2020年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》模擬試題（2）

1、在房地產(chǎn)投資中，追求利益最大化是每一位投資者的共同目的，因此，收益最大是評判、選擇投資方案唯一的標準。(　)

2、房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。(　)

3、以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越小。(　)

4、利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至會出現(xiàn)負值。(　)

5、對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由租客承擔的情況下，不存在運營費用風險。(　)

6、資本價值即使在收益和運營費用都不發(fā)生變化的情況下，也會隨著收益率的變化而變化。(　)

7、風險對房地產(chǎn)投資決策的影響之一是使投資者盡可能減少甚至抵消風險。(　)

8、投資組合理論認為，對于相同的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應(yīng)。(　)

9、投資組合理論所做出的減少風險的方法可以使投資組合變成毫無風險。(　)

10、在房地產(chǎn)投資中，風險最大的是居住用房，這也是大多數(shù)房地產(chǎn)市場的一個現(xiàn)象。(　)

【答案與解析】

1、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資風險的概念。在選擇投資機會時，如果其他條件都相同，投資者會選擇收益最大的投資方案。但在大多數(shù)情況下，收益并非唯一的評判標準，還有許多其他因素影響投資決策。其中，風險就是一個重要因素。參見教材P16。

2、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資風險的概念。房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。參見教材P18。

3、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險。以固定資金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。參見教材P18。

4、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險。利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至會出現(xiàn)負值;二是會加大投資者的債務(wù)負擔，導(dǎo)致還貸困難。參見教材P19。

5、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風險。未來運營費用風險是指物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期費用而帶來的風險，即使對于剛建成的新的建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由承租人承擔的情況，也會由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，這些在初始評估中是不可能考慮到的。參見教材P21。

6、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)投資的個別風險。資本價值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來運營費用水平。然而，即使收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種變化使得預(yù)期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間產(chǎn)生差異，即導(dǎo)致資本價值的風險，并在很大程度上影響著置業(yè)投資的績效。參見教材P22。

7、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是風險對房地產(chǎn)投資決策的影響。風險對房地產(chǎn)投資決策的第二個影響，是使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風險。參見教材P23。

8、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。投資組合理論認為，對于相同的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應(yīng)。參見教材P23。

9、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是投資組合理論。投資組合理論所做出的減少風險的方法并不能使投資組合變成毫無風險。從理論上說，風險是由系統(tǒng)風險和個別風險所組成。通過投資組合理論的原則，雖然可以將個別風險因素減少甚至近于完全抵銷，但系統(tǒng)風險因素仍然存在。參見教材P26。

10、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是資本資產(chǎn)定價模型。在房地產(chǎn)投資中，風險最大的是零售商業(yè)用房，這也是大多數(shù)房地產(chǎn)市場的一個現(xiàn)象，這是因為零售商業(yè)用房對于宏觀經(jīng)濟變化的反應(yīng)是最快和最大的。參見教材P28。

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