2019年中級經(jīng)濟(jì)師《房地產(chǎn)》模擬練習(xí)卷六

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一、單項選擇題

1 中心商區(qū)(CBD)的界定是中心商務(wù)高度指標(biāo)(CBHI)( )和中心商務(wù)強度指標(biāo)(CBII)( )的區(qū)域。

(A)大于1 大于50%

(B)小于1 小于50%

(C)大于1/2 大于60%

(D)小于1/2 大于60%

2 在同一塊土地上連續(xù)追加投資，由于每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租是( )。

(A)級差地租I

(B)級差地租Ⅱ

(C)壟斷地租

(D)絕對地租

3 不考慮其他因素的影響，當(dāng)供給曲線向右移時，房地產(chǎn)的開發(fā)成本( )。

(A)下降

(B)上升

(C)不變

(D)不確定

4 以下不符合農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補充方案條件的是( )。

(A)符合土地利用總體方案

(B)確屬必須占用農(nóng)田地且符合土地利用年度計劃確定的控制指標(biāo)

(C)單獨辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合集體選址條件

(D)占用耕地的，補充耕地方案符合土地開發(fā)整理專項規(guī)劃

5 若征收耕地不能使需要安置農(nóng)民保持原有生活水平，則土地補償費和安置補助費總和最高為( )。

(A)土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的10倍

(B)土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的20倍

(C)土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍

(D)土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的40倍

6 下列屬于公益事業(yè)的是( )。

(A)私立學(xué)校

(B)小區(qū)超市

(C)公共交通系統(tǒng)

(D)房地產(chǎn)

7 判斷建筑是否為違章建筑，應(yīng)當(dāng)由該地的( )出具證明。

(A)政府

(B)土地局

(C)交通局

(D)城市規(guī)劃局

8 以下是屬于永久性建設(shè)用地的是( )。

(A)進(jìn)場施工道路

(B)材料堆場

(C)工棚

(D)學(xué)校用地

9 公共交通設(shè)施屬于( )。

(A)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地

(B)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地

(C)城市基礎(chǔ)設(shè)施用地

(D)公益事業(yè)用地

10 學(xué)校用地的使用權(quán)最高年限為( )年。

(A)70

(B)50

(C)40

(D)30

11 承租人轉(zhuǎn)讓租賃合同給第三人時，承租土地的使用權(quán)歸( )。

(A)第三人

(B)原承租人

(C)土地局

(D)國家

12 建設(shè)用地使用權(quán)出租的程序是( )。

(A)申請 辦理登記 審批 簽訂合同

(B)申請 審批 簽訂合同 辦理登記

(C)辦理登記 申請 審批 簽訂合同

(D)辦理登記 審批 申請 簽訂合同

13 建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓( )有償?shù)模? )無償?shù)摹?/p>

(A)可以 也可以

(B)不可以 也不可以

(C)可以 不可以

(D)不可以 可以

14 已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)占用耕地，連續(xù)( )以上未使用的，可無償收回建設(shè)用地使用權(quán)。

(A)6個月

(B)1年

(C)2年

(D)3年

15 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的核心問題是( )。

(A)以什么為中心來開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動

(B)以什么經(jīng)營方式來獲取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最大利益

(C)以什么方式可以讓房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與市場相適應(yīng)

(D)以什么經(jīng)營模式可以更加擴大房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的規(guī)模

16 企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動既要滿足消費者的需求，還要符合消費者和社會公眾的長遠(yuǎn)利益，這種觀念屬于( )。

(A)生產(chǎn)觀念

(B)產(chǎn)品觀念

(C)市場營銷觀念

(D)社會營銷觀念

17 市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的基本原則是( )。

(A)價格浮動原則

(B)市場競爭原則

(C)供求原則

(D)價值規(guī)律原則

18 下列不屬于房地產(chǎn)定價的基本方法的是( )。

(A)價格導(dǎo)向定價法

(B)需求導(dǎo)向定價法

(C)競爭導(dǎo)向定價法

(D)比較定價法

19 下列不屬于房地產(chǎn)心理定價策略的是( )。

(A)“特價品”定價策略

(B)現(xiàn)金折扣定價策略

(C)尾數(shù)定價策略

(D)整數(shù)定價策略

20 下列說法錯誤的是( )。

(A)經(jīng)濟(jì)活動的類型不同，現(xiàn)金流量的具體表現(xiàn)形式也不一樣

(B)對于房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入，出租收入和其他經(jīng)營收入等

(C)現(xiàn)金流出主要包括土地費用、固定資產(chǎn)投資、股票債券等方面的投資

(D)同一時點上的現(xiàn)金流入和流出的代數(shù)和稱為凈現(xiàn)金流量

答案見第六頁

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21 等額分付終值公式F=A[(1+i)-1]/i中，不需要滿足的條件是( )。

(A)每期支付的金額相同

(B)支付可以在期初也可以在期末發(fā)生

(C)支付間隔相同

(D)每次支付都在對應(yīng)的期末，終值與最后一期支付同時發(fā)生

22 房地產(chǎn)置業(yè)投資包括購買型置業(yè)投資以及( )。

(A)租賃型置業(yè)投資

(B)購買房地產(chǎn)投資

(C)運營期內(nèi)的經(jīng)營成本

(D)固定資產(chǎn)以及流動資產(chǎn)投資

23 投資各方現(xiàn)金流量表編制的目的在于( )。

(A)為各個投資方案進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)

(B)反映投資者各方投入資本的盈利能力

(C)考察項目全部投資的盈利能力

(D)考察項目自有資金的盈利能力

24 反映項目計算期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及稅后利潤分配情況的報表是( )。

(A)現(xiàn)金流量表

(B)利潤總表

(C)損益表

(D)資產(chǎn)負(fù)債表

25 反映盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)的是( )。

(A)財務(wù)凈現(xiàn)值

(B)財務(wù)內(nèi)部收益率

(C)銷售利潤率

(D)動態(tài)投資回收率

26 下列不屬于房地產(chǎn)開發(fā)周期的是( )。

(A)前期

(B)建造期

(C)估算期

(D)租售期

27 把投資項目的成本構(gòu)成按科日一一列出，然后對成本進(jìn)行逐項分析，分別確定哪些成本項目屬于固定成本，哪些屬于變動成本，然后再把它們分別匯總后得出總固定成本和總變動成本屬于分解方法中的( )。

(A)線性盈虧平衡分析法

(B)費用分解法

(C)高低點法

(D)回歸分析法

28 下列選項中，不屬于房地產(chǎn)投資風(fēng)險特征的是( )。

(A)客觀性

(B)不確定性

(C)可測性

(D)損益單一性

29 按風(fēng)險的來源，投資風(fēng)險可分為( )。

(A)純粹風(fēng)險和投機風(fēng)險

(B)靜態(tài)風(fēng)險和動態(tài)風(fēng)險

(C)基本風(fēng)險和特定風(fēng)險

(D)系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險

30 按規(guī)?？蓪? )分為相同規(guī)模和不同規(guī)模。

(A)獨立方案

(B)互斥方案

(C)混合方案

(D)互補方案

31 投資方案單位投資所獲得的凈效益由( )說明。

(A)凈現(xiàn)值率

(B)凈現(xiàn)值

(C)全部投資現(xiàn)值

(D)凈年值法

32 按照某一共同計算期將各備選方案的年值折現(xiàn)，用于方案比選的現(xiàn)值的方法稱為( )。

(A)費用年值法

(B)備選年值法

(C)差額凈現(xiàn)值法

(D)年值折現(xiàn)法

33 下列選項中，不屬于房地產(chǎn)投資項目可行性研究的丁作步驟的是( )。

(A)接受委托

(B)制定工作計劃

(C)項目的可行性評價

(D)編寫可行性工作報告

34 租賃計劃制定屬于房地產(chǎn)投資項目可行性研究內(nèi)容中的( )。

(A)開發(fā)建設(shè)計劃的編制

(B)項目總說明

(C)規(guī)劃設(shè)計方案的選擇

(D)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定

35 房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標(biāo)系統(tǒng)不包括( )。

(A)單項目標(biāo)

(B)功能目標(biāo)

(C)管理目標(biāo)

(D)影響指標(biāo)

36 建設(shè)工程投標(biāo)程序為( )。

(A)投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作—國程投標(biāo)詢價和現(xiàn)場考察—經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)確定—填制標(biāo)書競標(biāo)

(B)投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作—工程投標(biāo)詢價和現(xiàn)場考察—填制標(biāo)書—經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)確定競標(biāo)

(C)工程投標(biāo)詢價和現(xiàn)場考察—投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作—經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)確定—填制標(biāo)書競標(biāo)

(D)投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作—經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)確定—競標(biāo)—填制標(biāo)書—工程投標(biāo)詢價和現(xiàn)場考察

37 工程項目施工招標(biāo)由( )依法實施。

(A)投資人

(B)招標(biāo)人

(C)管理人

(D)國家

38 工期計劃主要是確定項目活動之間的相關(guān)性及各項目活動時間，其主要內(nèi)容不包括( )。

(A)根據(jù)所需要的資源和相關(guān)條件，估計各項目活動的持續(xù)時間

(B)確定項目活動之間的物理關(guān)系

(C)按照總進(jìn)度目標(biāo)編制詳細(xì)進(jìn)度計劃，并進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)計劃分析的計算和優(yōu)化

(D)按照總進(jìn)度日標(biāo)編制詳細(xì)進(jìn)度計劃，繪制工期網(wǎng)絡(luò)計劃圖

39 反映工程項目對環(huán)境、社會、經(jīng)濟(jì)、文化、政治、國際等方面造成的影響稱為( )。

(A)功能目標(biāo)

(B)管理目標(biāo)

(C)影響指標(biāo)

(D)單位目標(biāo)

40 在房地產(chǎn)市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行分析研究、綜合論證和決策是在( )。

(A)項目使用階段

(B)項目實施階段

(C)項目設(shè)計階段

(D)項目前期策劃階段

答案見第六頁

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41 以下不是導(dǎo)致可比實例成交價格偏離其正常市場價格的因素的是( )。

(A)利害關(guān)系人之間的交易

(B)特殊交易方式

(C)急于出售或急于購買的交易

(D)交易稅費正常負(fù)擔(dān)的交易

42 下列不屬于建筑物折舊分類的是( )。

(A)自然折舊

(B)物質(zhì)折舊

(C)經(jīng)濟(jì)折舊

(D)功能折舊

43 下列關(guān)于房地產(chǎn)估價報告的含義錯誤的是( )。

(A)房地產(chǎn)估價報告是房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具的關(guān)于房地產(chǎn)價值的專業(yè)意見

(B)房地產(chǎn)估價報告是房地產(chǎn)估價機構(gòu)給予委托人關(guān)于房地產(chǎn)價值的正式答復(fù)

(C)房地產(chǎn)估價報告是記述估價過程、反映估價成果的文件及關(guān)于房地產(chǎn)價值的分析報告

(D)不可視為房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”

44 從收益法的觀點來看，房地產(chǎn)的價值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，下列不屬于該價值高低的取決因素的是( )。

(A)未來凈收益的大小

(B)獲得凈收益期限的長短

(C)獲得凈收益的成本大小

(D)獲得凈收益的可靠性

45 下列說法中錯誤的是( )。

(A)房地產(chǎn)由于價值量大，成交價格的付款方式往往采取分期支付方式

(B)房地產(chǎn)交易通常采用單位面積的價格

(C)房地產(chǎn)交易時，不同幣種價格之間的換算，通常采用成交日期時的匯率

(D)估價中，價格通常以分期支付方式

46 對可比實例價格進(jìn)行交易日期調(diào)整時，最適宜采用( )。

(A)房地產(chǎn)價格指數(shù)

(B)建筑造價指數(shù)

(C)房地產(chǎn)區(qū)位狀況指數(shù)

(D)建筑權(quán)益指數(shù)

47 運營費用包括( )。

(A)房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

(B)會計上的折舊額

(C)房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅

(D)房地產(chǎn)稅

48 下列公式錯誤的是( )。

(A)房地產(chǎn)價值=重新構(gòu)建價格-建筑物折舊

(B)舊的房地價值=房地重新構(gòu)建價格-建筑物折舊

(C)舊的建筑物價值=建筑物重新構(gòu)建價格-建筑物折舊

(D)新開發(fā)的土地價值=取得待開發(fā)土地的成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤

49 一級資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本為人民幣( )萬元以上。

(A)1 000

(B)2 000

(C)5 000

(D)800

50 下列不屬于涉及業(yè)主共同利益的事項為( )。

(A)全體業(yè)主授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使的管理權(quán)利

(B)業(yè)主所需履行的義務(wù)要求

(C)業(yè)主承諾按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用

(D)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的約定

51 可變利率每次調(diào)整上限通常為( )。

(A)2%

(B)3%

(C)0.2%

(D)0.3%

52 房地產(chǎn)證券化利用證券市場的功能，充分發(fā)揮房地產(chǎn)的( )目標(biāo)。

(A)細(xì)分化和流動化

(B)風(fēng)險分散化和收益最大化

(C)資本大眾化與經(jīng)營專業(yè)化

(D)動產(chǎn)化和盈利化

53 在信托領(lǐng)域監(jiān)督金融信托市場運行的管理機構(gòu)是( )。

(A)銀監(jiān)會

(B)證監(jiān)會

(C)中國人民銀行

(D)國務(wù)院

54 下列不屬于房地產(chǎn)風(fēng)險分類的是( )。

(A)財產(chǎn)損失

(B)道德?lián)p失

(C)責(zé)任損失

(D)人身損失

55 下列不屬于房地產(chǎn)保險作用的是( )。

(A)增強投保人的信用，促進(jìn)資金融通

(B)抵御意外不幸，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)補償

(C)為抵押二級市場的發(fā)展提供堅實的基礎(chǔ)

(D)有利于社會增強防災(zāi)救災(zāi)能力，消除災(zāi)害損失

56 被征收房屋的補償價格不得低于( )。

(A)房屋征收決定公告之日前一日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格

(B)房屋征收決定公告之日后一日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格

(C)房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格

(D)房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的公允價值

57 下列關(guān)于房屋征收的強制執(zhí)行的說法中，正確的是( )。

(A)被征收人對房屋征收決定不服的，必須提起行政訴訟

(B)被征收人未申請行政復(fù)議或提起訴訟的，在補償期限內(nèi)不搬遷的，可以由有關(guān)機關(guān)強制執(zhí)行

(C)強制執(zhí)行申請書僅需附具補償金額和專戶存儲賬號

(D)房屋征收過程中，禁止強制執(zhí)行行為

58 通常的產(chǎn)品定位方案不包括( )。

(A)以區(qū)位環(huán)境或配套設(shè)施作為定位

(B)以項日本身的規(guī)劃設(shè)計、建筑風(fēng)格作為定位

(C)以文化、生活方式作為定位

(D)以產(chǎn)品價格作為定位

59 可以依法征收房地產(chǎn)的主體是( )。

(A)國有企業(yè)

(B)公司

(C)農(nóng)民集體

(D)國家

60 以下不是工程勘察資質(zhì)的是( )。

(A)工程勘察專業(yè)資質(zhì)

(B)工程勘察技術(shù)資質(zhì)

(C)工程勘察綜合資質(zhì)

(D)工程勘察勞務(wù)資質(zhì)

答案見第六頁

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二、多項選擇題

61 以下是城市化進(jìn)程中的各種量變和質(zhì)變可以引起的變化的是( )。

(A)城市化引起城市體系的屬性和動態(tài)特征的變化

(B)城市化引起城市形態(tài)的變化

(C)城市化引起城市生態(tài)的轉(zhuǎn)變

(D)城市化引起城市性態(tài)的改變

(E)城市化引起城市規(guī)模的不變

62 以下屬于征用的特征的是( )。

(A)征用必須是因緊急需要

(B)國家必須依法行使征用權(quán)

(C)只適用于不動產(chǎn)

(D)不轉(zhuǎn)移所有權(quán)

(E)征用權(quán)是專屬政府的公權(quán)力

63 房屋拆遷補償?shù)姆绞桨? )。

(A)人股分紅補償

(B)貨幣補償

(C)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

(D)保障安置補償

(E)貨幣安置

64 按建設(shè)用地的用途，可以將建設(shè)用地分為( )。

(A)工業(yè)建設(shè)用地

(B)民用建設(shè)用地

(C)農(nóng)業(yè)建設(shè)用地

(D)軍事建設(shè)用地

(E)非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地

65 下列可以采取授權(quán)經(jīng)營的企業(yè)是( )。

(A)縣級人民政府批準(zhǔn)實行授權(quán)經(jīng)營的企業(yè)

(B)省級以上人民政府批準(zhǔn)實行授權(quán)經(jīng)營的企業(yè)

(C)國家控股公司試點的企業(yè)

(D)外資企業(yè)

(E)中外合資企業(yè)

66 以下是房地產(chǎn)調(diào)查問卷應(yīng)具備的條件是( )。

(A)主體明確

(B)結(jié)構(gòu)合理

(C)通俗易懂

(D)長度適宜

(E)印刷清晰

67 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的社會營銷觀念是要做到( )的統(tǒng)一。

(A)企業(yè)利潤

(B)生態(tài)環(huán)境

(C)消費需求

(D)社會福利

(E)產(chǎn)品質(zhì)量

68 以下是房地產(chǎn)銷售間接渠道的優(yōu)點的是( )。

(A)使開發(fā)和銷售更加協(xié)調(diào)

(B)有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中精力

(C)有利于發(fā)揮銷售專業(yè)特長

(D)有利于保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收益

(E)有利于緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人辦物辦財力的不足

69 按照資金籌集和運用不同，投資可以分為( )。

(A)直接投資

(B)流動資產(chǎn)投資

(C)固定資產(chǎn)投資

(D)間接投資

(E)無形資產(chǎn)投資

70 房地產(chǎn)投資的基本報表包括( )。

(A)現(xiàn)金流量表

(B)資金來源與運用表

(C)損益表

(D)資產(chǎn)負(fù)債表

(E)項目總投資估算表

71 房地產(chǎn)開發(fā)周期由( )階段組成。

(A)前期

(B)租售期

(C)租賃期

(D)建造期

(E)調(diào)研期

72 敏感性分析的作用在于( )。

(A)提高決策的準(zhǔn)確性和科學(xué)性

(B)提高預(yù)測的可靠性

(C)了解投資項目的風(fēng)險根源和風(fēng)險大小

(D)減少投資項目風(fēng)險

(E)提高投資項目的收益率

73 在對互斥方案進(jìn)行評價時，經(jīng)濟(jì)效果包含了兩部分內(nèi)容，即( )。

(A)考慮各個方案自身的經(jīng)濟(jì)收入

(B)考慮各個方案自身的經(jīng)濟(jì)效果

(C)考察哪個方案絕對最優(yōu)

(D)考察哪個方案相對最優(yōu)

(E)考慮各個方案自身的風(fēng)險

74 下列選項中，屬于市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定具體內(nèi)容的是( )。

(A)租賃計劃制定

(B)開發(fā)成本估計

(C)建設(shè)規(guī)模的確定

(D)服務(wù)對象分析

(E)建設(shè)進(jìn)程的確定

75 求取建筑物折舊的主要方法有( )。

(A)現(xiàn)值法

(B)年限法

(C)分解法

(D)市場提取法

(E)估價法

76 假設(shè)開發(fā)法最基本的公式，按被估價房地產(chǎn)狀況可具體細(xì)化為( )。

(A)求待開發(fā)房地產(chǎn)價值的公式

(B)求毛地價值的公式

(C)求熟地價值的公式

(D)求在建丁程價值的公式

(E)求舊的房地產(chǎn)價值的公式

77 下列屬于業(yè)主義務(wù)的是( )。

(A)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則

(B)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和衛(wèi)生環(huán)境等方面的規(guī)章制度

(C)按照業(yè)主大會規(guī)約繳納專項維修資金

(D)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定

(E)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)

78 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工商注冊登記包括( )。

(A)法人名稱

(B)公司章程

(C)股東人數(shù)和法定代表人

(D)公司人員

(E)企業(yè)名稱的預(yù)先審核

79 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計的基本原則( )。

(A)合理利用資源

(B)盡量壓縮成本

(C)安全可靠

(D)可持續(xù)發(fā)展

(E)設(shè)計新穎

80 細(xì)分市場有效性評估主要集中在細(xì)分市場的( )。

(A)可衡量性

(B)可進(jìn)入性

(C)可盈利性

(D)可增長性

(E)可操作性

答案見第六頁

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三、案例分析

80 隨著房地產(chǎn)的升溫，從事房地產(chǎn)工作的隊伍也更加龐大。北京地區(qū)就有2000多家房地產(chǎn)公司，市場競爭異常激烈，房地產(chǎn)促銷策略也就成為房地產(chǎn)營銷中不可少的一環(huán)，成為各公司開拓市場，樹立產(chǎn)品、企業(yè)形象，吸引購買者的有力機制。

81 常見的房地產(chǎn)非人員推銷方式有( )。

(A)營業(yè)推廣

(B)公共關(guān)系

(C)現(xiàn)場促銷

(D)房地產(chǎn)廣告

82 人員推銷的特征表現(xiàn)( )。

(A)時間成本較低

(B)可建立長期關(guān)系，便于了解顧客要求

(C)當(dāng)面洽談，便于及時調(diào)整

(D)信息反饋快，以便及時調(diào)整自己經(jīng)營策略，技術(shù)措施

83 活動推廣的常見類型( )。

(A)社會公益活動

(B)社區(qū)內(nèi)活動

(C)樓盤慶典

(D)大型有獎銷售、打折促銷活動

84 某房地產(chǎn)公司舉辦大型有獎銷售、打折促銷活動，其實質(zhì)是( )。

(A)擴大房產(chǎn)商品知名度

(B)樹立房地產(chǎn)企業(yè)形象

(C)降低房地產(chǎn)價格

(D)向消費者代理商提供一種特殊的優(yōu)惠

85 公共關(guān)系推廣工作效應(yīng)的滯后性是指( )。

(A)公共關(guān)系效果不明顯

(B)公共關(guān)系的效果滯后于廣告宣傳

(C)公共關(guān)系推廣一般沒有效果

(D)公共關(guān)系效果不是立刻見效，需一定時間的積累才能產(chǎn)生效果

85 某建筑物建筑面積為100m2，經(jīng)過年數(shù)5年，單位建筑面積的重置價格500元/m2，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命20年，殘值率為5%。

86 該建筑物的年折價額為( )元。

(A)2 375

(B)11 875

(C)38 125

(D)5 753

87 下列關(guān)于房地產(chǎn)估價成本法的說法錯誤的是( )。

(A)成本法是求取被估值房地產(chǎn)在估價時點的重新構(gòu)建價格和建筑物折舊，然后將重新構(gòu)建價格減去建筑物折舊來求取被估價房地產(chǎn)價值的方法

(B)成本法可以說是以房地產(chǎn)價格的各個構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價值的方法

(C)成本法也被稱為積算法，由此還可知成本法中的“成本”并不是通常意義上的成本(含利潤)，而是價格(不含利潤)

(D)成本法即先把房地產(chǎn)價格分成它的各個組成部分，然后分別求取各個組成部分，再將各個組成部分相加

88 除( )之外建筑物折舊可以分為三大類。

(A)自然折舊

(B)物質(zhì)折舊

(C)經(jīng)濟(jì)折舊

(D)功能折舊

89 不是求取建筑物折舊的主要方法的是( )。

(A)現(xiàn)值法

(B)年限法

(C)分解法

(D)市場提取法

90 正常使用的磨損與( )正相關(guān)。

(A)建筑物的使用性質(zhì)

(B)建筑物遭遇自然災(zāi)害的頻率

(C)建筑物的使用強度

(D)建筑物的使用年數(shù)

90 某開發(fā)項目的總投資為1 200萬元，其年銷售收入為1 950萬元，年銷售稅及附加為410萬元，年總成本費用為1 300萬元。

91 該項目的投資利潤率為( )。

(A)20%

(B)40%

(C)54%

(D)63%

92 根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，當(dāng)城市化水平為30%—50%時，人均GNP，一般為( )。

(A)1 000美元以下

(B)1 000 —3 000美元

(C)3 000—7 000美元

(D)7 000美元以上

93 通常把“在市場調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對需要，運用已有的知識、經(jīng)驗和科學(xué)方法，對房地產(chǎn)企業(yè)和市場的未來發(fā)展趨勢以及與之相關(guān)的營銷環(huán)境因素進(jìn)行分析和判斷，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的營銷決策提供依據(jù)”，稱為( )。

(A)房地產(chǎn)市場預(yù)測

(B)房地產(chǎn)市場調(diào)查

(C)房地產(chǎn)市場策劃

(D)房地產(chǎn)市場匯總

94 在房地產(chǎn)投資評估兩個或兩個以上方案時，采用凈現(xiàn)值法與采用內(nèi)部收益率法會得出相反的結(jié)論，其主要原因是( )。

(A)計算方法和計算過程不同

(B)計算方法對再投資利潤率的假定不同

(C)投資項目的投資規(guī)模不同

(D)投資項目的類型不同

95 地租本質(zhì)上是一種( )。

(A)經(jīng)營利潤

(B)超額報酬

(C)勞動報酬

(D)投資收益

95 某房地產(chǎn)商為了能夠在房地產(chǎn)市場中得到最大份額，賺取最大利潤，對市場進(jìn)行了調(diào)研分析。

96 在小組訪談法中，被訪者人數(shù)一般不宜超過( )人。

(A)20

(B)3

(C)10

(D)5

97 在房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研中，對房地產(chǎn)市場起影響和制約作用的政治形勢、國家對房地產(chǎn)行業(yè)管理的有關(guān)方針政策、有關(guān)法律法規(guī)及其變化所進(jìn)行的調(diào)研屬于( )。

(A)政治法律環(huán)境調(diào)研

(B)社會文化環(huán)境調(diào)研

(C)經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研

(D)社區(qū)環(huán)境調(diào)研

98 在房地產(chǎn)開發(fā)商確定某種物業(yè)類型的盈利潛力，需要了解物業(yè)周邊的交通流量，或者考察物業(yè)周邊已建成物業(yè)如商場、娛樂設(shè)施的顧客流量等情況時，才使用的調(diào)研方法是( )。

(A)觀察法

(B)試驗法

(C)詢問法

(D)投射法

99 ( )的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。

(A)假設(shè)開發(fā)法

(B)收益法

(C)成本法

(D)內(nèi)部報酬率法

100 ( )是指針對產(chǎn)品的目標(biāo)客戶，進(jìn)行產(chǎn)品的包裝和推廣設(shè)計。

(A)產(chǎn)品服務(wù)

(B)產(chǎn)品營銷

(C)產(chǎn)品調(diào)研

(D)產(chǎn)品定位

答案見第六頁

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一、單項選擇題

1 【正確答案】 A

【試題解析】 中心商務(wù)高度指標(biāo)(CBHI)=中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和/總建筑基底面積;中心商務(wù)強度指標(biāo)(CBII)=(中心商務(wù)用地建筑面積總和/總建筑面積)×100%，把CBHI>1，CBII>50%的區(qū)域界定為CBD。

2 【正確答案】 B

【試題解析】 級差地租Ⅱ是指在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。級差地租I是指等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同級差超額利潤的轉(zhuǎn)化形態(tài)。絕對地租是指土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所取得的地租。壟斷地租是指由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤而轉(zhuǎn)化成的地租。

3 【正確答案】 A

【試題解析】 房地產(chǎn)的供給曲線往右移表示供給增加，可以推斷出房地產(chǎn)開發(fā)成本下降。

4 【正確答案】 C

【試題解析】 單獨辦理農(nóng)業(yè)地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨選址條件。

5 【正確答案】 C

【試題解析】 依照規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。

6 【正確答案】 C

【試題解析】 公益事業(yè)一般是指科教、文化、衛(wèi)生、社會公共福利性等非生產(chǎn)性事業(yè)，公益事業(yè)多為非營利的社會福利事業(yè)，如學(xué)校大多數(shù)是公益事業(yè)，但是經(jīng)營性私立學(xué)校則不在此列。

7 【正確答案】 D

【試題解析】 違章建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門的職權(quán)范圍。判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明，作為拆遷人和拆遷主管部門都沒有權(quán)利認(rèn)定。

8 【正確答案】 D

【試題解析】 永久性建設(shè)用地是指建設(shè)用地一經(jīng)使用后就不能恢復(fù)原來狀態(tài)的土地，臨時性建設(shè)用地是指在實施建設(shè)過程中需要臨時使用的土地。ABC三項都屬于臨時性建設(shè)用地，故本題選D。

9 【正確答案】 C

【試題解析】 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地包括供水設(shè)施、燃?xì)夤?yīng)設(shè)施、供熱設(shè)施、公共交通設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施、道路廣場、綠地等。

10 【正確答案】 B

【試題解析】 學(xué)校用地屬于教育用地，國務(wù)院按照土地的不同用途規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限為：居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地50年。

11 【正確答案】 A

【試題解析】 承租人轉(zhuǎn)讓租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土地的使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。

12 【正確答案】 B

13 【正確答案】 A

【試題解析】 建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓可以是有償?shù)?建設(shè)用地使用權(quán)的出售和交換)，也可以是無償?shù)?建設(shè)用地使用權(quán)的贈與、繼承)。

14 【正確答案】 C

【試題解析】 已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)占用耕地，連續(xù)2年未動工的，經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)批準(zhǔn)，由縣級以上人民政府無償收回土地使用權(quán)。

15 【正確答案】 A

【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的核心問題是與一定的房地產(chǎn)市場供求狀況和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展階段相聯(lián)系、相適應(yīng)的，也與企業(yè)規(guī)模大小、企業(yè)高層管理員的價值取向和經(jīng)驗判斷密切相關(guān)。

16 【正確答案】 D

【試題解析】 社會營銷觀念要求企業(yè)做到企業(yè)利潤、消費需求和社會福利三方面的統(tǒng)一。

17 【正確答案】 C

【試題解析】 供求原則是市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的基本原則，商品價格和市場供求都相互依存。

18 【正確答案】 A

【試題解析】 房地產(chǎn)定價的基本方法包括成本導(dǎo)向定價法、需求導(dǎo)向定價法、競爭導(dǎo)向定價法和比較定價法。

19 【正確答案】 B

【試題解析】 現(xiàn)金折扣屬于折扣定價策略，是指客戶如能及時付現(xiàn)或提早付現(xiàn)，賣方則給予客戶一定的折扣。

20 【正確答案】 C

【試題解析】 現(xiàn)金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、經(jīng)營費用、稅金等。故C選項錯誤。

21 【正確答案】 B

【試題解析】 等額分付終值公式應(yīng)該滿足三個基本條件：每期支付的金額相同;支付間隔相同(如一年、一個月、一個季度等);每次支付都在對應(yīng)的期末，終值與最后一期支付同時發(fā)生。

22 【正確答案】 A

【試題解析】 房地產(chǎn)置業(yè)投資包括購買型置業(yè)投資以及租賃型置業(yè)投資。

23 【正確答案】 B

【試題解析】 投資各方現(xiàn)金流量表編制的目的在于反映投資者各方投入資本的盈利能力。編制項目投資現(xiàn)金流量表的目的是考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案進(jìn)行比較建立其同基礎(chǔ)。考察項目自有資金的盈利能力是編制項目資本金現(xiàn)金流量表的目的。

24 【正確答案】 C

【試題解析】 損益表是反映項目計算期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及稅后利潤分配情況的報表，主要用于計算投資利潤率、投資利稅率、資本金利潤率、資本金凈利潤率等靜態(tài)盈利性指標(biāo)。

25 【正確答案】 C

【試題解析】 銷售利潤率是反映盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。反映盈利能力的動態(tài)指標(biāo)主要包括財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收率。

26 【正確答案】 C

【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的開發(fā)周期大體由前期、建造期和租售期三個階段組成。

27 【正確答案】 B

【試題解析】 把投資項目的成本構(gòu)成按科目一一列出，然后對成本進(jìn)行逐項分析，分別確定哪些成本項目屬于固定成本，哪些屬于變動成本，然后再把它們分別匯總后得出總固定成本和總變動成本，這屬于分解方法中的費用分解法。采用這種方法有時很難把各成本項目嚴(yán)格地劃分固定成本和變動成本。這就需要項目評估者根據(jù)所掌握的知識和經(jīng)驗進(jìn)行劃分。

28 【正確答案】 D

【試題解析】 房地產(chǎn)投資風(fēng)險特征主要有：客觀性、不確定性、潛在性、損益雙重性、可測性、相關(guān)性。

29 【正確答案】 D

【試題解析】 按風(fēng)險的來源，可分為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險;按風(fēng)險所涉及的范圍，可分為基本風(fēng)險和特定風(fēng)險;按是否有獲利機會，可分為純粹風(fēng)險和投機風(fēng)險;按風(fēng)險因素的性質(zhì)，可分為靜態(tài)風(fēng)險和動態(tài)風(fēng)險。

30 【正確答案】 B

【試題解析】 互斥方案是指選擇其中一個方案，則其他方案就要被排斥的一組方案?；コ夥桨赴凑辗?wù)壽命長短，分為服務(wù)壽命相同、服務(wù)壽命不同和服務(wù)壽命無限長的方案;按照規(guī)模，可分為相同規(guī)模和不同規(guī)模的方案。故選B。

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31 【正確答案】 A

【試題解析】 凈現(xiàn)值率說明了投資方案單位投資所獲得的凈效益。用凈現(xiàn)值率進(jìn)行比較時，以凈現(xiàn)值率較大的方案為優(yōu)。

32 【正確答案】 D

【試題解析】 年值折現(xiàn)法是按照某一共同計算期將各備選方案的年值折現(xiàn)得到用于方案比選的現(xiàn)值。這種方法實際上是年值法的一種變形，隱含著與年值法相同的接續(xù)方案假定。

33 【正確答案】 C

【試題解析】 房地產(chǎn)投資項目可行性研究的工作步驟是：接受委托、組建工作小組、制定工作計劃、調(diào)查研究、方案研制與優(yōu)化、項目的經(jīng)濟(jì)評價、編寫可行性研究報告。

34 【正確答案】 D

【試題解析】 市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定具體內(nèi)容包括：市場供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測、市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測、市場交易的數(shù)量與價格分析及預(yù)測、服務(wù)對象分析、租賃計劃制定、項目建設(shè)規(guī)模的確定等。

35 【正確答案】 A

【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標(biāo)系統(tǒng)是房地產(chǎn)開發(fā)項目所要達(dá)到的狀態(tài)的描述系統(tǒng)，包括功能目標(biāo)、管理目標(biāo)和影響指標(biāo)等。

36 【正確答案】 A

【試題解析】 建設(shè)工程投標(biāo)程序一般為：投標(biāo)前的準(zhǔn)備工作—工程投標(biāo)詢價和現(xiàn)場考察—經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)確定—填制標(biāo)書—競標(biāo)。

37 【正確答案】 B

【試題解析】 工程項目施工招標(biāo)由招標(biāo)人依法實施。

38 【正確答案】 B

【試題解析】 工期計劃主要是確定項目活動之間的相關(guān)性及各項目活動時間，其主要內(nèi)容包括：確定項目活動之間的邏輯關(guān)系;根據(jù)所需要的資源和相關(guān)條件，估計各項目活動的持續(xù)時間;按照總進(jìn)度目標(biāo)編制詳細(xì)進(jìn)度計劃，繪制工期網(wǎng)絡(luò)計劃圖，并進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)計劃分析的計算和優(yōu)化。

39 【正確答案】 C

【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)項目的目標(biāo)系統(tǒng)是房地產(chǎn)開發(fā)項目所要達(dá)到的狀態(tài)的描述系統(tǒng)，包括功能目標(biāo)、管理目標(biāo)和影響指標(biāo)等。反映工程項目對環(huán)境、社會、經(jīng)濟(jì)、文化、政治、國際等方面造成的影響稱為影響指標(biāo)。

40 【正確答案】 D

【試題解析】 一個完整的房地產(chǎn)開發(fā)項目的全壽命周期，包括前期策劃、設(shè)計、實施和使用四個階段。項目前期策劃階段是在房地產(chǎn)市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行分析研究、綜合論證和決策。

41 【正確答案】 D

【試題解析】 可能使可比實例成交價格偏離其正常市場價格的因素歸納起來主要有以下方面：(1)利害關(guān)系人之間的交易;(2)急于出售或急于購買的交易;(3)交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易;(4)特殊交易方式;(5)交易雙方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有偏好的交易;(6)交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易。

42 【正確答案】 A

【試題解析】 根據(jù)引起折舊的原因。建筑物折舊可以分為：物質(zhì)折舊、經(jīng)濟(jì)折舊、功能折舊。

43 【正確答案】 D

【試題解析】 房地產(chǎn)估價報告是房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具的關(guān)于房地產(chǎn)價值的專業(yè)意見，可視為房地產(chǎn)估價機構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”;是房地產(chǎn)估價機構(gòu)給予委托人關(guān)于房地產(chǎn)價值的正式答復(fù);是記述估價過程、反映估價成果的文件及關(guān)于房地產(chǎn)價值的分析報告。

44 【正確答案】 C

【試題解析】 從收益法的觀點來看，房地產(chǎn)的價值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值高低主要取決于三個因素：(1)未來凈收益的大小;(2)獲得凈收益期限的長短;(3)獲得凈收益的可靠性。

45 【正確答案】 D

【試題解析】 估價中，為了便于比較，價格通常以一次性付清所需要支付的金額為基準(zhǔn)，因此需將分期支付的可比實例成交價格折算為在其成交日期一次性付清的金額。具體方法是通過折現(xiàn)計算。

46 【正確答案】 A

【試題解析】 對可比實例價格進(jìn)行交易日期調(diào)整時，最適宜采用房地產(chǎn)價格指數(shù)。

47 【正確答案】 D

【試題解析】 運營費用是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必要的費用，包括人員工資及辦公費用、保持房地產(chǎn)正常運轉(zhuǎn)的成本、為承租人提供服務(wù)的費用、保險費、房地產(chǎn)稅等。

48 【正確答案】 D

【試題解析】 新開發(fā)的土地價值=取得待開發(fā)土地的成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤+土地開發(fā)成本

49 【正確答案】 C

【試題解析】 建設(shè)部頒布第77號令規(guī)定，其中一級資質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本為人民幣5 000萬元以上。

50 【正確答案】 B

【試題解析】 涉及業(yè)主共同利益的事項為：(1)全體業(yè)主授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使的管理權(quán)利;(2)業(yè)主承諾按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用;(3)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的約定。

51 【正確答案】 A

【試題解析】 可變利率每次調(diào)整上限通常為2%，在整個貸款期限內(nèi)貸款利率的調(diào)整上限為5%—6%，調(diào)整下限則可以由借貸雙方協(xié)商確定。

52 【正確答案】 C

【試題解析】 房地產(chǎn)證券化的目的是將價值量大的房地產(chǎn)動產(chǎn)化、細(xì)分化、流動化。利用證券市場的功能，充分發(fā)揮房地產(chǎn)的資本大眾化與經(jīng)營專業(yè)化目標(biāo)，可以吸引大眾投資，實行專業(yè)理財,達(dá)到風(fēng)險分散化和收益最大化。

53 【正確答案】 A

【試題解析】 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(簡稱“銀監(jiān)會”)在信托領(lǐng)域是制定金融信托宏觀政策，監(jiān)督金融信托市場運行的管理機構(gòu)。故選A。

54 【正確答案】 B

【試題解析】 房地產(chǎn)風(fēng)險可分為：(1)財產(chǎn)損失;(2)責(zé)任損失;(3)人身損失。

55 【正確答案】 D

【試題解析】 房地產(chǎn)保險的作用主要體現(xiàn)在下列方面：(1)抵御意外不幸，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)補償;(2)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和保險業(yè)的發(fā)展;(3)增強投保人的信用，促進(jìn)資金融通;(4)為抵押二級市場的發(fā)展提供堅實的基礎(chǔ);(5)有利于社會增強防災(zāi)救災(zāi)能力，減少災(zāi)害損失。

56 【正確答案】 C

【試題解析】 對于被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

57 【正確答案】 B

【試題解析】 被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)叉不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。強制執(zhí)行申請書應(yīng)當(dāng)附具補償金額和專戶存儲賬戶、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。

58 【正確答案】 D

【試題解析】 通常的產(chǎn)品定位方案包括：以區(qū)位環(huán)境或配套設(shè)施作為定位;以項目本身的規(guī)劃設(shè)計、建筑風(fēng)格作為定位;以文化、生活方式作為定位。所以正確答案為D。

59 【正確答案】 D

【試題解析】 房地產(chǎn)征收的主體是國家。

60 【正確答案】 B

【試題解析】 工程勘察資質(zhì)分為：工程勘察綜合資質(zhì)、工程勘察專業(yè)資質(zhì)和工程勘察勞務(wù)資質(zhì)。所以正確答案為B。

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二、多項選擇題

61 【正確答案】 A,B,C,D

62 【正確答案】 A,B,D,E

【試題解析】 根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，征用適用于單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，故C項錯誤。

63 【正確答案】 B,C

【試題解析】 入股分紅、貨幣安置和保障安置是對被征地農(nóng)民的安置方式。房屋拆遷補償?shù)姆绞接袃煞N方式，即貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

64 【正確答案】 A,B,D

【試題解析】 按建設(shè)用地服務(wù)的產(chǎn)業(yè)類型，可以將建設(shè)用地分為農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。按建設(shè)用地的用途，可以將建設(shè)用地分為工業(yè)建設(shè)用地、民用建設(shè)用地和軍事建設(shè)用地。

65 【正確答案】 B,C

【試題解析】 對于省級以上人民政府批準(zhǔn)實行授權(quán)經(jīng)營或國家控股公司試點的企業(yè)，方可采用授權(quán)經(jīng)營或者國家作價出資(入股)方式配備土地。

66 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 E選項是調(diào)研報告的要求，應(yīng)排除。

67 【正確答案】 A,C,D

【試題解析】 社會營銷觀念是對市場營銷觀念的補充和完善，基本內(nèi)容是：企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動不僅要滿足消費者的需求，還要符合消費者和社會公眾長遠(yuǎn)的利益。

68 【正確答案】 B,C,E

【試題解析】 間接銷售渠道的優(yōu)點：(1)有利于發(fā)揮銷售專業(yè)特長;(2)有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中精力，緩解人力、物力和財力的不足，重點進(jìn)行商品房開發(fā)建設(shè)方面的工作。AD兩項屬于間接銷售渠道的缺點。故本題答案為BCE。

69 【正確答案】 A,D

【試題解析】 按照資金籌集和運用不同，投資可以分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資者將資金直接投入投資項目，形成流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的投資。間接投資是指投資者將資金用于購買股票、債券等有價證券，以獲取一定預(yù)期收益的投資。

70 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)報表包括基本報表和輔助報表?；緢蟊碇饕鞋F(xiàn)金流量表、資金來源與運用表、損益表、資產(chǎn)負(fù)債表。項目總投資估算表屬于輔助報表。

71 【正確答案】 A,B,D

【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的開發(fā)周期大體由前期、建造期和租售期三個階段組成。

72 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 敏感性分析的作用在于：(1)可以使決策者了解不確定性因素對項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響，從而提高決策的準(zhǔn)確性和科學(xué)性;(2)可以啟發(fā)經(jīng)濟(jì)評價人員對那些較為敏感的因素重新進(jìn)行分析研究，以提高預(yù)測的可靠性;(3)可以了解投資項目的風(fēng)險根源和風(fēng)險大小;(4)可以篩選出若干較為敏感的因素進(jìn)行分析，進(jìn)而減少投資項目風(fēng)險。

73 【正確答案】 B,D

【試題解析】 在對互斥方案進(jìn)行評價時,經(jīng)濟(jì)效果包含了兩部分內(nèi)容：一是考慮各個方案自身的經(jīng)濟(jì)效果，即進(jìn)行絕對經(jīng)濟(jì)效果檢驗;二是考察哪個方案相對最優(yōu)，稱為相對經(jīng)濟(jì)效果檢驗。

74 【正確答案】 A,C,D

【試題解析】 市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定具體內(nèi)容包括：市場供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測、市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測、市場交易的數(shù)量與價格分析及預(yù)測、服務(wù)對象分析、租賃計劃制定、項目建設(shè)規(guī)模的確定等。

75 【正確答案】 B,C,D

【試題解析】 求取建筑物折舊的方法主要是年限法、分解法、市場提取法。

76 【正確答案】 B,C,D,E

【試題解析】 假設(shè)開發(fā)法最基本的公式，按被估價房地產(chǎn)狀況可具體細(xì)化為：求生地價值的公式、求毛地價值的公式、求熟地價值的公式、求在建工程價值的公式、求舊的房地產(chǎn)價值的公式。

77 【正確答案】 A,B,D

【試題解析】 業(yè)主義務(wù)包括：(1)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;(3)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;(4)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納專項維修資金;(5)按時繳納物業(yè)服務(wù)費用;(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他業(yè)務(wù)。

78 【正確答案】 B,C,D,E

【試題解析】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工商注冊登記包括：企業(yè)名稱的預(yù)先審核、公司地址、注冊資本、股東人數(shù)和法定代表人、公司人員、公司章程。

79 【正確答案】 A,C,D

【試題解析】 房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計的基本原則共有六個，分別為：貫徹國家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針和政策;先進(jìn)適用;經(jīng)濟(jì)合理;安全可靠;合理利用資源和可持續(xù)發(fā)展。所以正確答案為ACD。

80 【正確答案】 A,B,C,E

【試題解析】 細(xì)分市場有效性評估主要集中在細(xì)分市場的可衡量性、可進(jìn)入性、可盈利性和可操作性。所以正確答案為ABCE。

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三、案例分析

81 【正確答案】 A,B,D

【試題解析】 房地產(chǎn)促銷中非人員推銷包括廣告、營業(yè)推廣和公共關(guān)系等形式。所以正確答案為ABD。

82 【正確答案】 B,C,D

【試題解析】 人員推銷的優(yōu)勢：可以當(dāng)面洽談，交流信息;可與客戶建立長期關(guān)系;信息反饋比較快。缺點是時間成本較高，對推銷人員的要求高。所以正確答案為BCD。

83 【正確答案】 A,B,C,D

【試題解析】 活動推廣的常見類型包括以上四項。

84 【正確答案】 D

【試題解析】 大型有獎銷售、打折促銷活動實際上向消費者提供了一種特殊的優(yōu)惠條件，具有鮮明的吸引力。

85 【正確答案】 B,D

【試題解析】 公共關(guān)系本身不是一次活動就可以確立的，它依賴于企業(yè)長期形象的積累，而公共關(guān)系活動的效果也不是立刻見效的，需要一定時期的積累才能產(chǎn)生相應(yīng)的效果。公共關(guān)系的效果滯后于廣告宣傳。

86 【正確答案】 A

【試題解析】 根據(jù)年折舊額的計算公式可知，D=C(1-R)/N=50 000×(1-5%)/20=2 375(元)。

87 【正確答案】 C

【試題解析】 成本法也被稱為積算法，由此還可知成本法中的”成本”并不是通常意義上的成本(不含利潤)，而是價格(包含利潤)。

88 【正確答案】 A

【試題解析】 除自然折舊之外，根據(jù)引起折舊的原因，建筑物折舊可以分為：物質(zhì)折舊、經(jīng)濟(jì)折舊、功能折舊。

89 【正確答案】 A

【試題解析】 求取建筑物折舊的方法主要是年限法、分解法、市場提取法。

90 【正確答案】 A,C,D

【試題解析】 正常使用的磨損主要是由人工使用引起的，它與建筑物的使用性質(zhì)、使用強度和使用年數(shù)正相關(guān)。故選項ACD正確。選項B屬于意外破壞的損毀，故排除。

91 【正確答案】 A

【試題解析】 投資利潤率=(1 950-410-1 300)/1 200=20%。

92 【正確答案】 B

【試題解析】 城市化水平分別為30%以下、30%—50%、50%—70%、70%以上時，人均GNP分別為1 000美元以下、1 000—3 000美元、3 000—7 000美元、7 000美元以上。

93 【正確答案】 A

【試題解析】 通常把“在市場調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對需要，運用已有的知識、經(jīng)驗和科學(xué)方法，對房地產(chǎn)企業(yè)和市場的未來發(fā)展趨勢以及與之相關(guān)的營銷環(huán)境因素進(jìn)行分析和判斷，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的營銷決策提供依據(jù)”，稱為房地產(chǎn)市場預(yù)測。

94 【正確答案】 B,C

【試題解析】 出現(xiàn)題干所述的結(jié)論不一致的主要原因在于：(1)兩個投資項目的投資規(guī)模不同;(2)上述兩種計算方法對再投資利潤率的假定不同。

95 【正確答案】 B

【試題解析】 地租的本質(zhì)是一種超額報酬或收益。

96 【正確答案】 C

【試題解析】 小組訪談法一般由少量(不超過10人)的被訪者組成。

97 【正確答案】 A

【試題解析】 房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研包括：政治法律環(huán)境調(diào)研、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研、社會文化環(huán)境調(diào)研、社區(qū)環(huán)境調(diào)研。根據(jù)題意分析，可以確定是政治法律環(huán)境調(diào)研。

98 【正確答案】 A

【試題解析】 觀察法在一般的消費品等項目類型的市場調(diào)研中應(yīng)用較多，在房地產(chǎn)開發(fā)商確定某種物業(yè)類型的盈利潛力，需要了解物業(yè)周邊的交通流量，或者考察物業(yè)周邊已建成物業(yè)的情況量，才使用這種調(diào)研方法。

99 【正確答案】 B

【試題解析】 收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。

100 【正確答案】 B

【試題解析】 房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃一般包括產(chǎn)品調(diào)研、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品質(zhì)量設(shè)計、產(chǎn)品營銷和產(chǎn)品服務(wù)六方面內(nèi)容。其中，產(chǎn)品營銷是指針對產(chǎn)品的目標(biāo)客戶，進(jìn)行產(chǎn)品的包裝和推廣設(shè)計。

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