2021年房地產估價師《理論與方法》模擬練習題（二十）

單項選擇題

1.我國目前的房屋權屬證書有( )。

A.《房屋使用權證》、《房屋他項權證》、《房屋所有權證》

B.《房屋所有權證》、《房屋他項權證》

C.《房屋所有權證》、《房屋他項權證》、《房屋共有權證》

D.《房屋所有權證》、《房屋租賃證》、《房屋他項權證》

【答案】B

【試題解析】目前，我國房地產權屬證書有房屋權屬證書、土地權屬證書，或者統(tǒng)一的房地產權證書。其中，房屋權屬證書有《房屋所有權證》、《房屋他項權證》等(過去有《房屋所有權證》、《房屋共有權證》和《房屋他項權證》三種)。土地權屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項權利證明書》。

2.在房屋征收中，實行房屋產權調換且所調換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價而評估用于產權調換房屋的價值的，則( )。

A.價值時點為未來，估價對象為未來狀況

B.價值時點與房地產狀況均為現(xiàn)在

C.價值時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況

D.價值時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)在狀況

【答案】C

【試題解析】價值時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的情形。此種情形如評估期房的價值。在房屋征收中，補償方式為房屋產權調換且用于產權調換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價而評估用于產權調換房屋的價值就屬于這種情形。

3.某臨街單位經所在社區(qū)負責人同意，將一幢權屬登記為居住用途的沿街房屋改造為若干個小商鋪出租，現(xiàn)該單位準備以該沿街房屋抵押貸款，某房地產估價機構接受委托后以商業(yè)用途為估價前提出具了估價報告。該做法未滿足最高最佳利用條件中的( )。

A.技術上可能

B.經濟上可行

C.法律上許可

D.價值最大化

【答案】C

【試題解析】最高最佳利用不是無條件的最高最佳利用，而是在法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和出讓合同等允許范圍內的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原則與合法原則的關系是：遵循了合法原則，并不意味著會遵循最高最佳利用原則;而遵循了最高最佳利用原則，則必然符合了合法原則中對估價對象依法利用的要求，但并不意味著符合了合法原則中的其他要求。

【深度解析】“依法利用的要求”是指：依法判定的使用權利，以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)。具體地說，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該土地為居住用途，即使從該土地的位置和周圍環(huán)境來看適合于商業(yè)用途，但也應以居住用途為前提來估價，除非申請變更為商業(yè)用途并獲得批準。

“其他要求”是指：依法判定的權利類型及歸屬，如所有權、建設用地使用權、地役權、抵押權、租賃權等房地產權利及其歸屬;依法判定的處分權利，應以法律、法規(guī)、規(guī)章、政策或者合同(如國有建設用地使用權出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù);依法判定的其他權益，包括評估出的價值應符合國家的價格政策，如評估政府定價或政府指導價的房地產，應遵守相應的政府定價和政府指導價。

4.在某城市房屋征收中，房屋權屬登記面積不一致，有的是單位建筑面積，有的是單位套內建筑面積，還有的是單位使用面積，在對可比實例建立比較基礎時首先應做到( )。

A.統(tǒng)一財產范圍

B.統(tǒng)一價格單位

C.統(tǒng)一付款方式

D.統(tǒng)一市場狀況

【答案】B

【試題解析】統(tǒng)一價格單位包括統(tǒng)一價格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內涵和單位。

【考點來源】教材第五章《比較法及其運用》第四節(jié)：建立比較基礎。

5.某宗房地產交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2500元/㎡，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。已知該地區(qū)房地產買賣中應由賣方、買方繳納的稅費分別為7%和5%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由賣方負擔，并在原價基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格為( )元/㎡。

A.2447

B.2822

C.2214

D.2500

【答案】B

【試題解析】據(jù)題意，賣方實得金額為2500元/㎡，賣方實得金額+賣方負擔稅費=正常成交價格，可得正常成交價格=2500/(1-7%)=2688(元/㎡)，調整后買方付給賣方的金額為買方實付金額，買方實付金額=正常成交價格+應由買方負擔稅費=2688×(1+5%)=2822(元/㎡)，可見稅費負擔調整后，買方付給賣方的金額由2500元/㎡變?yōu)?822元/㎡。

6.對可比實例價格進行交易日期調整時，最適宜采用( )。

A.一般物價指數(shù)

B.消費價格指數(shù)

C.房地產價格指數(shù)或變動率

D.建筑工程定額調整系數(shù)

【答案】C

【試題解析】用于市場狀況調整的價格指數(shù)或變動率，應為房地產價格指數(shù)或變動率。

7.比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行房地產狀況調整，其中可比實例的房地產狀況劣于標準房地產狀況，價格低3%;估價對象的房地產狀況優(yōu)于標準房地產狀況，價格高2%，則房地產狀況的調整系數(shù)為( )。

A.0.95

B.0.97

C.1.01

D.1.05

【答案】D

8.某宗房地產是在政府有償出讓的土地上建造的，收益年限為48年，預計未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加2%，該類房地產的報酬率為9%，該宗房地產的價格為( )萬元。

A.258.53

B.269.1

C.222.20

D.219.12

【答案】D

9.預計某宗房地產未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元，則該宗房地產的合理經營期限為( )年。

A.16

B.15

C.14

D.13

【答案】B

【試題解析】合理經營期限為n，令A-(n-1)b=0，則n=15年。

10.某公司3年前租賃某寫字樓中的300㎡用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為每年1100元/㎡，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結構，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似寫字樓的凈租金為每年1300元/㎡，報酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權益價值為( )萬元。

A.59.28

B.60.24

C.62.86

D.68.82

【答案】C

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