jià)對(duì)象狀況
　　35、 甲土地的樓面地價(jià)為2000元/m2，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價(jià)為1500元/m2，建筑容積率為7，若兩塊土地的面積等其他條件相同，則( )的總價(jià)多。
　　A、甲
　　B、乙
　　C、甲、乙一樣多
　　D、無(wú)法比較
　　36、收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，價(jià)值的高低主要取決于( )。
　　A、未來(lái)凈收益的大小
　　B、獲得凈收益的可靠性
　　C、獲得凈收益期限的長(zhǎng)短
　　D、獲得凈收益預(yù)期
　　37、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估計(jì)對(duì)象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在( )中。
　　A、房地產(chǎn)損害賠償案件
　   B、房地產(chǎn)糾紛案件
　　C、房地產(chǎn)預(yù)售
　　D、房地產(chǎn)預(yù)測(cè)
　　38、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，( )是最普遍、最廣泛應(yīng)用的一種分配方式。
　　A、抽簽
　　B、計(jì)劃
　　C、價(jià)格
　　D、禮讓
　　39、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對(duì)房地產(chǎn)的限制通常通過(guò)( )來(lái)實(shí)現(xiàn)。
　　A、充公權(quán)
　　B、管制權(quán)
　　C、征稅權(quán)
　　D、征收權(quán)
　　40、樓面地價(jià)應(yīng)該是( )二者之比值。
　　A、建筑容積率與土地單價(jià)
　　B、土地單價(jià)與建筑覆蓋率
　　C、土地單價(jià)與建筑容積率
　　D、土地總價(jià)與總建筑面積
      41、估價(jià)上的折舊注重的是( )。
　　A、原始取得價(jià)值的減價(jià)修正
　　B、原始取得價(jià)格的攤銷與回收
　　C、重置價(jià)格的攤銷與回收
　　D、價(jià)值的減價(jià)修正
　　42、估價(jià)人員在拆遷估價(jià)中可按下列( )來(lái)把握被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。
　　A、一般以被拆遷房屋的權(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)
　　B、地方對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定
　　C、拆遷人與被拆遷人協(xié)商一致后，可以依據(jù)協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估
　　D、在對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積不能協(xié)商一致時(shí)，拆遷人或被拆遷人應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)有關(guān) 部門或機(jī)構(gòu)確認(rèn)或測(cè)算
　　43、從估價(jià)角度看，開(kāi)發(fā)商資金的應(yīng)得利息也要算作開(kāi)發(fā)商應(yīng)獲得的利潤(rùn)當(dāng)中。( )
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)
　　44、在明確了估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定估價(jià)作業(yè)方案。估價(jià)作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括( )。
　　A、擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法
　　B、擬調(diào)查搜集的資料及其來(lái)源渠道
　　C、預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)
　　D、估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排
　　45、在完全競(jìng)爭(zhēng)條件下，各種用途的經(jīng)濟(jì)地租曲線梯度的大到小的排列順序?yàn)椋? )。
　　A、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)和批發(fā)業(yè)、多層住宅、農(nóng)業(yè)
　　B、零售業(yè)、多層住宅、服務(wù)業(yè)和批發(fā)業(yè)、農(nóng)業(yè)
　　C、農(nóng)業(yè)、多層住宅、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)和批發(fā)業(yè)
　　D、服務(wù)業(yè)和批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、多層住宅、零售業(yè)
　　46、用不同的估價(jià)方法測(cè)算出的結(jié)果可能會(huì)有所不同。當(dāng)這些測(cè)算結(jié)果有較大的差異時(shí)，估價(jià)人員應(yīng)尋找導(dǎo)致較大差異的原因，并消除不合理的差異。尋找導(dǎo)致較大差異的原因，一般可以按照下列從低級(jí)錯(cuò)誤到高級(jí)錯(cuò)誤的順序進(jìn)行檢查，即( )。
　　A、①基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確一②測(cè)算過(guò)程是否有錯(cuò)誤一③參數(shù)選取是否合理一④公式選用是否恰當(dāng)一⑤所選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的一⑥是否符合估價(jià)原則
　　B、①基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確一②測(cè)算過(guò)程是否有錯(cuò)誤一③公式選用是否恰當(dāng)一④參數(shù)選取是否合理一⑤所選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的一⑥是否符合估價(jià)原則
　　C、①測(cè)算過(guò)程是否有錯(cuò)誤一②基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確一③參數(shù)選取是否合理一④公式選用是否恰當(dāng)一⑤所選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的一⑥是否符合估價(jià)原則
　　D、①測(cè)算過(guò)程是否有錯(cuò)誤一②基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確一③公式選用是否恰當(dāng)一④參數(shù)選取是否合理一⑤所選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的一⑥是否符合估價(jià)原則
　　47、2000年6月，根據(jù)國(guó)務(wù)院的統(tǒng)一部署，建設(shè)部大力推進(jìn)原有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與政府部門的脫鉤改制工作，使其改制成為( )。
　　A、事業(yè)單位
　　B、公私合營(yíng)企業(yè)
　　C、有限責(zé)任公司或合伙企業(yè)
　　D、私營(yíng)企業(yè)或個(gè)體企業(yè)
　　48、對(duì)于估價(jià)對(duì)象為已經(jīng)消失了的房地產(chǎn)，由于實(shí)地查勘的意義不大，所以不需要對(duì)估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行調(diào)查了解。( )
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)
　　49、在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般以實(shí)地查勘之日作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，但在某些情況下要對(duì)過(guò)去或未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在，還是過(guò)去或未來(lái)，是由估價(jià)目的決定的。所以，估價(jià)時(shí)點(diǎn)也不是委托人或估價(jià)人員可以確定的，而是要根據(jù)估價(jià)選取的方法來(lái)確定。( )
　　A、對(duì)
　　B、錯(cuò)
　　50、8年前建成交付使用的某建筑物，建筑面積是120 m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/m2，建筑物殘值率為6%，年折舊率2.2%，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是( )元。
　　A、76880
　　B、79104
　　C、77952
　　D、81562
參考答案
　　1、B 2、B 3、C 4、B D 5、C
　　6、D 7、A 8、A B C 9、C 10、D
　　11、B 12、B C D 13、A B C 14、C 15、B
　　16、B 17、A B C D 18、B 19、A B C D 20、A B C D
　　21、A C D 22、C 23、C 24、D 25、B
　　26、B 27、B C D 28、A 29、A B C D 30、B
　　31、A B 32、A 33、A B C D 34、B C D 35、B
　　36、A B C 37、A 38、C 39、A B C D 40、C D
　　41、D 42、C 43、B 44、A B C D 45、A
　　46、C 47、C 48、B 49、B 50、B