初級(jí)經(jīng)濟(jì)法:第六章土地增值稅復(fù)習(xí)資料二

　　《初級(jí)經(jīng)濟(jì)法》第六章 財(cái)產(chǎn)、行為和資源稅法律制度本章內(nèi)容較多，考點(diǎn)比較零散，考試題型主要集中在客觀題。本節(jié)內(nèi)容：第八節(jié)土地增值稅法律制度主要土地增值稅的稅率及應(yīng)納稅額的計(jì)算等，還有相應(yīng)的習(xí)題解析以便大家更好的理解。環(huán)球網(wǎng)校為廣大學(xué)員提供，希望有助于您備戰(zhàn)將至的09年會(huì)計(jì)職稱考試，并?？荚図樌?

　　四、土地增值稅的稅率及應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，計(jì)算時(shí)一般采用速算扣除法，其計(jì)算過(guò)程分為5個(gè)步驟：

　　(1)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入(貨幣收入、實(shí)物收入)

　　(2)計(jì)算扣除項(xiàng)目

　　①取得土地使用權(quán)支付的金額

　?、陂_發(fā)土地的成本、費(fèi)用

　　③新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格

　?、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　【解釋】與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。

　　(3)計(jì)算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目

　　(4)計(jì)算增值額÷扣除項(xiàng)目的比率

　　(5)計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額

　　【例題】根據(jù)稅收法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，屬于超率累進(jìn)稅率的是(　)。(2007年)

　　A、資源稅

　　B、城鎮(zhèn)土地使用稅

　　C、車輛購(gòu)置稅

　　D、土地增值稅

　　【答案】D

　　【解析】本題考核超率累進(jìn)稅率的范圍。我國(guó)土地增值稅適用超率累進(jìn)稅率的計(jì)算方法。

　　【例P230】某公司2004年轉(zhuǎn)讓一處舊房地產(chǎn)取得收入1600萬(wàn)元，該公司取得土地使用權(quán)所支付的金額為200萬(wàn)元，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的房屋的評(píng)估價(jià)格為800萬(wàn)元，該公司支付給房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估費(fèi)20萬(wàn)元，支付給中介人賣房中介費(fèi)l0萬(wàn)元，繳納的與轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)有關(guān)的稅金l0萬(wàn)元。計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。

　　【解析】

　　方法一：

　　(1)計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，公司轉(zhuǎn)讓該舊房地產(chǎn)允許扣除的項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房屋的評(píng)估價(jià)格、支付給房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估費(fèi)、繳納的與轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，支付給中介人的賣房中介費(fèi)不允許扣除?？鄢?xiàng)目金額=200+800+20+10=1030(萬(wàn)元)

　　(2)計(jì)算增值額，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，減去扣除項(xiàng)目金額后的余額。

　　增值額=1600-1030=570(萬(wàn)元)

　　(3)計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的百分比。

　　570÷1030=55.3%，說(shuō)明增值額超過(guò)了扣除項(xiàng)目金額的50%，但未超過(guò)100%。

　　(4)分別計(jì)算各級(jí)次土地增值稅稅額，即按照規(guī)定的四級(jí)超率累進(jìn)稅率，以增值額中屬于每一稅率級(jí)別部分的金額，乘以該級(jí)的稅率。

　?、僭鲋殿~未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，適用30%的稅率。

　　這部分的增值額=515×30%=154.5(萬(wàn)元)

　?、谠鲋殿~超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，適用40%的稅率。

　　這部分的增值額=(570-515)×40%=22(萬(wàn)元)

　　(5)計(jì)算應(yīng)納稅總額，即將各級(jí)次土地增值稅稅額相加之和。

　　公司應(yīng)納土地增值稅總額=154.5+22=176.5(萬(wàn)元)

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　　2008年初級(jí)會(huì)計(jì)職稱真題：經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)

　　方法二：

　　(1)、(2)、(3)計(jì)算步驟及方法同方法一中的(1)、(2)、(3)。

　　(4)根據(jù)速算扣除法，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的，計(jì)算公式為：

　　土地增值稅稅額=增值額×40%一扣除項(xiàng)目金額×5%

　　代入本題相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算：

　　公司應(yīng)納土地增值稅稅額=570×40%一l030×5%=176.5(萬(wàn)元)

　　【例P231】某房地產(chǎn)公司2004年11月發(fā)生如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：

　　(1)簽訂一份寫字樓銷售合同，合同規(guī)定以預(yù)收貨款方式結(jié)算。本月收到全部預(yù)收款，共計(jì)l8000萬(wàn)元，該寫字樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核可以扣除的項(xiàng)目為：開發(fā)成本5000萬(wàn)元;繳納的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)3000萬(wàn)元;利息支出150萬(wàn)元;相關(guān)稅金990萬(wàn)元;其他費(fèi)用800萬(wàn)元;加計(jì)扣除額為1600萬(wàn)元。

　　(2)采用直接收款方式銷售現(xiàn)房，取得價(jià)款收入200萬(wàn)元;以預(yù)收款方式銷售商品房，合同規(guī)定的價(jià)款為500萬(wàn)元，當(dāng)月取得預(yù)收款l00萬(wàn)元。(此兩項(xiàng)業(yè)務(wù)不考慮土地增值稅)

　　(3)將空置商品房出租取得租金收入20萬(wàn)元。

　　已知土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額來(lái)超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

　　要求：計(jì)算該公司銷售該寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。

　　【解析】

　　(1)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=5000+3 000+150+990+800+1600=11540(萬(wàn)元)

　　(2)銷售寫字樓增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項(xiàng)目=18000―11540=6460(萬(wàn)元)(3)計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的百分比：

　　增值額與扣除項(xiàng)目比率=6460÷11540=55.98%

　　說(shuō)明增值額超過(guò)了扣除項(xiàng)目金額的50%，但未超過(guò)l00%。

　　(4)該公司銷售寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅稅額：

　　稅法規(guī)定，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

　　該公司應(yīng)繳納的土地增值稅稅額=11540×50%×30%+(6460-11540×50%)×40%

　　=1731+276

　　=2007(萬(wàn)元)

　　五.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

　　土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地(房地產(chǎn)的坐落地)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

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