初級會計職稱《經(jīng)濟法》難點：土地增值稅

　第五章、其他相關稅收法律制度

　　七、土地增值稅(難點)

　　1、土地增值稅的特點：在房地產(chǎn)轉讓環(huán)節(jié)征收;以房地產(chǎn)轉讓實現(xiàn)的增值額為計稅依據(jù);征稅面比較廣;采用扣除法或評估法計算增值額;實行超率累進稅率。P202

　　2、土地增值稅的征稅范圍：

　　①土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，對出讓國有土地的行為不征稅;

　?、谕恋卦鲋刀惣葘D讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其附著物產(chǎn)權的行為征稅。

　　③土地增值稅只對有償轉讓的房地產(chǎn)征稅。

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅。單位與單位之間，征收;單位與個人之間，征收;個人與個人之間，不征收。P203-205

　　4、房地開發(fā)費用：財務費用中的利息支出(能分攤，5%;不能分攤，10%)

　?、僭试S扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%;

　?、谠试S扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%

　　5、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。P208-209

　　6、土地增值稅的計算公式：

　　①增值額未超過扣除項目金額50%：土地增值稅應納稅額=增值額×30%;

　?、谠鲋殿~超過扣除項目金額50%，未超過100%：土地增值稅應納稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%;

　?、墼鲋殿~超過扣除項目金額100%，未超過200%：土地增值稅應納稅額=增值稅×50%-扣除項目金額×15%;

　　④增值額超過扣除項目金額200%：土地增值稅應納稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%。P210-211

　　7、土地增值稅稅收減免：

　　①納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應按全部增值額繳納土地增值稅;

　?、谝驀医ㄔO需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅;

　?、燮笫聵I(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%，免征土地增值稅;

　?、軐用駛€人轉讓住房一律免征土地增值稅。P212-213

　　8、土地增值稅納稅申報程序、納稅清算、納稅地點

　　①納稅人應在轉讓房地產(chǎn)合同簽訂后7天內，到稅務機關繳納土地增值稅;

　?、谕恋卦鲋刀惖那逅銞l件：符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;直接轉讓土地使用權的。

　　③土地增值稅的核定征收：未設置賬簿的;拒不提供納稅資料;查賬;逾期仍不清算的;計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由。

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