商品房貸款抵押的取得?
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問題：
商品房貸款抵押的取得?
答疑：
抵押權(quán)的取得，是指因一定的事實或行為而獲得抵押權(quán)。傳統(tǒng)民法中，抵押權(quán)的取得方式有多種，如設(shè)定取得、法定取得和時效取得等。而具體的方式主要取決于各國立法的規(guī)定。預(yù)購商品房貸款抵押權(quán)的取得方式從其原始取得上看，只能是其中的設(shè)定取得，即通過訂立預(yù)購商品房貸款抵押合同而取得抵押權(quán)。
(一)預(yù)購商品房貸款抵押合同預(yù)購商品房貸款抵押合同必須采取書面形式訂立，主要條款有：“(1)抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個人姓名、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)住所;(2)主債權(quán)的種類、數(shù)額;(3)抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等;(4)抵押房地產(chǎn)的價值;(5)抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任;(6)抵押期限;(7)抵押權(quán)滅失的條件;(8)違約責(zé)任;(9)爭議解決方式;(10)抵押合同訂立的時間與地點;(11)雙方約定的其他事項。由于預(yù)購商品房貸款抵押合同是從合同，以預(yù)購商品房合同的合法有效為前提。因此，”以預(yù)購商品房貸款抵押的，須提交生效的預(yù)購房屋合同。
預(yù)購商品房貸款抵押合同，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)自抵押登記之日起生效。
除法律或合同另有約定外，預(yù)購商品房貸款抵押合同的變更和解除須經(jīng)預(yù)售人、購房人和銀行三方同意，即抵押合同對三方均有約束力，需預(yù)售人、購房人和銀行三方簽名或蓋章。
預(yù)購商品房貸款抵押合同的訂立必須遵守我國法律、行政法規(guī)，不得損害國家利益和社會公共利益。采取欺詐、脅迫手段或者乘人之危使對方在違背真實意思的情況下所簽訂購抵押合同無效。
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(二)預(yù)購商品房貸款抵押合同的當(dāng)事人預(yù)購商品房貸款抵押合同的當(dāng)事人主要有購房人、提供貸款的銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商(售房人)。其中銀行是抵押權(quán)人，購房人是抵押入。而開發(fā)商往往又是貸款銀行與購房人之間借貸合同的保證人。
在預(yù)購商品房貸款抵押中，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)抵押人是購房人，而不是預(yù)售房屋的開發(fā)商(售房人)。預(yù)購商品房貸款抵押中的抵押人(預(yù)購人)應(yīng)具備下列條件：有相應(yīng)的民事行為能力：有正當(dāng)相對固定職業(yè);有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入;有在規(guī)定期限內(nèi)還清購房借款的能力：交足一定比例的首期購房款;同意以預(yù)購的商品房作為貸款的抵押物;有符合條件的保證人。
作為抵押權(quán)人的銀行必須是經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的商業(yè)銀行和住房儲蓄銀行。
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