BIM模型后期，如何在物業(yè)管理中應用？

BIM(建筑信息模型)是一個可視程度非常高的一體化平臺，將BIM應用到物業(yè)管理工程應急處置、火災應急處置等服務環(huán)節(jié)，將大大改善物業(yè)管理效率和服務水平。

一、BIM的動態(tài)化

只有形成一個動態(tài)BIM環(huán)境，才能使BIM在運維上發(fā)揮作用。我們不是要一個動畫三維圖，而是要讓BIM中涵蓋動態(tài)化數(shù)據(jù)。

1. 全樓空調(diào)的管理

如對于一個復雜而龐大建筑的空調(diào)系統(tǒng)，我們要隨時了解它的運行狀態(tài)，利用BIM模型就非常直觀，對整體研究空調(diào)運行策略、氣流、水流、能源分布定義很大。對于使用VAV變風量空調(diào)系統(tǒng)及多冷源的計算機中心等項目來說，實用意義就更大。

我們可方便了解到冷機的運行，類型、臺數(shù)、板換數(shù)量、送出水溫、空調(diào)機(AHU)的風量、風溫及末端設備的送風溫濕度、房間溫度、濕度均勻性等幾十個參數(shù)，方便運行策略研究、節(jié)約能源。

同時對水泵啟停、閥門的開啟度、各管線的水溫、流量，可進行直觀的監(jiān)視。

2. 智能照明

現(xiàn)在大多數(shù)項目都具有智能照明功能，利用BIM模型可對現(xiàn)場管理，尤其是大堂、中庭、夜景、庭院的照明再現(xiàn)，為物業(yè)人員提供了直觀方便的手段。

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二、工程應急處置

1. 跑水應急處理實例

在我們管理的項目中，有一次市政自來水外管線破裂，水從未完全封堵的穿管進入樓內(nèi)地下層，盡管有的房間有漏水報警，但水勢較大，且從管線、電纜橋架、未作防水的地面向地下多層漏水。

雖然有CAD圖紙，但地下層結(jié)構(gòu)復雜，上下對應關(guān)系不直觀，從而要動用大量人力，對配電室電纜夾層、倉庫、輔助用房等進行逐一開門檢查。如果能將漏水報警與BIM模型相結(jié)合，我們就可在大屏上非常直觀的看到浸水的平面和三維圖像，從而制定搶救措施，減少損失。

2. 重要閥門位置的顯示

標準樓層水管及閥門的設計和安裝都有相應的規(guī)律，可方便找到水管開裂部位并關(guān)斷閥門。

但是在大堂、中庭等處，由于空間變化大，水管閥門在施工時常有存在哪方便就安裝在哪的現(xiàn)象。如某項目因極端冷天至使大門入口風幕水管冷裂，經(jīng)反復尋找閥門，最后在二層某個角落才找到。這里雖存在基礎管理的缺陷，但如有BIM模型顯示，閥門位置一目了然，處理會快很多。

3. 入戶管線的驗收

一個大項目市政有電力、光纖、自來水、中水、熱力、燃氣等幾十個進樓接口，在封堵不良且驗收不到位時，一旦外部有水(如市政自來水爆裂，雨水倒灌)，水就會進入樓內(nèi)。利用BIM模型可對地下層入口精準定位、驗收，方便封堵，質(zhì)量也可易于檢查，減少事故幾率。

三、火災應急處置水平的提高

對于火災應急處置恐怕是BIM模型可以成為最具優(yōu)勢的典型應用。

1. 消防電梯

按目前規(guī)范，普通電梯及消防電梯不能作為消防疏散用(其中消防梯僅可供消防隊員使用)。而有了BIM模型及BIM具有了前述的動態(tài)功能，就有可能使電梯在消防應急救援，尤其是超高層建筑消防救援中發(fā)揮重要作用。

要達到這一目的所需條件包括：

1)具有防火功能的電梯機房、有防火功能的轎廂、雙路電源(采用阻燃電纜)或更多如柴發(fā)或UPS(EPS)電源;

2)具有可靠的電梯監(jiān)控，含音頻、視頻、數(shù)據(jù)信號及電梯機房的視頻信號、煙感、溫感信號;

3)在電梯廳及電梯周邊房間具有煙感傳感器及視頻攝像頭;

4)可靠的無線對講系統(tǒng)(包括基站的防火、電源的保障等條件)或大型項目駐地消防隊專用對講系統(tǒng);

5)在中控室或應急指揮大廳、數(shù)據(jù)中心ECC大廳等處的大屏幕;

6)可靠的全樓廣播系統(tǒng);

7)電梯及環(huán)境狀態(tài)與BIM的聯(lián)動軟件。

當火災發(fā)生時，指揮人員可以在大屏前憑借對講系統(tǒng)或樓(全區(qū))廣播系統(tǒng)、消防專用電話系統(tǒng)，根據(jù)大屏顯示的起火點(此顯示需是現(xiàn)場視頻動畫后的圖示)、蔓延區(qū)及電梯的各種運行數(shù)據(jù)指揮消防救援專業(yè)人員(每部電梯由消防人員操作)，幫助群眾乘電梯疏散至首層或避難層。

哪些電梯可用，哪些電梯不可用，在BIM圖上可充分顯示，幫助決策。這一方案正與消防部門共同研究其可行性。

2. 疏散引導

對于大多數(shù)不具備乘梯疏散的情況，BIM模型同樣發(fā)揮著很大作用。憑借上述各種傳感器(包括卷簾門)及可靠的通訊系統(tǒng)，引導人員可指揮人們從正確的方向由步梯疏散，使火災搶險發(fā)生革命性的變革。

3. 疏散預習

另外，在大型的辦公室區(qū)域我們可為每個辦公人員的個人電腦安裝不同地址的3D疏散圖，標示出模擬的火源點，以及最短距離的通道、步梯疏散的路線，平時對辦公人員進行常規(guī)的訓練和預習。

四、在物業(yè)管理上的應用

1. 預留維修更換設備條件

利用BIM模型很容易模擬設備的搬運路線，我們要認真分析，對今后10年甚至20年需更換的大型設備，如：制冷機組、柴發(fā)、鍋爐等作出管道可拆裝、封堵、移位的預留條件。

2. 基于BIM的建筑數(shù)據(jù)統(tǒng)計

BIM模型中的建筑數(shù)據(jù)比傳統(tǒng)的CAD軟件要求更嚴、更準，利用這一點在物業(yè)管理中可對諸如：石材面積、地毯面積、地板面積、外窗(外玻)面積以及閥門、水泵、電機等大量材料和零配件進行精準的定位統(tǒng)計。尤其是對于那些十幾萬平米以上的大項目，如中國尊108層，單體43萬平米，意義就更大。結(jié)合物業(yè)行業(yè)中已較成熟的ERP管理，就可使我們的管理工作上一個臺階。

3. 大型清潔維修設備的模型

利用BIM模型可對較小空間中要使用大型清潔設備如蜘蛛車、液壓升降車等進行模擬，為采購提供依據(jù)。

4. BIM-ERP的連接

在物業(yè)管理企業(yè)中，ERP系統(tǒng)已開始廣泛應用，多種版本的軟件緊緊圍繞物業(yè)管理需求，系統(tǒng)內(nèi)容逐漸豐富，適用性逐漸落地。在應用中許多物管企業(yè)參與或改進了這一系統(tǒng)，因此使其越來越完善。我們認為，BIM模型要在物業(yè)運維方面發(fā)揮作用，延續(xù)生命，與物管ERP連接是最有效的方法。ERP的大量數(shù)據(jù)、統(tǒng)計方式、顯示界面都將使BIM應用更快成熟，因此在設計BIM應用時，就要提前預留與ERP的接口條件。

5. RFID卡和二維碼

在機電設備運維管理中，利用RFID卡(射頻卡)或二維碼作設備標簽已開始普及，我們開始試驗用RFID卡對隱蔽工程中的VAVBOX(變風量空調(diào)末端)、閥門等進行標簽。但因設備多、標簽數(shù)量大、電源需更換等問題，感覺比較麻煩。

現(xiàn)開始采用二維碼，在設備本體、基座、隱蔽設備附近(如通道墻面)貼附二維碼，感到很實用。用智能手機、平板電腦掃描二維碼可得到設備的相關(guān)信息及上下游系統(tǒng)構(gòu)成，也可將巡視資料通過WIFI(或3G、4G)送回后臺。

6. 去天花功能

房間分隔想改造、風道風口要移位、燈光電線要增加，可是有天花擋著，路由看不見，是否有安裝空間看不見，從檢修孔探進頭也被空調(diào)末端擋著，看不清，這時我們就想把天花拆了，看個究竟。

BIM模型的建立，解決了這個難題，在現(xiàn)場拿著平板電腦，調(diào)出房間圖紙，作去天花功能處理(涂層透明化)，這時整個天花從圖像中去掉，甚至連四壁墻的裝修也去掉，天花內(nèi)、裝修內(nèi)的設備、管線、電線一清二楚，為改造、檢修提供了極大方便。

7. 人員定位

在BIM模型中，在晚間對入室的保潔服務員、巡視保安人員及運維的技工進行定位，就可了解每個人的移動軌跡，這無疑對內(nèi)部可能發(fā)生的偷盜、泄密等事件起到監(jiān)視和威懾，從而提高敏感區(qū)域的安全性，使物業(yè)整體保衛(wèi)保密工作的水平進一步提高。

8. BIM模型與運維人員的培訓

BIM模型直觀、準確，各種機電設備、管線、風道、建筑布局一目了然，加上動態(tài)信息、人流、車流、設備運行參數(shù)，又以動畫方式演繹出來。這些信息正是我們培訓運維技工、安保人員以及各類服務人員的極好教材。因此，充分利用這些教材進行培訓，又成為BIM模型的重要應用內(nèi)容。

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