2020年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》模擬試題（4）

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1、房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風險的(　)。

A、政治風險

B、變現(xiàn)風險

C、機會成本風險

D、市場供求風險

2、由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風險的(　)。

A、政策風險

B、機會成本風險

C、未來運營費用風險

D、收益風險

3、對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響，這反映了房地產(chǎn)投資面臨(　)。

A、收益現(xiàn)金流風險

B、未來經(jīng)營費用風險

C、資本價值風險

D、比較風險

4、下列房地產(chǎn)投資風險中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以控制的是(　)。

A、收益現(xiàn)金流風險

B、市場供求風險

C、通貨膨脹風險

D、利率變動風險

5、房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風險屬于(　)。

A、資本價值風險

B、投資風險

C、時間風險

D、周期風險

6、能承受較大投資風險并期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者通常會選擇(　)。

A、進入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益型房地產(chǎn)投資

B、尚未進入穩(wěn)定期的收益型房地產(chǎn)投資

C、機會型房地產(chǎn)投資

D、剛竣工的收益型房地產(chǎn)投資

7、某項置業(yè)投資的年限是10年，那么對10年期限內(nèi)和10年后轉(zhuǎn)售價格的預測就要困難得多，預測的準確程度也會差很多，這反映的是(　)風險。

A、通貨膨脹

B、未來運營費用

C、時間

D、持有期

8、香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議，在大陸的投資不能超過其全部投資的10%，這是基于(　)的考慮結(jié)果。

A、風險投資

B、投資組合

C、風險轉(zhuǎn)移

D、占領(lǐng)世界投資市場

9、以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長的香港天安中國投資有限公司在其經(jīng)營策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)，這是通過投資項目的(　)組合來分散投資風險。

A、地理區(qū)域

B、時間分布

C、物業(yè)類型

D、收益形式

10、假設銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預期收益率為(　)。

A、4.42%

B、8.11%

C、8.13%

D、9.54%

【答案與解析】

1、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險。變現(xiàn)風險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導致資金損失的風險。房地產(chǎn)屬于非貨幣財產(chǎn)，具有獨一無二、價值量大的特性，銷售過程復雜，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。參見教材P19。

2、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風險。未來運營費用風險是指物業(yè)實際運營費用支出超過預期運營費用而帶來的風險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由承租人承擔的情況下，也會由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。參見教材P21。

3、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風險。選項A是收入方面的;選項B是支出方面的;選項C是指收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值會隨著收益率的變化而變化。收益現(xiàn)金流風險是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求的風險。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風險。對于開發(fā)投資者來說，未來房地產(chǎn)市場銷售價格、開發(fā)建設成本和市場吸納能力等的變化，都會對開發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大影響;而對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響。參見教材P21。

4、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風險。房地產(chǎn)投資中的個別風險是可以控制的風險，包括收益現(xiàn)金流風險、未來運營費用風險、資本價值風險、機會成本風險、時間風險和持有期風險。參見教材P21。

5、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風險。時間風險是指房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關(guān)的風險。參見教材P22。

6、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是風險對房地產(chǎn)投資決策的影響。能承受較大投資風險、期望獲得較高收益的房地產(chǎn)投資者，則選擇機會型房地產(chǎn)投資。參見教材P22。

7、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風險。持有期風險是指與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風險。一般來說，投資項目的壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定因素就越多。參見教材P22。

8、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。大型機構(gòu)投資者進行房地產(chǎn)投資時，非常注重研究其地區(qū)分布、時間分布以及項目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。例如，香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議中，要求在中國內(nèi)地的投資不能超過其全部投資的10% ;以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長的香港天安中國投資有限公司在其經(jīng)營策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)，以分散投資風險。參見教材P24。

9、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。大型機構(gòu)投資者進行房地產(chǎn)投資時，非常注重研究其地區(qū)分布、時間分布以及項目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。例如，香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議中，要求在中國內(nèi)地的投資不能超過其全部投資的10%;以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長的香港天安中國投資有限公司在其經(jīng)營策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)，以分散投資風險。參見教材P24。

10、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。預期收益率E(Rj)=2.28%+0.6×(12%-2.28%)=8.112%。注意無風險收益率在我國為一年期存款利率，在國外一般指國債收益。參見教材P25。

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