2019咨詢工程師《組織與管理》教材解讀：業(yè)主方管理模式

業(yè)主方管理模式：

(一)業(yè)主自行管理模式

優(yōu)點(diǎn)：

①充分保障業(yè)主方對(duì)工程項(xiàng)目的控制;

②隨時(shí)采取措施保障業(yè)主利益的最大化。

缺點(diǎn)：

①組織機(jī)構(gòu)龐大、建設(shè)管理費(fèi)用高;

②對(duì)于缺少連續(xù)性項(xiàng)目的業(yè)主而言，不利于管理經(jīng)驗(yàn)的積累。

(二)業(yè)主委托管理模式

1.項(xiàng)目管理(Project Management，PM)服務(wù)模式項(xiàng)目管理服務(wù)是指從事工程項(xiàng)目管理的企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定，代表業(yè)主對(duì)工程項(xiàng)目的組織實(shí)施進(jìn)行全過(guò)程或若干階段的管理和服務(wù)。

項(xiàng)目管理企業(yè)不直接與該工程項(xiàng)目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計(jì)、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同。項(xiàng)目管理企業(yè)一般應(yīng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任。

該模式由項(xiàng)目管理企業(yè)代替業(yè)主進(jìn)行管理與協(xié)調(diào)。

優(yōu)點(diǎn)：①充分發(fā)揮項(xiàng)目經(jīng)理的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)，且管理思路前后統(tǒng)一;②當(dāng)業(yè)主同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目時(shí)，可以避免本單位項(xiàng)目管理人員經(jīng)驗(yàn)不足的缺陷，有效避免失誤和損失;③業(yè)主可以比較方便地提出必要的設(shè)計(jì)和施工方面的變更。

缺點(diǎn)：①增加了業(yè)主的額外費(fèi)用;②不利于提高溝通質(zhì)量;③項(xiàng)目管理單位的職責(zé)不易明確。適用范圍：主要用于大型項(xiàng)目或復(fù)雜項(xiàng)目，特別適用于業(yè)主管理能力不強(qiáng)的項(xiàng)目。

2.項(xiàng)目管理承包(Project Management Contracting，PMC)模式

PMC 模式是指由業(yè)主通過(guò)招標(biāo)方式聘請(qǐng)項(xiàng)目管理承包商，作為業(yè)主代表或業(yè)主的延伸，對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程進(jìn)行集成化管理。該模式下，PMC 承包商需與業(yè)主簽訂合同，并與業(yè)主聘用的咨詢單位、專(zhuān)業(yè)咨詢顧問(wèn)密切合作，對(duì)工程進(jìn)行計(jì)劃、管理、協(xié)調(diào)和控制。業(yè)主一般不與施工單位和材料、設(shè)備供應(yīng)商簽訂合同，但對(duì)某些專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的工程內(nèi)

容和工程專(zhuān)用材料、設(shè)備，業(yè)主可直接與施工單位和材料、設(shè)備供應(yīng)商簽訂合同。業(yè)主與 PMC 承包商所簽訂的合同既包括管理服務(wù)的內(nèi)容，也包括工程施工承包的內(nèi)容。

優(yōu)點(diǎn)：①充分發(fā)揮管理承包商在項(xiàng)目管理方面的專(zhuān)業(yè)技能;②統(tǒng)一協(xié)調(diào)和管理項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與施工，以減少矛盾;③有利于減少設(shè)計(jì)變更;④業(yè)主與管理承包商的合同關(guān)系簡(jiǎn)單;⑤縮短項(xiàng)目工期。

缺點(diǎn)：①由于業(yè)主與施工承包商沒(méi)有合同關(guān)系，控制施工難度較大;②業(yè)主對(duì)工程費(fèi)用也不能直接控制，存在很大風(fēng)險(xiǎn)。

3.代理型 CM(“Agency”CM)模式

CM(Construction Management)模式又稱階段發(fā)包方式或快速軌道方式。

特點(diǎn)：由業(yè)主委托的 CM 方式項(xiàng)目負(fù)責(zé)人(Construction Manager，以下簡(jiǎn)稱 CM 經(jīng)理)與設(shè)計(jì)單位、咨詢工程師組成一個(gè)聯(lián)合小組，共同負(fù)責(zé)組織和管理工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工。

CM 模式的優(yōu)點(diǎn)：

①縮短工程項(xiàng)目從規(guī)劃、設(shè)計(jì)到竣工的周期;

②節(jié)約投資，減少投資風(fēng)險(xiǎn)，較早地取得收益;

③預(yù)先考慮施工因素，以改進(jìn)設(shè)計(jì)的可施工性;

④可運(yùn)用價(jià)值工程改進(jìn)設(shè)計(jì)，以節(jié)省投資;

⑤進(jìn)行分項(xiàng)設(shè)計(jì)，分項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，并及時(shí)施工，因而設(shè)計(jì)變更較少。

CM 模式的缺點(diǎn)：可能導(dǎo)致承包費(fèi)用較高，因而要做好分析比較，研究項(xiàng)目分項(xiàng)的多少，充分發(fā)揮專(zhuān)業(yè)分包商的專(zhuān)長(zhǎng)。

CM 模式可分為代理型和風(fēng)險(xiǎn)型兩種。了解代理型 CM 模式的特點(diǎn)。

CM 經(jīng)理按照項(xiàng)目規(guī)模、服務(wù)范圍和時(shí)間長(zhǎng)短收取服務(wù)費(fèi)，一般采用固定酬金加管理費(fèi)(成本補(bǔ)償合同)。

業(yè)主在各施工階段和承包商簽訂工程施工合同，可以有完善的管理與技術(shù)支持。但是在明確整個(gè)項(xiàng)目的成本之前，投入較大;索賠與變更的費(fèi)用可能較高，業(yè)主方投資風(fēng)險(xiǎn)很大。

由于分階段招標(biāo)，CM 經(jīng)理不可能對(duì)進(jìn)度和成本作出保證。

4.“代建制”模式

“代建制”是指投資方經(jīng)過(guò)規(guī)定的程序，委托或聘用具有相應(yīng)資質(zhì)的工程管理公司或具備相應(yīng)工程管理能力的其他企業(yè)，代理投資人或建設(shè)單位組織和管理項(xiàng)目建設(shè)的模式。

“代建制”除項(xiàng)目管理的內(nèi)容外，還包括項(xiàng)目策劃，報(bào)批，辦理規(guī)劃、土地、環(huán)評(píng)、消防、市政、人防、綠化、開(kāi)工等手續(xù)，采購(gòu)施工承包商和監(jiān)理服務(wù)單位等內(nèi)容。

(1)“委托代理合同”模式。由“項(xiàng)目法人”(或“項(xiàng)目業(yè)主”)采用招標(biāo)投標(biāo)方式選定一個(gè)工程管理單位作為“代建單位”，與“代建單位”(受托方)簽訂“代建合同”。由代建單位代行項(xiàng)目業(yè)主的職能，依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，辦理有關(guān)審批手續(xù)，自主選擇工程服務(wù)商和承包商。項(xiàng)目建成后協(xié)助委托人組織項(xiàng)目的驗(yàn)收。

(2)以常設(shè)性事業(yè)單位為主，實(shí)行相對(duì)集中的專(zhuān)業(yè)化管理。即成立政府投資項(xiàng)目建設(shè)管理機(jī)構(gòu)，全權(quán)負(fù)責(zé)公益性項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施，建成后移交使用單位。

從工程項(xiàng)目的代建范圍來(lái)劃分，“代建制”的實(shí)施方式分為全過(guò)程代建和兩階段代建。

(1)全過(guò)程代建。即委托單位根據(jù)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)，面向社會(huì)招標(biāo)選擇代建單位，由代建單位根據(jù)批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)，從項(xiàng)目的可研報(bào)告開(kāi)始介入，負(fù)責(zé)可研報(bào)告、初步設(shè)計(jì)、建設(shè)實(shí)施乃至于竣工驗(yàn)收的管理。

(2)兩階段代建。即將建設(shè)項(xiàng)目分為項(xiàng)目前期工作階段代建和項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段代建。1)前期代建。由投資人直接委托或招標(biāo)選擇前期代理單位，協(xié)助編制可行性研究報(bào)告，負(fù)責(zé)組織可研報(bào)告的評(píng)估，完成項(xiàng)目報(bào)批手續(xù)，通過(guò)招標(biāo)選定設(shè)計(jì)單位，辦理并取得規(guī)劃許可證和土地使用證，協(xié)助完成土地使用拆遷工作。

2)工程代建。授權(quán)代建人辦理開(kāi)工申請(qǐng)報(bào)告，辦理并取得施工許可證，通過(guò)招標(biāo)選定施工單位，組織管理協(xié)調(diào)工程的施工建設(shè)，履行工程如期竣工驗(yàn)收和交付使用的職責(zé)，負(fù)責(zé)保障工程項(xiàng)目在保修期內(nèi)的正常使用。

5.設(shè)計(jì)——管理(Design—Management)模式設(shè)計(jì)——管理模式通常是指由同一單位向業(yè)主提供設(shè)計(jì)和施工管理服務(wù)的項(xiàng)目管理方式。業(yè)主與設(shè)計(jì)——管理公司和施工總承包商分別簽訂合同，由設(shè)計(jì)——管理公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)并對(duì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)行管理。該模式通常以設(shè)計(jì)單位為主，可對(duì)總承包商或分包商采用階段發(fā)包方式，從而加快工程進(jìn)度。

優(yōu)點(diǎn)：設(shè)計(jì)能力相對(duì)較強(qiáng)，能充分發(fā)揮其在設(shè)計(jì)方面的長(zhǎng)項(xiàng)。缺點(diǎn)：施工管理能力較差，因此無(wú)法有效管理施工承包商。