城鄉(xiāng)規(guī)劃師|繼承了宅基地使用權(quán)，我能重修房子嗎?

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消息一出，輿論一片熱議。農(nóng)村宅基地的使用權(quán)究竟是什么?繼承使用權(quán)之后能做什么?繼承使用權(quán)是否意味著家宅將變私產(chǎn)?……一個(gè)個(gè)問號(hào)掛在“老家有房”一族的心尖尖上。

不是新政，是對(duì)現(xiàn)有政策的重申

多位專家和法律人士告訴川觀新聞?dòng)浾撸?span style="color:#ff0000;">宅基地使用權(quán)及其上房屋所有權(quán)可由城鎮(zhèn)戶籍子女繼承問題，《繼承法》等相關(guān)法律政策早有規(guī)定，自然資源部對(duì)十三屆全國人大三次會(huì)議第3226號(hào)建議的答復(fù)并非是對(duì)法律政策的新規(guī)定或新改革，只是對(duì)現(xiàn)有法律政策的重申和進(jìn)一步明確。

《物權(quán)法》和《土地管理法》中明確，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于村集體，使用權(quán)屬于房屋所有人。農(nóng)村村民的宅基地使用權(quán)是基于“村民”的特定身份取得，村民只有宅基地使用權(quán)，不能隨意對(duì)宅基地進(jìn)行處置。顯而易見的是，宅基地不屬于遺產(chǎn)，一般情況下是不能被繼承的，但建造在宅基地上的房子是可以繼承的。

四川大學(xué)法學(xué)院教授徐繼敏認(rèn)為，城市子女因繼承農(nóng)村房屋而繼承宅基地，只能對(duì)房屋進(jìn)行維修加固，不能夠改擴(kuò)建。改擴(kuò)建與維修加固的界限是清楚的，在房屋主體結(jié)構(gòu)、位置、面積等方面有明顯區(qū)別。不能打著維修加固的名義進(jìn)行改擴(kuò)建。

可以辦證，四川執(zhí)行層面無障礙

辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》，遵循房地一體、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的原則，當(dāng)房屋所有權(quán)經(jīng)由繼承登記給城鎮(zhèn)戶籍子女時(shí)，宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時(shí)經(jīng)由繼承登記給城鎮(zhèn)戶籍子女。

川觀新聞?dòng)浾卟稍L了四川省部分縣區(qū)級(jí)自然資源管理部門，得到的回復(fù)均為政策已經(jīng)運(yùn)行許久，并且在執(zhí)行層面沒有障礙。

川觀新聞?dòng)浾叻謩e采訪了四川的兩個(gè)全國農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)縣區(qū)——郫都區(qū)和瀘縣。兩地自然資源管理部門相關(guān)負(fù)責(zé)人均告訴記者，當(dāng)?shù)赜谐擎?zhèn)戶口子女繼承農(nóng)村戶口父母農(nóng)房的案例，按相關(guān)要求辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記，但在產(chǎn)權(quán)證書上會(huì)按要求對(duì)繼承的情況作注明。

專家建議：明確繼承后的實(shí)質(zhì)性權(quán)利

在四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授姚樹榮看來，城鄉(xiāng)人口與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)已發(fā)生歷史性變遷的新形勢(shì)下，重申和明確宅基地使用權(quán)繼承與登記問題具有重要意義。

一是有利于宅基地“三權(quán)分置”改革，由城鎮(zhèn)戶籍子女繼承宅基地使用權(quán)，是吸引城鎮(zhèn)人才與資本入鄉(xiāng)、適度放活宅基地使用權(quán)、盤活利用閑置宅基地和閑置農(nóng)房的有效途徑;

二是有利于促進(jìn)農(nóng)民工市民化，解除農(nóng)民進(jìn)城落戶但又擔(dān)心宅基地使用權(quán)被收回的后顧之憂，加快新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村振興協(xié)同推進(jìn)、相得益彰。

姚樹榮建議，應(yīng)進(jìn)一步明確城鎮(zhèn)戶籍子女繼承宅基地后享有什么實(shí)質(zhì)性權(quán)利。

建議結(jié)合新一輪農(nóng)村宅基地制度改革，賦予城鎮(zhèn)戶籍子女對(duì)繼承的宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)“出租、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)入股、抵押”的權(quán)利，使其向完整的用益物權(quán)邁出實(shí)質(zhì)性步伐。

應(yīng)當(dāng)允許城鎮(zhèn)戶籍子女在符合國土空間規(guī)劃的前提下對(duì)原有房屋進(jìn)行改(擴(kuò))建，允許城鎮(zhèn)戶籍子女自行或聯(lián)合社會(huì)投資者利用宅基地和房屋發(fā)展農(nóng)家樂、民宿、旅游等非農(nóng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，允許城鎮(zhèn)戶籍子女在征得集體經(jīng)濟(jì)組織同意、補(bǔ)交土地出讓金、承諾不再申請(qǐng)新宅基地后，將宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

擴(kuò)展內(nèi)容：

宅基地的“前世今生”

這本《問答》告訴你

今年3月，為幫助廣大農(nóng)村宅基地工作者學(xué)習(xí)、掌握農(nóng)村宅基地相關(guān)法律和政策，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)指導(dǎo)司編印了《農(nóng)村宅基地管理法律政策問答》(下稱《政策問答》)，川觀新聞?dòng)浾吒鶕?jù)這份《政策問答》對(duì)其中的熱點(diǎn)問題進(jìn)行了梳理。

1、宅基地是什么?

宅基地制度的核心是維護(hù)農(nóng)村土地集體所有和保障農(nóng)民基本居住權(quán)利。根據(jù)《憲法》、《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地歸本集體成員集體所有。

我國現(xiàn)行農(nóng)村宅基地制度基本特征是：集體所有、成員使用，一戶一宅、限定面積，無償取得、長期占有，規(guī)劃管控、內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

2、什么是宅基地“三權(quán)分置”?

宅基地“三權(quán)分置”是指農(nóng)民集體擁有宅基地所有權(quán), 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員擁有宅基地使用權(quán)，符合條件的農(nóng)戶具有分配宅基地的資格。

3、我國宅基地制度如何演變?

新中國成立以來，農(nóng)村宅基地制度歷經(jīng)演變，以改革開放、物權(quán)法頒布、土地管理法修訂為標(biāo)志，分為四個(gè)階段。

第一階段是1949年至1978年，集體所有制逐步建立。

1954年《憲法》規(guī)定了農(nóng)民宅基地所有權(quán)。1962年《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》(即“人民公社六十條”)規(guī)定了宅基地歸生產(chǎn)隊(duì)所有，一律不準(zhǔn)出租和買賣。

第二階段是1978年至2007年，宅基地嚴(yán)格管理階段。

1982年2月，國務(wù)院發(fā)布《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》提出宅基地限額要求，并對(duì)特定城鎮(zhèn)居民取得宅基地的合法性作了規(guī)定。

1997年4月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理切實(shí)保護(hù)耕地的通知》，第一次以中央文件形式提出“一戶一宅”的要求。

1998年修訂的土地管理法，刪除了1986年土地管理法關(guān)于城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民使用集體土地建住宅的規(guī)定;規(guī)定了“一戶一宅、限定面積”，即“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”。

1999年5月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，首次禁止城市居民在農(nóng)村購置宅基地的行為。

第三階段是2007年至2018年，改革賦權(quán)擴(kuò)能階段。

2007年3月出臺(tái)的物權(quán)法，明確宅基地使用權(quán)為用益物權(quán)。

2014年12月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》，部署開展農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)。

2018年中央1號(hào)文件提出探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，標(biāo)志著宅基地制度改革探索進(jìn)入新階段。

第四階段是2019年以來，宅基地規(guī)范管理階段。

2019年8月，第十三屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議對(duì)《中華人民共和國土地管理法》進(jìn)行了第三次修正。新修正的土地管理法中，明確了一戶一宅、戶有所居的宅基地分配制度，統(tǒng)籌合理安排宅基地用地的村莊規(guī)劃編制制度;明確宅基地由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核批準(zhǔn)，可以依法自愿有償退出，鼓勵(lì)盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

4、農(nóng)村宅基地和農(nóng)民住房可以流轉(zhuǎn)嗎?

根據(jù)現(xiàn)行政策，除全國人大常委會(huì)授權(quán)開展農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)的地區(qū)外，其它地方農(nóng)村宅基地和農(nóng)房不能抵押。城鎮(zhèn)居民也不能在農(nóng)村購買宅基地。

5、什么才是正確盤活閑置宅基地的正確做法?

一是利用閑置住宅發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點(diǎn)的休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗(yàn)、創(chuàng)意辦公、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)。

二是利用閑置住宅發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、初加工、倉儲(chǔ)等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項(xiàng)目。

三是采取整理、復(fù)墾、復(fù)綠等方式，開展農(nóng)村閑置宅基地整治，依法依規(guī)利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等政策，為農(nóng)民建房、鄉(xiāng)村建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等提供土地等要素保障。

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