商品房貸款抵押的法律特征?

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　　問(wèn)題：

　　商品房貸款抵押的法律特征?

　　答疑：

　　1.預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押應(yīng)訂立書(shū)面合同，該合同具有從屬性。預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押合同是商品房預(yù)售合同中的買(mǎi)方購(gòu)房者與銀行締結(jié)的借貸合同之擔(dān)保合同，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)它是借貸合同的從合同，以借貸合同的合法有效存在為前提，如果借貸合同無(wú)效，抵押合同當(dāng)然無(wú)效。

　　2.主債權(quán)的專(zhuān)用性。預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押所擔(dān)保的主債權(quán)是具有專(zhuān)項(xiàng)用途的，主債權(quán)只能是商品房預(yù)購(gòu)人向貸款銀行所借的用于支付其所預(yù)購(gòu)的商品房除首期付款外的其余購(gòu)房款。也就是說(shuō)，預(yù)購(gòu)的商品房所擔(dān)保的主債權(quán)是用于支付購(gòu)買(mǎi)該商品房的款項(xiàng)。從某種程度上講，主債權(quán)與抵押物具有不可分的關(guān)聯(lián)性。而傳統(tǒng)民法抵押理論中主債權(quán)卻不受此限制。

　　3.抵押標(biāo)的物的不特定性。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)由于預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的標(biāo)的物是尚未動(dòng)工興建或正在建設(shè)的商品房，抵押標(biāo)的往往是不特定的不具體的無(wú)形的“物”。這也與傳統(tǒng)民法中抵押物的特性相沖突。

　　4.抵押標(biāo)的物的實(shí)質(zhì)是一種期權(quán)。由于預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的標(biāo)的物是預(yù)購(gòu)的商品房，而此時(shí)抵押人所預(yù)購(gòu)的商品房往往是尚未建造或正在建造，故其實(shí)質(zhì)是一種期待權(quán)。它是既得權(quán)的對(duì)稱(chēng)。期待權(quán)的本質(zhì)在于對(duì)當(dāng)事人獲得將來(lái)利益可能性保護(hù)。這一特性突破了傳統(tǒng)民法抵押理論中否定以期待性利益作為抵押權(quán)標(biāo)的物的舊定勢(shì)，是對(duì)傳統(tǒng)民法抵押理論的發(fā)展。

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　　5.抵押合同當(dāng)事人的特殊性。一般民法理論中的抵押合同，只有抵押人和抵押權(quán)人。而在預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押合同中，除了作為抵押人的預(yù)購(gòu)人和作為抵押權(quán)人的貸款銀行外，還存在一個(gè)特殊的人物，那就是作為商品房預(yù)售人的開(kāi)發(fā)商。由于其身份的特殊，法律也對(duì)其作也了一些特殊的規(guī)定。由于抵押標(biāo)的物是尚未存在的商品房，只是一種期待權(quán)，而這種期待權(quán)在將來(lái)能否及時(shí)全面地變成現(xiàn)實(shí)的成品房，主要取決于開(kāi)發(fā)商的履約行為。只有開(kāi)發(fā)商全面及時(shí)地履行合同，預(yù)購(gòu)的商品房才會(huì)在合同約定的時(shí)間內(nèi)變成成品房。而房地產(chǎn)市場(chǎng)是有風(fēng)險(xiǎn)的，是—種較長(zhǎng)線(xiàn)的投資。期待權(quán)能否變成現(xiàn)實(shí)的所有權(quán)，除了開(kāi)發(fā)商主觀努力外，還有一些諸如政策性調(diào)整等客觀因素的影響。因此，開(kāi)發(fā)商不能履約的風(fēng)險(xiǎn)還是不同程度存在。因此，在預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押中，首先，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售必須符合法律規(guī)定的條件。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)其次，在預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押合同中，開(kāi)發(fā)商往往被要求承擔(dān)連帶保證責(zé)任，以提高購(gòu)房者、銀行合法權(quán)益的保護(hù)力度。

　　6.抵押標(biāo)的物占用、管理人的特殊性。對(duì)于抵押期間抵押標(biāo)的物由誰(shuí)占用與管理，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》只在第36條規(guī)定：“已作抵抑的房地產(chǎn)，由抵押人占用與管理。抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)房地產(chǎn)的安全與完好。抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查管理情況。”該規(guī)定沒(méi)有區(qū)分預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押、成品房抵押和在建工程抵押。由于預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押期間，抵押人(預(yù)購(gòu)人)所預(yù)購(gòu)的商品房是尚未建造或正在建造，而在整個(gè)建造過(guò)程中，建筑物都由開(kāi)發(fā)商控制，抵押人根本無(wú)法介入，更談不上履行占用與管理義務(wù)。在預(yù)購(gòu)商品貸款抵押中，若一味強(qiáng)求由預(yù)購(gòu)人來(lái)履行占用與管理的義務(wù)，則勢(shì)必造成占用管理義務(wù)人無(wú)法實(shí)際控制建筑物，而實(shí)際控制、占用建筑物的人卻無(wú)須承擔(dān)管理義務(wù)的現(xiàn)象。這是權(quán)利義務(wù)不對(duì)等的不公正的體現(xiàn)。從法理上講，抵押物的“占用”與“管理”主體應(yīng)該是一致的，即占用人應(yīng)承擔(dān)管理的義務(wù)，而不能將二者分割開(kāi)。在預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押中，由于實(shí)際占用人是開(kāi)發(fā)商，因此抵押標(biāo)的物的管理人也應(yīng)是開(kāi)發(fā)商，而不應(yīng)是預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押中的抵押人(預(yù)購(gòu)人)。這也是對(duì)傳統(tǒng)抵押理論的重大突破。

　　7.抵押期間的階段性。“以預(yù)購(gòu)商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載。抵押房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。因此，商品房未建成時(shí)，貸款抵押適用預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押制度。一旦商品房竣工，當(dāng)事人領(lǐng)取了房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證后，抵押物即成了特定物，此時(shí)適用—般的成品房房地產(chǎn)抵押制度。

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