雙倍賠償適用的方式?
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【摘要】"雙倍賠償適用的方式"知識點是2017年房地產(chǎn)估價師考試重點，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"雙倍賠償適用的方式?"，供大家參考，希望對您有所幫助，祝考試順利!
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問題：
雙倍賠償適用的方式?
答疑：
《消法》第四十九條是否適用于商品房交易，之所以會出現(xiàn)見仁見智的局面，歸根結(jié)底是因為這把雙刃劍容易導(dǎo)致交易雙方的利益失衡。但是，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)如果我們肯定適用《消法》第四十九條在法律上并無障礙，原則是可行的，同時按上述，嚴(yán)格遵循《消法》第四十九條的本意而確定其在商品房交易中的適用范圍，那么，在商品房交易中適用《消法》第四十九條就應(yīng)該是合法合理的(不再有利益失衡)。具體的適用，無非以下兩種方式：
1、由有關(guān)部門立法或給出司法解釋，按前面論述的方向具體確定《消法》第四十九條在商品房交易中的適用原則及范圍，強制性地進行雙倍賠償。
2、由商品房交易雙方按前述確定的原則和范圍，在合同中約定雙倍賠償?shù)木唧w事項。此時，《消法》第四十九條的效力通過合同的約定而得以適用。
最高院的《解釋》關(guān)于雙倍賠償?shù)囊?guī)定(第八條、第九條關(guān)于欺詐及隱瞞的雙倍賠償，第十四條第(二)項關(guān)于建筑面積誤差超出約定范圍的雙倍賠償)，沿用的就是第1種方式。雖然《解釋》在闡明其制定依據(jù)時，并未指出《消法》是依據(jù)之一，但其實《消法》必是其依據(jù)中的重點，因為依民法原理，懲罰性的雙倍賠償在法理上是很難說得通的。而《解釋》第十六條關(guān)于“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少”的規(guī)定，實已說明最高院已充分意識到《解釋》的雙倍賠償并不來自民法原理或正在適用的民法性法律。
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《商品房買賣合同示范文本》關(guān)于雙倍賠償?shù)囊?guī)定(第五條第2款關(guān)于建筑面積誤差超出約定范圍的雙倍賠償，第十三條關(guān)于裝飾、設(shè)備不符合約定的雙倍賠償)，沿用的是第2種方式。在《關(guān)于印發(fā)<商品房買賣合同示范文本>的通知》中，建設(shè)部與國家工商行政管理局還明確地說：“各地要以推行新的《示范文本》為契機，加強房地產(chǎn)市場的管理，規(guī)范商品房銷售行為，切實解決老百姓購房的后顧之憂。”這說到底，就是要達到《消法》關(guān)于雙倍賠償?shù)囊?guī)定的目的。
最高院的《解釋》和《商品房買賣合同示范文本》關(guān)于雙倍賠償?shù)囊?guī)定的范圍，各有側(cè)重。將兩者結(jié)合起來，倒能彌補彼此的不足。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)但兩者的互補反過來也說明兩者關(guān)于雙倍賠償?shù)囊?guī)定缺乏對法律和建筑做統(tǒng)一的梳理。-這就決定了兩者的不足：
�、偶幢銉烧呦嘟Y(jié)合，其范圍與我們論述的雙倍賠償在商品房交易中可以適用的范圍相比，偏窄;
�、茻o統(tǒng)一的原則致使兩者缺乏對雙倍賠償?shù)膶崿F(xiàn)做程序性的考慮，因而某些地方不免失之偏頗。比如，《解釋》第十四條關(guān)于面積超出約定范圍的規(guī)定與《商品房買賣合同示范文本》第五條第2款大致相同(前者實際上是參考后者制定的)，似并無不合理之處，但是，如果開發(fā)商在商品房面積小于3%時已通知買受方有解約的權(quán)利，買受方并未解約也沒有支付不該支付的價款，此時讓開發(fā)商承擔(dān)雙倍賠償?shù)呢?zé)任實際上是不公的。當(dāng)然，在具體的合同的簽訂中，這種不足是可以通過約定糾正的。
應(yīng)該說明，藉合同的方式約定雙倍賠償，對商品房開發(fā)商而言，看似不公平，實則不然。因為我們所討論的雙倍賠償?shù)倪m用原則和范圍，其實質(zhì)無非是要求開發(fā)商加強規(guī)范內(nèi)部管理罷。如果開發(fā)商能夠做到這一點，主動給予買受方以雙倍賠償，則買受方付款無疑會更加積極，開發(fā)商無疑也有更多的誠信。如此，開發(fā)商應(yīng)更具有市場發(fā)展?jié)摿Α?/p>
另應(yīng)強調(diào)說明，藉合同的方式運用雙倍賠償這把雙刃劍，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)實則是將規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的驅(qū)力由國家移交給市場，由外在轉(zhuǎn)向內(nèi)在，因而對規(guī)范發(fā)展房地產(chǎn)市場應(yīng)該更為根本。(最高院《解釋》中關(guān)于雙倍賠償?shù)囊?guī)定本身可以視為啟動這種市場機制的驅(qū)力。)也正因為如此，從建筑的技術(shù)經(jīng)濟特點出發(fā)，對如何公正地適用雙倍賠償作經(jīng)濟法律探討，就顯得十分必要。
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