2012年《中級(jí)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)》考點(diǎn)：房地產(chǎn)用途的轉(zhuǎn)換

　　1.成本模式下用途轉(zhuǎn)換

　　(1)自用轉(zhuǎn)為出租

　?、僮杂梅康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

　　企業(yè)購(gòu)入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購(gòu)的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，自租賃期開(kāi)始日或用于資本增值之日開(kāi)始，才能從固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

　　企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。(簡(jiǎn)寫(xiě)為賬面價(jià)值――賬面價(jià)值)

　　【例8】甲公司將自用的一棟辦公樓從2010年1月1日起出租給乙公司，租期3年。租賃期開(kāi)始日，該辦公樓的原價(jià)為2000萬(wàn)元，已提折舊500萬(wàn)元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備。甲公司在2010年1月1日將自用轉(zhuǎn)為出租的賬務(wù)處理如下：

　　借:投資性房地產(chǎn) 2000

　　累計(jì)折舊 500

　　貸:固定資產(chǎn) 2000

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 500

　?、谧鳛榇尕浀姆康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)為出租

　　企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目，按其賬面余額，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等科目。即將存貨的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。

　　【例9】甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2010年7月1日將已開(kāi)發(fā)完成的商品房(寫(xiě)字樓)出租給乙企業(yè)，租期2年。該寫(xiě)字樓的賬面余額為8000萬(wàn)元，則2010年7月1日甲公司賬務(wù)處理如下：

　　借：投資性房地產(chǎn) 8000

　　貸:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(庫(kù)存商品) 8000

　　(2)出租轉(zhuǎn)為自用

　　企業(yè)將原本用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，在采用成本模式下，應(yīng)將投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)的賬面價(jià)值。(簡(jiǎn)寫(xiě)為賬面價(jià)值――賬面價(jià)值)

　　【例10】2010年10月31日，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，開(kāi)始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，在收回日該投資性房地產(chǎn)的賬面原價(jià)1000萬(wàn)元，已計(jì)提累計(jì)折舊800萬(wàn)元。轉(zhuǎn)換日的賬務(wù)處理是：

　　借:固定資產(chǎn) 1000

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 800

　　貸：投資性房地產(chǎn) 1000

　　累計(jì)折舊 800

　　2.公允價(jià)值模式下用途轉(zhuǎn)換

　　(1)自用轉(zhuǎn)為出租

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)的商品房出租或企業(yè)將自用的建筑物、土地使用權(quán)出租，應(yīng)按轉(zhuǎn)換日的資產(chǎn)的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額，如果公允價(jià)值大于賬面價(jià)值，其差額計(jì)入“資本公積――其他資本公積”;如果公允價(jià)值小于賬面價(jià)值，其差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。這樣處理的目的，是為了防范企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)換用途來(lái)調(diào)增利潤(rùn)。(簡(jiǎn)寫(xiě)為賬面價(jià)值――公允價(jià)值)

　　【例11】甲公司將自用的一棟辦公樓從2010年1月1日起出租給乙公司，租期3年。租賃期開(kāi)始日，該辦公樓的原價(jià)為2000萬(wàn)元，已提折舊500萬(wàn)元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備，賬面價(jià)值為1500萬(wàn)元;其公允價(jià)值為1800萬(wàn)元。在采用公允價(jià)值模式下，甲公司在2010年1月1日將自用轉(zhuǎn)為出租的賬務(wù)處理如下：

　　借:投資性房地――成本 1800(公允價(jià)值)

　　累計(jì)折舊 500

　　貸:固定資產(chǎn) 2000

　　資本公積――其他資本公積 300

　　如果轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值為1400萬(wàn)元，則賬務(wù)處理：

　　借:投資性房地――成本 1400(公允價(jià)值)

　　累計(jì)折舊 500

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益 100

　　貸:固定資產(chǎn) 2000

　　【2008年試題】企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換日其公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額，應(yīng)確認(rèn)為( )。

　　A.資本公積 　　B.營(yíng)業(yè)外收入　　C.其他業(yè)務(wù)收入　　D.公允價(jià)值變動(dòng)損益

　　【答案】A

　　【解析】作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，差額貸記“資本公積――其他資本公積”。

　　(2)出租轉(zhuǎn)為自用

　　企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)。(簡(jiǎn)寫(xiě)為賬面價(jià)值――公允價(jià)值)

　　【例 12】2010年5月30日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫(xiě)字樓收回，作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。轉(zhuǎn)換日，該寫(xiě)字樓的公允價(jià)值為2000萬(wàn)元，該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為1800萬(wàn)元，其中：成本為1500萬(wàn)元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值300萬(wàn)元。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下:

　　借:固定資產(chǎn) 2000(公允價(jià)值)

　　貸:投資性房地產(chǎn)――成本 1500

　　――公允價(jià)值變動(dòng) 300

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益 200

　　【2007年試題】下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)核算的表述中，正確的是( )。

　　A. 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不需要確認(rèn)減值損失

　　B. 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)可轉(zhuǎn)換為成本模式計(jì)量

　　C. 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值的變動(dòng)金額應(yīng)計(jì)入資本公積

　　D. 采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，符合條件時(shí)可轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量

　　【答案】D

　　【解析】采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定，計(jì)提投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備，所以A項(xiàng)不正確;已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式，所以B項(xiàng)不正確;采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值的變動(dòng)金額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，所以C項(xiàng)不正確。

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