傳統(tǒng)投資決策方法的局限性?
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問題:
傳統(tǒng)投資決策方法的局限性?
答疑:
房地產(chǎn)投資決策中的傳統(tǒng)方法,主要是房地產(chǎn)投資分析中常用的財務評價方法,它是從財務方面來探討項目投資的可行性,應用的前提條件是投資項目現(xiàn)金流可預測。因此,采用財務評價方法進行房地產(chǎn)投資決策分析,首先必須對房地產(chǎn)項目的開發(fā)與經(jīng)營情況做出準確的預測和推斷,否則,即使計算出了項目的財務內(nèi)部收益率(FIRR)或財務凈現(xiàn)值(FNPV,也難以做出準確決策。
運用財務評價方法進行投資決策時,一般隱含兩個假定:(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)一是投資可逆性,即通過投資項目現(xiàn)金流入可收回投資,或在市場出現(xiàn)不利狀況時可出售資產(chǎn)收回投資;二是不考慮延期投資對項目預期收益的影響,即不考慮投資的時間價值,當FNPV大于零時現(xiàn)在就投資,當FNPV小于零時就拒絕投資。
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在不確定的市場環(huán)境下,財務評價方法容易造成房地產(chǎn)投資價值的低估,主要表現(xiàn)在:一是忽視了投資項目中的柔性價值,它假設未來變化是按決策時的環(huán)境發(fā)生,事實上,房地產(chǎn)投資的長期性和房地產(chǎn)市場的不確定性,要求投資者根據(jù)市場條件變化,對項目投資決策適時進行調(diào)整。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)二是忽視了投資機會的選擇,只是對是否投資進行決策,沒有考慮項目可延期性和由此可能產(chǎn)生的價值變化。三是忽視了房地產(chǎn)項目的收益成長,將凈現(xiàn)值是否大于零或是否高于目標收益率(最低可接受收益率)作為投資評價準則。實際上,并非所有的房地產(chǎn)投資都能在短期內(nèi)獲利,而且,有些房地產(chǎn)項目的投資,其目的并不僅是為了獲得財務上的利益,有時更多的是從企業(yè)長遠發(fā)展的角度來決策,使企業(yè)獲得未來成長的機會。
因此,在不確定的市場環(huán)境下,傳統(tǒng)的投資決策方法顯然較難滿足科學決策的需要。
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