成本法需要注意的問題?
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問題:
成本法需要注意的問題?
答疑:
1)成本法中開發(fā)成本可劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建設成本。主要包括:①勘察設計和前期工程費;②基礎設施建設費;③商品房建筑安裝工程費;④公共服務設施建設費;⑤其他工程費。這里要搞清哪幾項歸土地開發(fā)成本,哪幾項歸建筑物建造成本。
需要明確的是:上述成本組成內容中,(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)①項一般情況下歸屬于土地開發(fā)成本,②項如果取得的房地產開發(fā)用地是熟地,只包含部分基礎設施費,則部分屬于土地開發(fā)成本,部分屬于土地取得成本。如果全部包括基礎設施建設費,②、③、④項是建筑物建造成本,⑤項應更多可歸于建筑物建造成本中。
2)紅線內市政費用應包括在建造成本中。
3)要記住不可預見費用的含義及具體包括內容。
4)勘察設計、前期工程費、基礎設施建設費、不可預見費、紅線內市政費,一般應包含在土地開發(fā)成本中并參與計息。
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5)成本法利息的計算中,基礎設施建設與場地拆遷費用是作為土地開發(fā)成本費用的。
6)對自用房地產用成本法估價中,要計算銷售費稅。
7)成本法評估在建工程,并不是“什么情況下都不用計銷售費用和銷售稅費”,比如有預售時就有銷售費用。
8)房地產重新購建價格包含銷售稅費和利潤。
9)要理解“自有資金利息不計入利潤,(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)而計入成本”這句話。在房地產開發(fā)中,自有資金要求一是有利息回報,二是有利潤回報,其中利息回報不能混同于利潤回報,在成本法中,自有資金利息與借貸資金利息一樣,都是積算價格的組成部分,換句話說,是要計入“成本”的。
10)功能過剩造成的損失是功能折舊,而經濟折舊中由于外部的改善帶來的價值提升,是屬于是房地產價值的升值。
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