2006年中級《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識與實(shí)務(wù)》試題

　　一、單項(xiàng)選擇題（共60題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個最符合題意） 
　　1.用益物權(quán)是指以支配標(biāo)的物的（?。閮?nèi)容的物權(quán)。
　　A．使用價值
　　B．抵押價值
　　C．交換價值
　　D．生產(chǎn)價值 　
　　2．某宗土地的所有權(quán)人為甲，使用權(quán)人為乙，則（?。?。
　　A．甲擁有該宗土地的對世權(quán)，乙較甲優(yōu)先使用該土地
　　B．乙擁有該宗土地的對世權(quán)，甲較乙優(yōu)先使用該土地
　　C．乙擁有該宗土地的對世權(quán)，乙較甲優(yōu)先使用該土地
　　D．甲擁有該宗土地的對世權(quán)，甲較乙優(yōu)先使用該土地 　
　　3．下列關(guān)于集體土地的說法中，正確的是（　）。
　　A．集體土地的所有權(quán)是不完整的，追索權(quán)受時效的限制
　　B．集體土地的所有權(quán)是不完整的，但追索權(quán)不受時效的限制
　　C．集體土地的所有權(quán)是完整的，但追索權(quán)受時效的限制
　　D．集體土地的所有權(quán)是完整的，追索權(quán)不受時效的限制
　　4．因土地租賃活動而產(chǎn)生的承租人的使用權(quán)屬于（　）。
　　A．擔(dān)保物權(quán)
　　B．用益物權(quán)
　　C．對世權(quán)
　　D．債權(quán)
　　5．在建筑物區(qū)分所有權(quán)中，處于主導(dǎo)地位的是（?。?。
　　A．共用部分的持份權(quán)
　　B．成員權(quán)
　　C．專有部分的所有權(quán)
　　D．共有部分的使用權(quán)
　　6．在同一塊土地上連續(xù)追加投資，由于每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租是（?。?
　　A．級差地租I
　　B．級差地租Ⅱ
　　C．絕對地租
　　D．壟斷地租
　　7．杜能在《孤立國》一書中提出六種耕作制度，每種耕作制度構(gòu)成一個區(qū)域，即“杜能圈”。其中第三圈是（?。?。
　　A．自由農(nóng)作區(qū)
　　B．谷物輪作區(qū)
　　C．林業(yè)區(qū)
　　D．放牧區(qū)
　　8．韋伯認(rèn)為，社會集聚是（　）。
　　A．特殊集中因素
　　B．一般集中因素
　　C．固定的外在因素
　　D．固定的內(nèi)在因素
　　9．當(dāng)某物業(yè)的價格為1000元／平方米時，需求量為100萬平方米；價格為1300元／平方米時，需求量為70萬平方米。該物業(yè)的需求價格彈性為（?。?。
　　A．1．3
　　B．1．0
　　C．0．7
　　D．0．1
　　10．在出讓土地使用權(quán)年限為50年的土地上，不允許的單體建設(shè)項(xiàng)目是（　）。
　　A．公寓
　　B．寫字樓
　　C．工業(yè)廠房
　　D．酒店
　　11．下列關(guān)于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的說法中，錯誤的是（?。?。
　　A．土地使用權(quán)出讓是一種國家壟斷行為
　　B．土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度基于所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則
　　C．城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的所有土地都可以直接出讓
　　D．土地使用權(quán)出讓年限屆滿前一年，土地使用者可以申請續(xù)期
　　12．土地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容中一般不包括（?。?。
　　A．建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件
　　B．建設(shè)密度和高度控制指標(biāo)
　　C．開發(fā)進(jìn)度和分期投資額度
　　D．工程完工期限
　　13．A公司將M地塊的使用權(quán)抵押給B公司，于7月1日簽訂抵押合同，并于次日辦理了公證，7月9日完成抵押登記，則抵押合同生效的時間為（?。?。
　　A．7月1日
　　B．7月2日
　　C．7月9日
　　D．7月10日
　　14．下列以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的情況中，政府可以無償收回土地使用權(quán)的是（?。?
　　A．出讓合同約定2002年6月30日動工開發(fā)，中間曾受到“非典”的影響，規(guī)劃部門審批工作在一段時間內(nèi)暫停，導(dǎo)致前期工作延誤，到2004年6月30日仍未動工
　　B．城市總體規(guī)劃變更，使得項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā)
　　C．開發(fā)商要求提高項(xiàng)目容積率，規(guī)劃部門不批準(zhǔn)，導(dǎo)致超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā)
　　D．因發(fā)生自然災(zāi)害，地塊的地質(zhì)條件發(fā)生重大變化，導(dǎo)致超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿兩年未動工開發(fā)
　　15．下列關(guān)于土地使用權(quán)協(xié)議出讓的說法中，不正確的是（　）。
　　A．協(xié)議出讓最低價由市、縣人民政府土地管理部門編制，并經(jīng)過同級人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行
　　B．協(xié)議出讓價格不得低于協(xié)議出讓最低價
　　C．協(xié)議出讓價格不得低于協(xié)議出讓底價
　　D．協(xié)議出讓底價不得低于協(xié)議出讓最低價
　　16．下列關(guān)于土地使用權(quán)拍賣出讓的說法中，正確的是（?。?。
　　A．拍賣出讓須設(shè)定底價，且應(yīng)該在拍賣前宣布
　　B．若競買者不足兩人，應(yīng)當(dāng)中止拍賣
　　C．競買人的最高應(yīng)價未達(dá)到底價時，出讓人與出價最高的競買人協(xié)商確定是否成交
　　D．拍賣主持人在拍賣中，應(yīng)當(dāng)始終以拍賣開始前宣布的增加幅度增加報(bào)價
　　17．M公司取得了某成片土地的土地使用權(quán)，并按合同約定進(jìn)行成片土地開發(fā)，若M公司要轉(zhuǎn)讓該土地的土地使用權(quán)，應(yīng)滿足的條件是（?。?。
　　A．取得土地使用權(quán)兩年以后
　　B．完成開發(fā)投資總額的25％以上（不含土地使用權(quán)出讓金）
　　C．完成開發(fā)投資總額的25％以上（含土地使用權(quán)出讓金）
　　D．形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件
　　18．下列劃撥土地中，國家不能無償收回的是（?。?
　　A．土地使用者遷移而停止使用的土地
　　B．土地使用者破產(chǎn)而停止使用的土地
　　C．未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)一年未使用的土地
　　D．核準(zhǔn)報(bào)廢的礦場土地
　　19．在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，對市場供求關(guān)系和價格（租金）水平的精確把握，是（?。┑幕A(chǔ)。
　　A．產(chǎn)品分析
　　B．收入水平分析
　　C．財(cái)務(wù)分析
　　D．喜好分析
　　20．市場價格和租金水平是市場（?。┑闹苯颖憩F(xiàn)。
　　A．需求關(guān)系
　　B．買賣關(guān)系
　　C．供求關(guān)系
　　D．租售關(guān)系

　　21．住宅市場調(diào)研中購買力分析的目的是確定（?。?。
　　A．住宅價格水平的高低
　　B．消費(fèi)者的收入水平與住宅價格之間的關(guān)系
　　C．消費(fèi)者收入水平的高低
　　D．消費(fèi)者家庭結(jié)構(gòu)的差異
　　22．在房地產(chǎn)市場現(xiàn)場調(diào)研中，主要運(yùn)用描述性統(tǒng)計(jì)和（?。﹣矸治鰯?shù)據(jù)。
　　A．?dāng)?shù)理組合
　　B．線性分析
　　C．統(tǒng)計(jì)推斷
　　D．系統(tǒng)歸納
　　23．商業(yè)用房市場調(diào)研中，競爭分析的間接層次是指（?。?。
　　A．本區(qū)域與其他區(qū)域的商業(yè)用房之間的競爭
　　B．本區(qū)域內(nèi)不同檔次商業(yè)用房之間的競爭
　　C．本區(qū)域內(nèi)不同經(jīng)營業(yè)務(wù)方向的商業(yè)用房之間的競爭
　　D．本區(qū)域內(nèi)經(jīng)營商品和勞務(wù)的經(jīng)營者之間的競爭
　　24．當(dāng)某一區(qū)域的房地產(chǎn)市場吸納速度高時，意味著（?。?
　　A．供不應(yīng)求
　　B．潛在需求不足
　　C．供求均衡
　　D．有效需求不足
　　25．采用比較法估價時，要求選取的可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與（?。┙咏?。
　　A．估價時點(diǎn)
　　B．委托估價日期
　　C．實(shí)地查勘日期
　　D．估價作業(yè)日期
　　26．某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價格的6％和2％。某宗房地產(chǎn)的成交價格為3000元／平方米，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（?。┰椒矫?。
　　A．2830．19
　　B．2941．18
　　C．3061．22
　　D．3191．49
　　27．某宗房地產(chǎn)2006年3月的價格為3000元／平方米。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2006年4月至7月的價格指數(shù)分別為103．0，105．0，108．0，105．0（均以上個月為100），則將該價格調(diào)整到2006年7月的價格為（?。┰椒矫?。
　　A．3058．3
　　B．3150．0
　　C．3240．0
　　D．3679．3
　　28．建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命的關(guān)系為（?。?。
　　A．經(jīng)濟(jì)壽命≤自然壽命
　　B．經(jīng)濟(jì)壽命≥自然壽命
　　C．經(jīng)濟(jì)壽命=自然壽命
　　D．經(jīng)濟(jì)壽命>自然壽命
　　29．經(jīng)實(shí)地勘察，某建筑物的有效經(jīng)過年數(shù)估計(jì)為20年，無殘值。該類建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年。該建筑物的成新率為（?。?。
　　A．40％
　　B．50％
　　C．60％
　　D．67％
　　30．某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)其未來年凈收益為l00萬元，收益年限為35年，資本化率為10％。該宗房地產(chǎn)的價值為（?。┤f元。
　　A．964．4
　　B．977．9
　　C．1000．0
　　D．3500．0
　　31．假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是（?。┑臅r間。
　　A．土地開始開發(fā)
　　B．房屋開始施工
　　C．開始租售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)
　　D．取得估價對象
　　32．某人擁有一套住房，若出租，則年租賃凈收入為2萬元。若其擬出售此住房，并要求年收益率為12％時，假設(shè)收益年期無限，則此住房的凈銷售收入應(yīng)為（　）萬元。
　　A．14．58
　　B．15．43
　　C．16．67
　　D．17．32
　　33．采用內(nèi)部收益率作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資評估的指標(biāo)，其主要優(yōu)點(diǎn)是（?。?
　　A．考慮了基準(zhǔn)收益率
　　B．能顯示投資回收期的長短
　　C．能在一定程度上反映投資效率高低
　　D．計(jì)算過程簡單
　　34．某人用80萬元購買一套已使用了20年的住房，該住房的耐用年限為70年，當(dāng)基準(zhǔn)收益率為l0％時，假設(shè)殘值為零，則每年平均住房費(fèi)用為（?。┤f元。
　　A．5．34
　　B．6．45
　　C．7．26
　　D．8．O7
　　35．某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目每年的現(xiàn)金流量如下表所示，若基準(zhǔn)收益率為10%，則該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為（　）。
單位：萬元
年份　0　1　2　3　4　5　
現(xiàn)金流入　　　300　300　300　300　300　
現(xiàn)金流出　800　50　50　50　50　50　

　　A.-7.5
　　B．66.3
　　C．147.7
　　D．225.0
　　36．現(xiàn)有兩個互斥方案可供某房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)選擇，各方案的初期投資及凈收益見下表，其壽命均為5年，不計(jì)殘值。若基準(zhǔn)收益率為12%.則用差額法計(jì)算的NPV（乙-甲）（　）。
單位：萬元
投資方案　初期投資　凈收益　
甲　2000　700　
乙　4000　1200　

　　A.大于100萬元
　　B．等于零
　　C．小于零
　　D．等于100萬元
　　37．某房地產(chǎn)公司開發(fā)6000平方米的商業(yè)用房供出租用，總開發(fā)費(fèi)用為3000萬元，毛租金為100元/平方米?月，出租費(fèi)用為毛租金收入的20%.假設(shè)該類項(xiàng)目的投資收益率為15%，收益年期無限，則該項(xiàng)目的投資利潤率為（?。?。
　　A.28.0%
　　B．30.2%
　　C．32.4%
　　D．36.7%
　　38．某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一住宅小區(qū)，已知該項(xiàng)目的固定成本費(fèi)用為4000萬元，住宅平均售價為5000元/平方米，單位產(chǎn)品可變成本為3000元/平方米。該公司計(jì)劃獲利300萬元，則需開發(fā)的面積為（　）平方米。
　　A.14 300
　　B．16 000
　　C．20 000
　　D．21 500
　　39．對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險分析時，通常認(rèn)為房地產(chǎn)投資者所獲取的收益（?。?。
　　A．隨安全度增加而增加
　　B．隨安全度增加而減小
　　C．隨安全度減少而減少
　　D．不受安全度影響

　　40．在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌措階段，投資的主要風(fēng)險是（?。?
　　A．資本結(jié)構(gòu)的變化對未來收益產(chǎn)生影響
　　B．市場研究與項(xiàng)目評估分析和預(yù)測的準(zhǔn)確性
　　C．承包商對項(xiàng)目控制與管理能力
　　D．通貨膨脹及不可預(yù)料事件的發(fā)生
　　41．房地產(chǎn)投資者所擁有的房地產(chǎn)商品因難以售出而拋售，由此造成的風(fēng)險稱為 （?。?
　　A．經(jīng)營風(fēng)險
　　B．業(yè)務(wù)風(fēng)險
　　C．財(cái)務(wù)風(fēng)險
　　D．流動性風(fēng)險
　　42．采用分期付款出售房地產(chǎn)商品，客戶不能按約定償付款項(xiàng)造成的風(fēng)險稱為（?。?
　　A．經(jīng)營風(fēng)險
　　B．信用風(fēng)險
　　C．財(cái)務(wù)風(fēng)險
　　D．業(yè)務(wù)風(fēng)險
　　43．某房地產(chǎn)公司經(jīng)營一餐館，年經(jīng)營收入為300萬元，經(jīng)營支出為l50萬元，所得稅稅率為20％。經(jīng)營四年后轉(zhuǎn)售，預(yù)計(jì)經(jīng)營期內(nèi)年平均通貨膨脹率為3％，年折舊費(fèi)為50萬元，則按不變價格計(jì)算，第四年的實(shí)際稅后凈現(xiàn)金流量為（?。┤f元。
　　A．128．88
　　B．132．54
　　C．141．63
　　D．146．86
　　44．房地產(chǎn)投資風(fēng)險中的靜態(tài)風(fēng)險，可通過（?。┘右员苊?。
　　A．經(jīng)營者自身努力
　　B．加強(qiáng)對投資項(xiàng)目的評估
　　C．減少判斷失誤
　　D．投保的方式
　　45．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要獲取立項(xiàng)和建設(shè)執(zhí)照，需要向城市規(guī)劃管理部門、土地管理部門、建設(shè)管理部門等報(bào)送項(xiàng)目（?。?。
　　A．財(cái)務(wù)報(bào)告
　　B．可行性研究報(bào)告
　　C．市場分析報(bào)告
　　D．運(yùn)營報(bào)告
　　46．建安工程費(fèi)包括建筑工程費(fèi)和（?。┑?。
　　A．附屬工程費(fèi)
　　B．設(shè)備及安裝工程費(fèi)
　　C．管理費(fèi)
　　D．室外供電工程費(fèi)
　　47．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而借款形成的利息在房地產(chǎn)開發(fā)投資成本估算時，屬于（?。?
　　A．管理費(fèi)用
　　B．財(cái)務(wù)費(fèi)用
　　C．銷售費(fèi)用
　　D．稅費(fèi)
　　48．房地產(chǎn)開發(fā)過程中需到城市規(guī)劃管理部門辦理的許可證有（?。?。
　　A．建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證
　　B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證
　　C．建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證
　　D．建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓許可證和建設(shè)工程施工許可證
　　49．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的意義主要體現(xiàn)在（　）四個方面。
　　A．計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制
　　B．計(jì)劃、協(xié)調(diào)、控制、監(jiān)理
　　C．組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查
　　D．計(jì)劃、組織、控制、驗(yàn)收
　　50．下列費(fèi)用中，不屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的是（　）。
　　A．物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用
　　B．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修基金
　　C．物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊
　　D．公眾責(zé)任保險費(fèi)用
　　51．在房地產(chǎn)委托代理經(jīng)營方式下，房地產(chǎn)供給方是（?。?。
　　A．房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人
　　B．房地產(chǎn)銷售機(jī)構(gòu)
　　C．委托代理機(jī)構(gòu)
　　D．房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)
　　52．在開放型代理方式下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的廣告大多由（　）出資。
　　A．開發(fā)商
　　B．代理機(jī)構(gòu)
　　C．工商管理部門
　　D．房地產(chǎn)交易管理部門
　　53．以經(jīng)濟(jì)學(xué)中的效用理論為理論基礎(chǔ)的定價方法是（　）。
　　A．成本加成定價法
　　B．競爭價格定價法
　　C．顧客感受定價法
　　D．價值效用定價法
　　54．在房地產(chǎn)市場競爭較為激烈時，適宜采用（?。┒▋r。
　　A．成本加成定價法
　　B．顧客感受定價法
　　C．競爭價格定價法
　　D．舊房定價法
　　55．物業(yè)服務(wù)合同在（　）的情況下不成立。
　　A．當(dāng)事人沒有承諾生效
　　B．當(dāng)事人沒有簽字蓋章
　　C．沒有規(guī)定合同成立的地點(diǎn)
　　D．一方當(dāng)事人提供了服務(wù)，另一方當(dāng)事人接受了該服務(wù)，但沒有采取書面形式
　　56．甲于2004年1月起將自己的房子租給其同事乙一年，約定由乙交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。乙住了三個月后以物業(yè)管理服務(wù)水平差為由搬走并拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。甲負(fù) （?。┑呢?zé)任。
　　A．督促乙盡快交納
　　B．部分交納
　　C．協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)向乙追收
　　D．連帶交納
　　57．住宅小區(qū)交付使用后，在質(zhì)量保修期內(nèi)，（?。π^(qū)負(fù)有質(zhì)量保修和配套設(shè)施完善的義務(wù)。
　　A．施工單位
　　B．物業(yè)管理企業(yè)
　　C．建設(shè)單位
　　D．業(yè)主大會
　　58．住房公積金貸款在本質(zhì)上是一種（?。?。
　　A．委托貸款
　　B．信用貸款
　　C．基金貸款
　　D．信托貸款
　　59．某人向銀行貸款50萬元，假設(shè)貸款年利率為6％，貸款期限為l5年，采用等本金還款方式，則第l0個月的付款額最接近（　）元。
　　A．3915
　　B．4220
　　C．5139
　　D．5153
　　60．房地產(chǎn)證券化是將（?。┫嗦?lián)系，增強(qiáng)資產(chǎn)的流動性。
　　A．長期資產(chǎn)與短期資金
　　B．長期資產(chǎn)與長期資金
　　C．短期資產(chǎn)與長期資金
　　D．短期資產(chǎn)與短期資金

　　二、多項(xiàng)選擇題（共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項(xiàng)。錯選，本題不得分；少選。所選的每個選項(xiàng)得0．5分）
　　61．克里斯塔勒的中心地理論的假設(shè)條件包括（?。?
　　A．研究的區(qū)域是一塊均質(zhì)平原，其上人口均勻分布，居民的收入水平和消費(fèi)方式完全一致
　　B．有一個統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，對同一等級規(guī)模的城市的便捷性相同，交通費(fèi)用和距離成正比
　　C．有一個統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，對同一等級規(guī)模的城市的便捷性相同，交通費(fèi)用和距離成反比
　　D．廠商和消費(fèi)者都是經(jīng)濟(jì)人
　　E．平原上貨物流動受關(guān)稅或非關(guān)稅壁壘的限制
　　62．形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有（?。?。
　　A．消費(fèi)者有購買房地產(chǎn)的意愿
　　B．消費(fèi)者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價格
　　C．城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展
　　D．人口急劇增長
　　E．房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求
　　63．現(xiàn)階段，我國國有土地使用權(quán)出讓的方式有（?。?。
　　A．劃撥
　　B．招標(biāo)
　　C．掛牌
　　D．拍賣
　　E．協(xié)議
　　64．下列關(guān)于劃撥土地使用權(quán)的說法中，正確的是（?。?。
　　A．轉(zhuǎn)讓時可由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金
　　B．轉(zhuǎn)讓時可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理
　　C．未領(lǐng)有國有土地使用證的土地使用者，也可以將劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物進(jìn)行經(jīng)營性出租，但應(yīng)將租金中的土地收益上繳國家
　　D．滿足劃撥土地使用權(quán)抵押條件，對劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行抵押的，抵押金額中包括土地價格
　　E．因抵押劃撥土地使用權(quán)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并向國家繳納土地出讓金后才能改變土地屬性
　　65．篩選和鑒別次級資料的基本方法包括（?。?。
　　A．分析次級資料的來源和收集目的
　　B．分析次級資料的類型和性質(zhì)
　　C．了解次級資料的提供者的研究思路
　　D．了解次級資料的收集方法
　　E．了解次級資料的收集時間
　　66．采用收益法估價時，導(dǎo)致估價結(jié)果過高的情形有（?。?。
　　A．凈收益估計(jì)過高
　　B．收益期限估計(jì)過長
　　C．運(yùn)營費(fèi)用估計(jì)過高
　　D．資本化率估計(jì)過低
　　E．考慮了無形收益
　　67．假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)期包括（　）。
　　A．開發(fā)經(jīng)營期
　　B．前期
　　C．建造期
　　D．租售期
　　E．保修期
　　68．根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所處的階段不同，現(xiàn)金流量可分為（?。?。
　　A．凈現(xiàn)金流量
　　B．初始投資現(xiàn)金流量
　　C．經(jīng)營現(xiàn)金流量
　　D．累計(jì)現(xiàn)金流量
　　E．終結(jié)現(xiàn)金流量
　　69．選擇計(jì)算期相同的房地產(chǎn)項(xiàng)目互斥方案時，能直接應(yīng)用的經(jīng)濟(jì)評價方法有（?。?。
　　A．收益法
　　B．凈年值法
　　C．凈現(xiàn)值法
　　D．凈終值法
　　E．追加投資收益率法
　　70．房地產(chǎn)投資風(fēng)險中的動態(tài)風(fēng)險是由于（　）帶來的風(fēng)險。
　　A．企業(yè)的經(jīng)營管理狀況
　　B．意外事故的發(fā)生
　　C．市場需求變動
　　D．自然災(zāi)害
　　E．戰(zhàn)爭
　　71．降低房地產(chǎn)投資中的商業(yè)風(fēng)險可采用的對策有（　）等。
　　A．預(yù)期投資后的維持費(fèi)用
　　B．進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資
　　C．將風(fēng)險損失攤銷計(jì)入成本
　　D．規(guī)模投資限制競爭
　　E．選擇擅長經(jīng)營的房地產(chǎn)項(xiàng)目
　　72．房地產(chǎn)投資變現(xiàn)風(fēng)險的主要影響因素有（?。┑?。
　　A．市場行情
　　B．管理水平
　　C．地段
　　D．凈現(xiàn)金流量
　　E．價值量的大小
　　73．通過城市房屋拆遷取得的商品房開發(fā)用地，土地費(fèi)用一般包括（?。?。
　　A．土地使用權(quán)出讓金
　　B．前期工程費(fèi)
　　C．建筑安裝工程費(fèi)
　　D．拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)
　　E．土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)
　　74．居住區(qū)的用地組成一般包括（　）。
　　A．居住建筑用地
　　B．公共建筑和公共設(shè)施用地
　　C．道路及廣場用地
　　D．工程管線用地
　　E．綠地及體育場
　　75．招標(biāo)投標(biāo)的方式有（?。?。
　　A．公開招投標(biāo)
　　B．邀請招投標(biāo)
　　C．合作招投標(biāo)
　　D．指定招投標(biāo)
　　E．自主招投標(biāo)
　　76．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行價格折扣策略可以（?。?
　　A．增加買方付款的靈活性
　　B．降低呆賬的風(fēng)險
　　C．盡早收回投資
　　D．增加銷售總收入
　　E．增加銷售數(shù)量
　　77．理性感化風(fēng)格的房地產(chǎn)廣告的具體種類有（?。?
　　A．規(guī)則式
　　B．情景式
　　C．誘導(dǎo)式
　　D．動感式
　　E．證言式
　　78．工業(yè)區(qū)物業(yè)管理的主要特點(diǎn)有（?。?
　　A．管理內(nèi)容相對簡單，但協(xié)調(diào)工作量大
　　B．進(jìn)出人員控制難度大，人員成分復(fù)雜
　　C．公用設(shè)備設(shè)施維護(hù)工作量大
　　D．安全防范難度大，尤其是消防安全的難度更大
　　E．公共秩序維護(hù)難度大
　　79．在辦理房地產(chǎn)抵押登記時，房地產(chǎn)管理部門需要對抵押物進(jìn)行審查的內(nèi)容有 （?。?。
　　A．抵押物價值的大小
　　B．抵押物權(quán)證的真?zhèn)?
　　C．抵押物的面積
　　D．抵押人的信譽(yù)
　　E．抵押物是否已經(jīng)抵押
　　80．采用按月等本金還款方式還款，借款人每月（?。?。
　　A．支付的本金是均等的
　　B．支付的利息是均等的
　　C．償還利息越來越少
　　D．償還利息越來越多
　　E．付款額越來越多

　　三、案例分析題（共20題。每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分；少選。所選的每個選項(xiàng)得0．5分）
　?。ㄒ唬?某房屋當(dāng)時的購置價格為130萬元，目前的評估價值為110萬元。房主王某向甲保險公司投保該房屋的財(cái)產(chǎn)損失保險金額90萬元，同時向乙保險公司投保該房屋的財(cái)產(chǎn)損失保險金額50萬元。
　　81．該房屋若發(fā)生火災(zāi)損毀后，王某獲得的損失賠償最多為（　）萬元。
　　A．90
　　B．100
　　C．110
　　D．130
　　82．該房屋發(fā)生火災(zāi)損毀后，如果采用分?jǐn)偡绞劫r付，王某從甲保險公司可獲得的最高損失賠償約為（　）萬元。
　　A．55
　　B．7l
　　C．84
　　D．90
　　83．該房屋因（　）造成損失的，保險公司不負(fù)責(zé)賠償。
　　A．地震
　　B．洪水
　　C．戰(zhàn)爭
　　D．王某縱火
　　84．如果該房屋的損失屬于保險責(zé)任內(nèi)的損失，但依法應(yīng)由第三者承擔(dān)賠償責(zé)任的，則（?。?。
　　A．保險公司不必賠償
　　B．保險公司進(jìn)行賠償后，不可行使索賠權(quán)
　　C．保險公司進(jìn)行賠償后，可進(jìn)行物上代位
　　D．保險公司進(jìn)行賠償后，可進(jìn)行代位求償
　?。ǘ┶w某購買一套商品住宅，成交價格為50萬元，首期付款為房價的30％，余款向銀行抵押貸款。該貸款的貸款期限為l0年，貸款年利率為6％，采用按月等額還款方式償還。
　　85．銀行在審核抵押貸款時，應(yīng)不同意（?。┰O(shè)定抵押。
　　A．商品住宅
　　B．抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)
　　C．權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)
　　D．已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)
　　86．趙某將其購買的商品住宅抵押時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門（?。?。
　　A．辦理抵押登記
　　B．進(jìn)行抵押合同備案
　　C．申報(bào)貸款金額
　　D．申報(bào)抵押評估價值
　　87．趙某以依法取得的房屋所有權(quán)證書進(jìn)行房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原房屋所有權(quán)證上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，向（　）。
　　A．趙某頒發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)證
　　B．銀行頒發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)證
　　C．趙某頒發(fā)抵押權(quán)證
　　D．銀行頒發(fā)抵押權(quán)證
　　88．趙某的月還款額為（　）元。
　　A．2974
　　B．3886
　　C．5356
　　D．9742
　　89．若趙某將其家庭收入的25％用于償還貸款，則趙某家庭月收入至少為（?。┰?。
　　A．11 896
　　B．13 896
　　C．15 544
　　D．21 424
　　90．若第5年末趙某決定提前償還全部貸款余額，此時的貸款余額為（　）元。
　　A．172 858
　　B．182 786
　　C．192 858
　　D．201 006
　　91．在固定利率抵押貸款的情況下，對銀行而言，出現(xiàn)提前還款風(fēng)險的情形有（　）。
　　A．市場利率上升
　　B．市場利率下降
　　C．抵押人收入水平上升
　　D．抵押人收入水平下降
　?。ㄈ?某房地產(chǎn)公司開發(fā)賓館項(xiàng)目時，恰逢國家調(diào)控固定資產(chǎn)投資，致使該公司遭受投資損失。
　　92．國家調(diào)控固定資產(chǎn)投資的主要手段有（?。?。
　　A．提高所得稅率
　　B．貨幣貶值
　　C．提高利率
　　D．緊縮銀根
　　93．該房地產(chǎn)公司的風(fēng)險屬于（　）。
　　A．商業(yè)風(fēng)險
　　B．金融風(fēng)險
　　C．意外風(fēng)險
　　D．購買力風(fēng)險
　　94．降低國家調(diào)控固定資產(chǎn)投資所帶來的風(fēng)險的對策有（?。?。
　　A．把握國家金融政策
　　B．預(yù)期貸款利率變化
　　C．預(yù)測地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況
　　D．防止同類房地產(chǎn)商品競爭
　?。ㄋ模┠撤康禺a(chǎn)公司欲投資兩個彼此獨(dú)立、投資壽命期為一年的項(xiàng)目，其投資額和凈收益見下表。各項(xiàng)目的投資方案是互斥的，該公司擁有的資金數(shù)額為5000萬元，要求的基準(zhǔn)收益率為12％。 　

　　95．上表中，這兩個項(xiàng)目的無資格方案共有（　）個。
　　A．1
　　B．2
　　C．3
　　D．4
　　96．乙項(xiàng)目在排除無資格方案后新的追加投資收益率為（?。?。
　　A．12．O％
　　B．12．5％
　　C．13．0％
　　D．13．5％
　　97．該房地產(chǎn)公司應(yīng)選擇（?。┓桨浮?
　　A．甲4和乙l
　　B．甲2和乙l
　　C．甲l和乙4
　　D．甲l和乙3
　　98．如果該房地產(chǎn)公司能以年利率l3％貸款3000萬元，則可選擇（?。┓桨?。
　　A．甲4和乙4　　B．甲4和乙l
　　C．甲4和乙2　　D．甲2和乙l
　?。ㄎ澹?
　　某花園小區(qū)已經(jīng)建成，建設(shè)單位甲房地產(chǎn)公司對外公開招標(biāo)選擇物業(yè)管理公司，有多家物業(yè)管理公司投標(biāo)。最后，乙物業(yè)管理公司中標(biāo)。乙物業(yè)管理公司與該花園小區(qū)業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取包干制。
　　99．甲房地產(chǎn)公司要編制的招標(biāo)文件包括（?。?。
　　A．招標(biāo)公告
　　B．招標(biāo)書
　　C．投標(biāo)通知
　　D．投標(biāo)單
　　100．乙物業(yè)管理公司的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成應(yīng)包括（?。?。
　　A．物業(yè)服務(wù)成本
　　B．物業(yè)服務(wù)支出
　　C．法定稅費(fèi)
　　D．物業(yè)管理企業(yè)的利潤

2006年經(jīng)濟(jì)師考試《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識與實(shí)務(wù)》試卷（中級）　
***參考答案***

（滿分l40）

　　一、單項(xiàng)選擇題（1～60題，共60題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個最符合題意）　

　　二、多項(xiàng)選擇題（61～80題，共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項(xiàng)。錯選，本題不得分：少選，所選的每個選項(xiàng)得0．5分）　

　　三、案例分析題（81～100題，共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項(xiàng)得0．5分）　

　　01 A（1）　02 A（1）　03 C（1）　04 D（1）　05 C（1）　

　　06 B（1）　07 B（1）　08 A（1）　09 B（1）　10 D（1）　

　　11 C（1）　12 D（1）　13 C（1）　14 C（1）　15 A（1）　

　　16 B（1）　17 D（1）　18 C（1）　19 C（1）　20 C（1）　

　　21 B（1）　22 C（1）　23 D（1）　24 A（1）　25 A（1）　

　　26 D（1）　27 D（1）　28 A（1）　29 C（1）　30 A（1）　

　　31 D（1）　32 C（1）　33 C（1）　34 D（1）　35 C（1）　

　　36 C（1）　37 A（1）　38 D（1）　39 B（1）　40 A（1）　

　　41 D（1）　42 B（1）　43 A（1）　44 D（1）　45 B（1）　

　　46 B（1）　47 B（1）　48 A（1）　49 A（1）　50 B（1）　

　　51 A（1）　52 A（1）　53 C（1）　54 C（1）　55 B（1）　

　　56 D（1）　57 C（1）　58 A（1）　59 D（1）　60 A（1）　

　　61 ABD（2）　62 AB（2）　63 BCDE（2）　64 ABE（2）　65 ABDE（2）　

　　66 ABD（2）　67 BC（2）　68 BCE（2）　69 BCDE（2）　70 AC（2）　

　　71 ABDE（2）　72 ACDE（2）　73 AD（2）　74 ABCE（2）　75 AB（2）　

　　76 ABC（2）　77 BCE（2）　78 ACD（2）　79 BE（2）　80 AC（2）　

　　81 C（2）　82 B（2）　83 ACD（2）　84 D（2）　85 CD（2）　

　　86 A（2）　87 B（2）　88 B（2）　89 C（2）　90 D（2）　

　　91 BC（2）　92 CD（2）　93 B（2）　94 AB（2）　95 C（2）　

　　96 B（2）　97A（2）　98 D（2）　99 ABD（2）　100 ACD（2）